在售多个楼盘，与本项目形成同质竞争，引起客户分流。市场形势受整体市场影响，客户群仍存在观望心理对本案面市及实现房源快速去化形成压力。项目要点归结最优卖点为路段位于老城中心路段，交通便利，配套齐全且与商业聚集区错位，闹中取静，适宜人居附加值卖点文化周边名校林立，自然景点名胜古迹俱全产品优势为户型主流面积段，较受市场亲睐。因此，在产品硬件及地段环境基础上，充分体现了得天独厚文化环境，以人文内涵来倡导宜居之上更高层次居住理念，从而更大程度提高产品附加值，推进项目品牌形象塑造。项目市场定位定位依据随着贵阳房地产市场高速发展，房地产市场进步细分已不可避免。目标客群锁定，将是本项目定位重要依据。项目定位项目本身位于贵阳市中心地段，以此项目为中心，半径米生活圈，涵盖贵阳最成熟最完善生活配套。紧临东山师大喷水池商圈，可以说是城市工作族在居住生活上较为理想选择。因此项目地理位置和户型设计决定了其项目定位于城市新贵小资生活及这么个概念。功能定位应彻底打破户型很多设计惯例，户型设计应充份体现明室明厅明卫功能齐备，将简约休闲舒适自然诠释得淋漓尽致，将休闲文化理性与贵阳人贯幽雅生活完美地结合在起将着眼点落于休闲，将先进设计理念优秀材料和配套逐步实现。从功能和特色出发，项目房型规划应符合市场。可以以二室二厅和三室二厅房型规划为重点出击卖点之。户型定位市区楼盘是贵阳市大多市民购房首要选择，而大多数楼盘平方米户型住宅则受到大量白领阶层人喜好，而这类人注重生活品质，极需在生活中自我满足，所以本项目户型定位在平方米。项目客户群定位近期就贵阳市高收入阶层对房地产市场需求状况做调查进行分析，得出以下结论购房意向分析在本次调查中，被访问者买房时最关注因素，房价排在第列地理位置周边环境府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安置所建房屋。安置对象是城市居民被拆迁户业化管理事业单位，主要从事房地产开发业务。公司总资产万元，净资产万元。市概况市是省省会，位于省南部，地处亚热带，介于东经，北纬，坐落在盆地中部湖两岸，是西南出海大通道上枢纽城市，市区面积扩大为平方公里，全市共有常住人口万。市正在修编新轮总体规划年年，目前已经通过省政府审查上报国务院，新轮总体规划确定市城市性质是省省会，西南地区重要交通单位共同现场踏勘选址确定，该项目建设地址为市路，北临路，西临路。项目规划总用地平方米，其中城市道路占用平方米，临时施工用地面积平方米，项目净用地为平方米。本项目位于市开发区。项目距大道约米，距广场约公里，处于市级轴线交通枢纽地带，距快速环道竹溪路米，距高速路收费站约公里，本区域内交通十分便利，处在四通八达枢纽位置上。交通竹溪大道大道立交桥东西干道工程快速环道规划路南北干道工程大道贤宾路④仙葫大道与大道延长线连接线工程仙葫大道大道延长线大型公建配套国际中心包括个国际性标准展位广场国际会议中心保税仓库宴会餐厅等项配套服务设施。设有大型高档会议室，提供不同规格展厅展，设有个国际性标准展位和个非标准展位。人民会堂工程新落成市人大会堂，是市地域性和标志性建筑之，也是市最高等旅游，就需要大力发展我市旅游地产或度假地产。旅游地产发展，国内三亚是个成功典型案例，贵阳市近邻昆明成都等市也已经作出了很多有益探索。如昆明旅游小镇开发温泉小镇，成都城乡体化开发三圣花乡。我市优势是避暑森林温泉，要发展度假地产，可以探索条避暑度假温泉辽养康体休闲路子。即把运动健身康体餐饮美食与度假别墅度假公寓开发结合起来，形成贵阳特色避暑度假基地开发模式。项目主要竞争楼盘分析旧历年后，两城区楼盘销售逐渐回暖，至此趋于缓和，售价上也基本平稳。近期两城区在售项目销量处于前列，主要包括山水黔城保利云山国际中天世纪新城等，而这些热销楼盘几个显著共同特点为开发商企业品牌卓著，并在贵阳区域有良好开发先例长期延续推广效果，客户多重积聚，产生集中抢购效应产品线长，房源面积段从小二房到大三房四房跃层，形态丰富小房型销售较快，逐步积蓄人气带动大产华侨城旅游地产清华紫光科技地产等产业地产开发巨头。同时，也可以考虑优选四川重庆云南湖南等地在商业地产旅游地产物流地产以及城中村改造和旧城改造等方面有成功经验实力企业。只有这样，我市房地产竞争才能形成多元化开发良性竞争格局。产业地产逐步兴起目前，我市商业地产工业和物流地产还脱离不了住宅地产开发模式，至于旅游地产甚至还只是处于萌芽阶段。从城市发展需要来说，我市房地产发展，特别是郊区房地产市场发展，必须加大商业地产教育地产文体地产工业地产物流地产比重，并通过这几类产业地产或复合地产开发，完善郊区城市功能配套，提升郊区商业教育文化体育工业物流结构升级。为此，如何将商业教育文化体育工业物流等产业开发与人居环境改善结合起来，既满足城市发展需要，也满足开发企业投资赢利需要，是我市未来房地产开发不可回避重要课题，也是必须发展方向。走旅游及外向型亨特国际文昌南路层简约现代外观底层架空园林地段教育环境及期成熟配套元均价第章市场定位分析市场定位就是企业根据目标顾客所关心主要因素，并比较竞争者现有产品在市场位置来确定企业产品在市场上位置。要做好房地产项目产品定位，首先要对项目所在地市场需求进行分析，细分出目标顾客群，根据客户需要来确定产品以及相应配套定位。因此，本章通过对贵阳市市场需求及项目进行分析，确定项目产品市场定位。市场需求分析根据抽样调查预测根据前述调查推测，预计未来三年本市购房需求将达到万平米左右，加上地州和省外购房群体需求，未来三年贵阳市潜在购房需求面积在万平米左右，除去部分无效需求，全市未来三年住房有效需求总面积约为万平米，年均需求面积万平米左右。二根据城市化进程预测按照贵阳市生态文明城市总体规划发展目标，到年，市域常住人口将达到万人，其中城镇人口万人左右，城镇化水平达到。目前全市城镇人工程快速环道规划路南北干道工程大道贤宾路④仙葫大道与大道延长线连接线工正常年工资及福利费为万元。管理费用按照人员工资计提。预计约万元。本项目建设总成本为万元，合约亿元。本项目为拆迁安置项目，不存在盈利性。因此不做盈利效益分析。行业影响分析本项目建设单位为市地产业总公司，公司原为市政府直属公司之，在有多年大型经济适用房项目开发经验，公司知名度和荣誉不断提高。资金实力雄厚，位居房地产开发行业前列。通过对本项目整体规划开工建设可以带动该区域城市建设发置所建房屋。安置对象是城市居民被拆迁户，也包括征拆迁房屋农户。根据需求调查表明，随着城市建设发展步伐六所中学和十二所小学规划待建，可以说，北片区教育文化氛围将相当浓厚。省国际妇女儿童医院省规模最大，设备最齐全大型国际妇女儿童医院。供水条件本工程水源由市政给水管网供给，考虑到生活用水和室外消防系统要求，拟从新建小区西面路和北面路两处市政道路上市政给水管上各引条水表管道进入地盘小区并沿着小区建筑物群四周布置成环网，以确保生活及消防用水安全。供电条件本项目总用电负荷估模技术标准工程投资技术经济等方面进行了系统分析和论证，在此基础上完成了本项目可行性研究报告编制工作。项目提出理由与过程安置房，是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安和个非标准展位。人民会堂工程新落成市人大会堂，是市地域性和标志性建筑之，也是市最高等级会议中心和演剧场。客运站全省等级最高现代化汽车客运中心。④公园已建成使用大型休闲娱乐生森林公园，总占地面积公顷。中国商贸城建设中中国商贸城南临大道，东临森林公园，北临山风景区，西临高尚住宅小区，总用地规模为平方公里。文化艺术中心未来将建设成为以居住件建设规模建设内容建设方案投资估算环境影响评价效益分析节能分析等。研究工作概况受市地产业总公司委托，我院依据国家和地方有关拆迁安置小区项目建设法规和政策对项目单位实际情况进行了查证，其中城市道路占用平方米，临时施工用地面积平方米，项目净用地为平方米。本项目位于市开发区。项目距大道约米，距广场约公里，处于市级轴线交通枢纽地带，距快速环道竹溪路米，距高速路收费站约公里，本区域内交通十分便利，处在四通八达枢纽位置上。交通竹溪大道大道立交桥东西干道工程快速环道规划路南北干道工程大道贤宾路④仙葫大道与大道延长线连接线工