损，用下年度的所得税前利润弥补。二利润率投资利润率年均利润总额总投资投资净利润率年均税后利润总投资销售利润率年均利润总额销售收入从考察赢利能力的指标看，项目的赢利能力良好。详见附表损益表。三借款偿还本项目建设计划向银行贷款万元，偿还贷款的资金来源为商品房销售款。贷款为年年初发生，售房进度按年销售估计，则当年即可还清贷款，贷款偿约需年，说明本项目具有较好的偿债能力。四现金流量计算财务内部收益率是反映项目在设定计算期内全部投资盈利能力的指标。房地产项目的财务内部收益率是指房地产项目在整个开发经营期内各期净现金流量现值累计等于零时的折现率。财务净现值是指按照投资者最低可接受的收益率或设定的基准收益率，将房地产项目开发经营期内各期净现金流量折现到开发期初的现值之和。投资回收期是指以房地产项目的净收益抵偿总投资所需要的时间。经计算，评价结果说明本项目的财务效益较好，其主要财务评价指标如下所得税前财务内部收益率所得税后财务内部收益率所得税前静态投资回收期年所得税后静态投资回收期年税前财务净现值万元税后财务净现值万元五敏感性分析经敏感性分析计算，若本项目销售收入下降时，税后财务内部收益率下降到若开发建设投资上升时，税后财务内部收益率下降到。可见，两个对效益影响最大因素分别向不利方向作变动时，项目财务分析仍可行，说明项目具有定的抗风险能力。详见附表财务敏感性分析表。综上评价可知，本项目效益良好，在财务上可行。第十章结论与建议结论本项目建设是市普通教师住宅建设的重要组成部分，其实施直接关系到地区的城市化进程和普通收入教师家庭的住房供应，将以其优良的规划设计合适的市场价格，有效地扩大住房需求，有利于扩大内需拉动经济增长。同时，本项目高品位高质量的开发建设，将对整个地区乃至市的住房建设起到引导示范作用，带动周边住宅建设和相关产业的积极发展，营造地方经济的新增长点。本项目的建设将产生较好的经济和社会效益，其建设是必要和及时的，项目建设将采用些较为先进的技术和材料，建设方案合理，投资效果良好，项目建设是可行的。二建议依据我国的国情，普通商品住宅将在相当长的段时期内扮演重要角色，其生命力取决于其是否符合市场经济规律是否能走上自身良性循环发展的轨道是否能起到与其它类型住宅供给互为补充的作用。为促进住宅建设健康有序的发展，建议如下在项目实施期间要注意市场动态，应对市场变化，防范未来市场变化风险，提高相关资源使用效率。要认真抓好规划及设计，搞好物业管理。加强对建设和使用全过程的质量管理，包括规划设计质量工程质量，也包括物业管理的质量。积极推行招投标建设方式，降低建房成本。在住房设计和建筑标准上强调住房的实用性，着重在设计理念上有所创新突破即在较低的价位下，选择适当超前的设计标准和建筑技术，保证在个相当长时期内项目的适用性和资源配置的合理性并且着力于良好建筑和城市环境空间关系的形成和创造，以实现项目建设乃至城市总体的可持续发展。项目建设资金需要建设单位投资和银行贷款支持解决，为顺利申请银行费及预售许可证申领费等。本项目按销售收入的估算，约需万元。开发期税费万元。其中市政公用基础设施配套费按元平方米估算白蚁防治费按元平方米估算自来水管网配套费按元平方米估算散装水泥专项资金按元平方米估算发展新型墙体材料费按元平方米估算。其它费用其它费用主要包括工程质量监督费工程监理费等。约万元。预备费按以上费用之和的估算，约万元。二经营资金经营资金为开发企业用于日常经营的周转资金，本项目按项费用的估算，约万元。二项目资金筹措及资金使用计划资金筹措本项目总投资万元，其中置业有限公司自筹资金万元，向银行申请贷款万元，其余为商品房销售回笼资金万元。本项目建设中，年投入为项目前期资金以及部分的土建投资，投入资金约万元。其中公司自筹资金万元，向银行贷款万元。年资金投入总计约万元。本年度的资金由公司自筹资金万元和银行贷款万元补足。年开发总量平方米，按近年同地类房产销售的情况，先期封顶楼层可以在当年即开始预售，该年度销售面积将达到总面积，预计税后销售回笼资金可达万元，完全可以满足本年度的建设投资万元。同样，年的建设资金均由销售回笼资金投入。综合分析本项目建设的资金来源，其资金来源是可靠的，资金筹措计划是可行的。二投资计划预计本项目建设期年，年完成全部房产销售。年为项目前期研究征用土地及其它前期工作，资金投入量为万元年资金投入万元年为建设预售年，资金投入量分别为万元万元和万元。详见附表投资计划资金来源和借款偿还估算表。三销售收入价格调查本项目基本为销售型房地产开发项目。销售价格考虑与开发商市场营销策略相致，在考虑政治经济社会等宏观环境对项目租售价格影响的同时，对房地产市场供求状况进行分析，并考虑已建成的正在建设的以及潜在的竞争项目对房地产项目租售价格的影响。据销售价格调查，目前现有的房地产项目的售价般均在元左右，而且基本上处于有价无市的态势。二商品房价本项目按目前同类房价的下限计算销售收入。高层住宅按平均元平方米价格销售教师小高层住宅按平均元平方米价格销售经营性用房按平均元平方米价格销售地下机动车停车场按平均元平方米价格销售。三销售收入本项目商品房按年销售计算。销售率按。年各年的销售比例依次为销售收入分别为万元万元万元，合计万元。详见附表开发量与销售量分析表和附表销售收入估算表。四成本估算经营成本建设投资是指房地产产品出售出租时，将开发产品成本按照国家有关财务和会计制度结转的成本，主要包括土地转让成本出租土地经营成本房地产销售成本出租经营成本。本项目开发期年的经营成本分别为万元万元万元万元和万元。合计万元。二运营费用运营费用是指房地产项目开发完成后，在项目经营期间发生的各种费用。本项目开发完成后完全售出，不进行经营，运营费用为零。第九章财务评价项目计算期年，基准收益率取现行银行贷款利率。利润总额利润总额为销售收入减销售税金及附加经营成本运营费用营业税率为，城建税和教育费附加合计为营业税的。所得税税率按。本项目利润总额为累计万元，所得税万元，税后利润万元。本项目发生的年度亏贷款演艺效果风险如产生，将对本项目运作有严重影响。经营管理风险与公共关系风险如发生失误，引发风险，对本项目运作会有较大影响。自然灾害风险与经济政策风险产生的概率较小，且具有短时性与时限性，因而对本项目运作只产生般的影响，应重点预防市场风险与演艺效果风险的出现。预防风险对策应对市场风险与旅行社旅游饭店旅游景区加强合作，互送客源，结成利益共同体，共同开拓客源市场。坚持常年生动灵活多样的宣传促销，扩大知名度与美誉度，增强吸引力，招徕国内外度假与观光游客。采取灵活的优惠价格策略，吸引市及岛内观众群体。应对经营管理风险强化员工队伍的培训，考核上岗。推行标准化服务制度，提高服务水准。加强成本管理与核算，积极降低演出费用。要有足够流动资金，确保运转正常。加强对演艺宣传促销的资金与人员投入。应对自然灾害风险重视台风灾害性天气预报，及早采取措施，减少损失。采取建筑设防措施，减少震害造成严重后果。强化陆域或水上舞台的建设，以抵抗寒潮风浪的袭击。应对公共关系风险重视与旅行社旅游饭店建立密切关系，形成良性互动。积极参与社会公益活动，建立良好的企业公共形象。关心演职员工的生活与困难，培育忠诚企业的职工队伍。应对演艺效果风险加强与导演团队的联系，根据演艺市场趋势，精心策划出奇至胜，不断磨合，反复修改，推出符合大多数游客欣赏习惯的精品。采用高科技的电子音响灯投影仪水幕影像，及动漫制作，创造出美妙绝伦的奇幻效果，引人入胜令人开怀。对演职员工严格筛选，严格把关，并加强对演职员工的排练排演，培育高素质的演职队伍，以确保演艺质量提高。宏观经济政策不是项目自身所能预防与控制的，但伴随着我国经济持续发展，宏观经济政策必然有利于旅游业的同步发展。第十六章项目营销策略营销定位分析印象大海实景演出是由著名导演及其团队来创作完成的，建立在实景基础上的大型演艺活动。综合其上述优劣势分析，以大海做背景，能够表现独特特点，具有代表性及较高社会艺术文化价值的人文产品。立足于本土，面向全国乃至全世界游客演释当代风情与风光。营销定位向概念性大众化人性化旅游方向定位，诠释种积极向上的生活态度与人文精神以实景演出为核心，同时考虑到周边的旅游资源及旅游价值，在尽可能大的程度上形成综合旅游区的组合客源带动优势建立独无二的旅游产品的品牌概念。目标市场企业直接收益必须建立完全市场化的运作机制，依托旅行社终端渠道。以来琼团队游客为主，结合商务游会务游高尔夫游自驾游探亲游等小型旅游团体。紧紧把握住旅行社，并结合本地游客，稳定游客来源，立足放眼全国及国际市场。营销方向营销工作将从三个层面入手，是文化营销，二是品牌营销，三是产品营销。以产品营销为基础，以品牌营销为手段，以文化营销为目标，达成整体营销战略。作为的专业的文化旅游企业，应大力推动的娱乐旅游事业的发展，提升的整体文化品位。文化营销文化营销就是利用文化感召力吸引力进行营销，是指企业营销及相关人员在企业核心价值观念影响下，所形成的营销理念以及所塑造出的企业形象。两者在具体的市场运损，用下年度的所得税前利润弥补。二利润率投资利润率年均利润总额总投资投资净利润率年均税后利润总投资销售利润率年均利润总额销售收入从考察赢利能力的指标看，项目的赢利能力良好。详见附表损益表。三借款偿还本项目建设计划向银行贷款万元，偿还贷款的资金来源为商品房销售款。贷款为年年初发生，售房进度按年销售估计，则当年即可还清贷款，贷款偿约需年，说明本项目具有较好的偿债能力。四现金流量计算财务内部收益率是反映项目在设定计算期内全部投资盈利能力的指标。房地产项目的财务内部收益率是指房地产项目在整个开发经营期内各期净现金流量现值累计等于零时的折现率。财务净现值是指按照投资者最低可接受的收益率或设定的基准收益率，将房地产项目开发经营期内各期净现金流量折现到开发期初的现值之和。投资回收期是指以房地产项目的净收益抵偿总投资所需要的时间。经计算，评价结果说明本项目的财务效益较好，其主要财务评价指标如下所得税前财务内部收益率所得税后财务内部收益率所得税前静态投资回收期年所得税后静态投资回收期年税前财务净现值万元税后财务净现值万元五敏感性分析经敏感性分析计算，若本项目销售收入下降时，税后财务内部收益率下降到若开发建设投资上升时，税后财务内部收益率下降到。可见，两个对效益影响最大因素分别向不利方向作变动时，项目财务分析仍可行，说明项目具有定的抗风险能力。详见附表财务敏感性分析表。综上评价可知，本项目效益良好，在财务上可行。第十章结论与建议结论本项目建设是市普通教师住宅建设的重要组成部分，其实施直接关系到地区的城市化进程和普通收入教师家庭的住房供应，将以其优良的规划设计合适的市场价格，有效地扩大住房需求，有利于扩大内需拉动经济增长。同时，本项目高品位高质量的开发建设，将对整个地区乃至市的住房建设起到引导示范作用，带动周边住宅建设和相关产业的积极发展，营造地方经济的新增长点。本项目的建设将产生较好的经济和社会效益，其建设是必要和及时的，项目建设将采用些较为先进的技术和材料，建设方案合理，投资效果良好，项目建设是可行的。二建议依据我国的国情，普通商品住宅将在相当长的段时期内扮演重要角色，其生命力取决于其是否符合市场经济规律是否能走上自身良性循环发展的轨道是否能起到与其它类型住宅供给互为补充的作用。为促进住宅建设健康有序的发展，建议如下在项目实施期间要注意市场动态，应对市场变化，防范未来市场变化风险，提高相关资源使用效率。要认真抓好规划及设计，搞好物业管理。加强对建设和使用全过程的质量管理，包括规划设计质量工程质量，也包括物业管理的质量。积极推行招投标建设方式，降低建房成本。在住房设计和建筑标准上强调住房的实用性，着重在设计理念上有所创新突破即在较低的价位下，选择适当超前的设计标准和建筑技术，保证在个相当长时期内项目的适用性和资源配置的合理性并且着力于良好建筑和城市环境空间关系的形成和创造，以实现项目建设乃至城市总体的可持续发展。项目建设资金需要建设单位投资和银行贷款支持解决，为顺利申请银行