综合体和居住社区，创造充满活力和积聚人气的市民文化活动广场，同时在避免城市中心空洞化，减少城市交通压力打造城市小时不夜城等方面起着重要的作用。城市综合体般由高星级酒店高档写字楼酒店式公寓或，大型综合购物中心独立商铺日街区，市民广场及大型高尚居住社区等组成。人流量与消费基础是支撑大型商业及城市综合体的最主要因素，本项目需要了解项目所在地城市经济商业发达程度居民购买力消费习惯项目周边情况项目所在区域在城市中心地位城市商业特点需求商业人流主导方向及构成天目湖温州国际广场投资分析城市化进程的加快与旅游资源的深度开发，促使外来人口增加与固定消费力量大幅涌入，为项目消费市场与投资领域带来有力的消费需求与市场保障城市商业地产已从传统式低层次满足生活型构成模式逐步向现代商业品质感功能型人性化精神层次与心灵内在需求等潜领域延伸衍生，面对当前天目湖起步阶段商业需求市场的空白，本项目未来市场空间非常广阔。近三年来，无论中国经济及大环境如何改变，但泛长三角华东区旅游地产的投资人群的比例逐年上升，无论是投资规模与频率都在加大，投资领域正向已市场细分的方向倾斜，投资区域已从大中型城市向三四线城市稀缺旅游资源或局部热点地区靠拢，本项目具有得天独厚的先天优势及自身产品设计及开发优势，势必吸引大量投资固定人群与游离客商关注天目湖旅游产业群整体的板块升级与配套产业的整体开发深化，势必带动旅游人群的强势增长，为项目商业版块提供了巨大的消费支撑，有利于商业业态及形式的生存与发展溧阳年达到亿元，人均元，经济发展步伐明显加快，城市经济的快速增长与城市居民人均收入的不断攀升，为项目度假产品提供了有力的市场支撑年溧阳旅游产业收入亿元，比年增长，以溧阳现有人口万人计算，旅游产业带给每人的理论收入近元，天目湖南山竹海等著名景区，年接待游客万人，增长，庞大持续高速增长的旅游人群，对消费市场和商业地产的突破发展提供了有效的客群基础。天目湖当前的商业不仅无法满足当前的市场需要，更无法匹配消费者不断升级的消费意识与消费形态，本项目的诞生，不仅能够填补当前旅业景区消费市场的空白，而且对天目湖现有商业格局带来本质的改变，树立项目自身独有的市场生命力项目区位优势独特，位于宁杭高速下匝口省道与杨溧高速环抱的核心区位，是外来客群进入溧阳的第站，也是天目湖与南山竹海旅游的必经之路，区位优势项目带来的生存价值与商业价值难以估量竞争优势本项目无论在天目湖还是在泛溧阳区域，目前及未来可预见的时间内年都不会遇到有力的市场及同质竞争，竞争优势非常明显本项目业态构建合理，完全是通过扎实的市场细分调研后，结合行业开发模式而为天目湖量身设计的产品规划功能配置，使项目凭借核心的产品优势在竞争中脱颖而出，占领市场制高点项目有科学的开发理念和先进的运作思路，在开发之前已为项目的中长期运营管理持续性经营与发展做好了充分的设计与扎实的准备，能够使项目获得稳定持续性发展，能够成为个品牌型的地产经营项目，最终使开发商业主经营者消费者等项目的各参与方实现共赢天目湖目前度假产品开发极不完善，表现得非常不理性，对市场没有充分的细分，开发的产品相应配置比较滞后，就消费领域讲，游客的消费时间与模式都被无奈的抑制在了酒店就投资领域看，目前的度假类产品，高端别墅类物业除了产品本身的缺陷造成消费迟滞外，价格过高仍是投资者望而却步的主要因素，高端物业价高质不高，大都处于有价无市的尴尬境地低端产品竞争力低下，简单传统的居住观念与初始级配套注定项目的投资性价比不优，这类产品很难打动投资型客户而中高端物业天目湖目前虽然有相当部分销售市场整体良好，但由于产品配套设施缺陷，开发商开发意识局限，过多考虑了自身利益，没有为项目的中长远发展做好前期规划，很难形成功能的完善与消费需求之间的良好互补，整体上不能产生规模效应，因此，该类项目的整体竞争力不高而本项目正是切中当前的市场空白与消费需求，有望在中高端度假物业中笑傲江湖。项目客户群体解析主力人群泛长三角投资固定人群，这部分客群投资意识浓厚，目标选择清晰，投资观念成熟，出售概率与频率相对较高，是项目产权的主力购买人群，以宁杭线沪宁线为住投资辐射线条，辐射半径以项目中心公里内，习惯区域自驾车在小时左右。次主力人群旅游资源带动下的投资游离人群，这部分人群无明显投资目标特征，初始身份为旅游者，随着对项目的认识并最终转为项目的投资者，这部分人群既是项目商业领域的主力消费人群，又是潜在的投资客，数量庞大，连带效应好，对投资缺乏较为成熟的理性，是项目重点关注的核心推广人群。补充人群城市基本支撑的本地客群涵盖金坛溧阳常州溧水宜兴等不超过小时左右车程的固定人群，这部分客群既是传统消费的固定者，也是投资产权的随即者，对项目及周边的相关情况较为熟悉，属于主动消费与主动投资人群，但整体规模有限，属于项目的补充客户人群。业态规划站式，规模型，人性化的集度假旅游商务休闲购物娱乐为体的旅游景区商业综合体。产品设计度假式酒店经济型酒店酒店公寓商务会议型酒店产品度假产品花园洋房景观公寓休闲别墅联排别墅独立别墅多层住宅别墅式企业会所配套商业休闲类产品娱乐酒吧网吧游乐场运动养生美容健体美发足疗保健旗舰店及文化产品游泳洗浴。购物类综合型超市商业步行街土特产专卖与美食酒店产品商务会务会议型酒店经济型酒店规划方案占地面积亩，平米，约万平米建筑面积，约万容积率规划分配商业部分万元占综合型超市两层含停车场商业步行街万娱乐美食养生土特产专卖服务类浴城水文化万占二度假部分万占花园洋房类服务型公寓联排别墅独立别墅别墅式企业会所万占酒店公寓万占多层住宅万占规划户数户三配套商业部分约占项目经济指标测算科目项目计算基准单价元总价元说明销售收入景观度假产品总销售额经济型酒店酒店公寓多层住宅出售商铺小计土地成本总占地亩亩万元土地面积亩建筑面积可售面积容积率前期费用建安费住宅多层毛坯酒店公寓酒店景观度假用产品出售商铺合计配套费用小计行政营销费用税金贷款利息年利息预计销售净收入开发成本亿营业税及附加税亿土地增值税亿所得税亿项目净利润亿投资资金回报率项目净利润投资总额综合评估本项目区位优势独特，产品组合科学，符合项目当前市场需求，业态规划布局合理，功能配置完善，能够形成各板块相互的组合与互补效应，商业运营规范专业，有强大的生命力与竞争力，项目实操性强，投资回报可观，预期风险可控，综合投资开发性价比良好，能够形成个品牌型的综合体项目，商业效应与综合效应理想，建议付诸实施。年月日万人年统计。目国际村二天目星城三涵田度假村四金桥国际社区五聆湖翠谷六香樟茗岸七中华茶博园八苏园天目国际村地址天目湖燕山风景区开发商江苏金燕地产占地面积亩，约容积率建筑面积绿化率项目总规划户建筑类别以独立别墅为主，共多栋，二期规划了幢独立别墅。开盘时间年月日价格开盘时元，目前元此项目基本售完。户型每户面积约，坡地别墅缓坡别墅和水景别墅，楼盘特色天目湖国际村社区内自然环境独特，以三座山及万自然水面形成三山抱水的格局，小区内以原生态为主项目规划定位项目规划理念项目规划设计项目规划指标开发周期及开析项目辐射市场分析项目关联的价值分析项目生存基本基础分析行业产业宏观发展分析项目市场分析项目自身市场分析项目周边市场分