（终稿）妇幼保健所办公业务用房综合楼新建项目可行性投资论证建议报告.doc（OK版）

建筑设计要考虑物业各种经营项目特性，不同经营品种，对物业规划间隔有不同要求，而且还要预留服务配套设施，如停车场仓储运输顾客休息等区域。

商业经营管理水平与项目开发水平不能同步发展在房地产发达地区物业管理水平已经发展到可与国外先进水平比美程度，相续涌现了批以物业管理作为项目优势强势地产品牌。

而商用物业经营管理则较为滞后，专业成熟商业性社会性商业管理机构在市场上较少，目前负责商场经营管理机构，多为开发商公司内个部门或其属下子公司，只负责自身开发项目经营管理，在业主或商户眼里，既欠缺专业性，又欠缺客观性。

很多经营失败项目并不是因为地段欠佳，也不是发展商财力不济，开业后经营管理不善是重要原因之。

第三部分合肥居民消费行为分析合肥市居民消费支出分析居民人均消费性支出城市居民人均消费性支出为元上半年城市居民人均消费性支出元，比去年同期增长。

随着居民收入增长，居民消费支出也有不同程度增长。

二合肥市民消费心理分析消费习惯消费者常去购物场所商业吸引力合肥消费者最常去商业场所是四牌楼区，其次为城隍庙淮河路三孝口带商业区，传统惯性思维仍占据主要地位。

四牌楼在合肥具有无可代替商业吸引力。

消费者月逛街购物次数月逛街购物次数次次次次以上比例每月逛街购物次数次以上占较大比例，相当于每周钢材木材等均能满足供应。

七公用工程总平面布置科左后旗妇幼保健所业务综合楼建筑面积平方米，在业项目概要项目建设地点科左后旗甘旗卡镇项目承办单位科左后旗妇幼保健所项目建设内容改建业务综合楼房。

④项目总投资及资金来源项目总投资万元，其中土地工程万元，其他费用万元。

项目资金来源为申请国家投资万元，地方配套和自筹万元。

项目效益项目落实国家计划生育政策，加强了促进科左后旗少数民族地区妇女和儿童保健医疗水平，社会效益显著。

二项目建设背景和必要性项目建设背景妇幼卫生是我国人民卫项目建设对环境影响主要有施工阶段环境影响和业务工作中医疗废弃物对环境影响，施工中施工噪声来源于各种施工用搅拌机运输车辆等运转机械产生噪声。

项目在施工过程中产生尘土，影响附近环境。

尤其在气候干燥风速较大时，尘土飞扬，污染空气，影响环境质量。

其次有项目建设完成后，医疗废弃物主要有次性窥器次性检查垫次性手套纱布棉球，以及生活垃圾等。

对环境产生影响。

环境治理与保护措施项目建设阶段环境保护措施。

施工过程中应合理安排施工时间，对操作应用时间短噪声大机械设备安排在双休日时施工，最大限度减少因施工噪声而影响正常办公。

施工中采用遮盖措施避免扬尘，严重时可采取浇水潮湿式作业。

项目覆盖区生态环境建设。

对项目周围要全面规划，合理布局，新旧楼周边空地种草植树营造乔灌草相结合绿化带，从而减弱噪声，净化环境。

项目产生废弃物治理。

项目运行后，产生医疗废弃物与生活垃圾分开处理。

对医疗废弃物额将集中到大型零售商手中购物中心创新管理和优化将是未来市场热点业态创新管理技术应用和供应链突破成为竞争优势来源自动售货电子商务邮购等无店铺零售业态发展加快商铺投资逐渐郊区化。

四商用物业开发建议传统商业模式强调更多是完成个消费结果，而并不注重整个消费过程质量。

现在有很多人尤其女性去商业场所或者穿行商业空间是没有确切目，并不定是去消费，因为有很多需求都已经满足，而且非常便捷，大型超市如家乐福等就是满足这种需求产物，那么剩下那么多各种类型商业空间该怎么办呢这就需要商业空间复合化生活化，力图成为人们日常生活部分。

只有不断变化其商业环境经营模式，创造出种新生活图式，以引导消费潮流发展。

同时，人们也在这种图式中感受到美好生活和未来生活场景，从而产生消费欲望。

在人们需求特征逐步转变影响下，今后合肥商业发展趋势是商业由专门化向生活化发展，由生活化向专业化择街铺。

中档品牌以及些急于打品牌经营者因要借助大商场已有知名度而希望能在鼓楼这样知名商场中占有席之地。

顶级品牌则会选择入住有商业氛围但又不像淮河路长江路那样过于喧哗商业街。

大型商场为了保持本身形象，聚集人气，招商倾向于知名度较高品牌。

商场经营者经常会采用差异化租金策略。

对著名品牌给予租金上优惠，其利润损失通过对其他品牌收取较高租金来弥补。

商场进入品牌竞争时代知名度较高商场其门如市，租金水平也会有大幅度提高。

据统计，同处于四牌楼商圈，淮河路和长江路已有较好品牌知名度，大大提升了租金水平。

规模效应与错位经营规模效应是指同等级同类型商场聚集在起产生商业聚集效应。

错位经营是指同类型商业聚集在起时，各商场采取不同目标客户定位，从而使个体利益与整体利益都达到最大，四牌楼商业布局是典型案例。

表商业错位经营商场名称经营理念目标客户建筑面积平方米鼓楼商厦次购足，体验购物休闲乐趣从小动开发楼盘影响更大。

些注重品牌及滚动开发物业采用了出租方式，对商铺用途加以详细规划和控制，满足了小区业主日常生活需求，也提升了项目品质。

二以租验售方式采用以租验售，即先租后卖经营策略，主要适用于对区域商业价格较难把握情况。

这样为便于管理，二可确定商铺真正价值，以便今后可以获得最大利润。

采用该种策略可预先规定不同位置商业用途，对不同业态店铺从数量上予以控制，其作用在于有效避免恶性竞争发生，主动帮助商家规避经营风险。

五商用物业市场存在现实问题买家购买行为理性化随着市场成熟也将同步来临，合肥房地产市场发展和商用物业市场变革，会培育出大批成熟消费者，他们将会向商用物业发展商提出更高开发要求。

从市场现状来看，合肥商用物业市场还面临着以下现实问题。

商用物业产品同质化住宅同质化主要表现是建筑风格克隆现象，商铺则多见于项目概念和对推广手法克隆。

如本市服装市场概念炒作。

商业项目缺乏可感性强形护措施。

施工过程中应合理安排施工时间，对操作应用时间短噪声大机械设备安排在双休日时施工，最大限度减情况良好，地耐力按计。

最大冻结深度为米。

根据国家地震区划，该地区属度区，各建构筑物按地震烈度度设防。

科左后旗地理位置比较优越，资源较丰富，交通以公路为主，国道线从此通过，程控电话直通国内外，移动电话于全国联网，信息网络建设初具规模。

④其他公用于辅助设施比较完善，能满足项目要求。

项目所需主要建筑材料如砖砂水泥钢材木材等均能满足供应。

七公用工程总平面布置科左后旗妇幼保健所业指导。

五建设内容及方案项目建设内容为改造业务综合楼楼房三层平方米，建成后病床数张。

建设方案如下教育，提高自我保护意识。

对消防设施维护管理责任落实到人，确保消防设施系统正常运行。

劳动安全施工中严格按照操作规程设立安全网，电力及传动设备应设防护罩，并派专人对现场施工进行安全防范，防止本单位及外人随意出入施工现场。

项目实施过程中对高处易坠物地方持警示牌，引起施工人员和其他人员注意，以确保安全。

十节能编制依据随着我国经济建设飞速发展，能源供应日趋紧张。

节约能源是造福子孙后代大事，也是我国儿门诊儿童保健弱视指导母婴俱乐部婚前保健孕妇学校保健咨询胎心监护妊高征监测遗传优生咨询健康教育室合计五期保健性健康咨询指导指导门诊阴道镜分泌物分析弱视矫治岁儿童早期教育遗传优生咨询营养测算及而减弱噪声，净化环境。

项目产生废弃物治理。

项目运行后，产生医疗废弃物与生活垃圾分开处理。

对医疗废弃物首先进行消毒，焚烧等无害化处理，然后与生活垃圾同运送到垃圾处理厂进行处理。

从而保证医疗环境安全。

九消防与劳动安全消防编制依据与原则项目建设要严格按照国家有关消防规范进行，必须认真贯彻预防为主防消结合消防方针。

消防设计主要依据为建筑设计防火规范。

消防措施建筑设计本建筑耐火等级旗唯所专业妇幼保健所，面向全旗万人口中妇女和儿童，根据近几年我所在全旗摸底调查情况，各业务科室年均服务人次共计万人次。

祥见下表。

项目服务人次预测表序号项目名称年均服务人员人次备注二三妇女保工用搅拌机运输车辆等运转机械产生噪声。

项目在施工过程中产生尘土，影响附近环境。

尤其在气候干燥风速较大时，尘土飞扬，污染空气，影响环境质量。

其次有项目建设完成后，医疗废弃物主要有次性窥器次性检查垫次性手套纱布棉球，以及生活垃圾等。

对环境产生影响。

环境治理与保护措施项目建设阶段环境保护措施。

施工过程中应合理安排施工时间，对操作应用时间短噪声大机械设备安排在双休日时施工，最大限度减