（终稿）小区新建项目可行性投资论证建议报告.doc（OK版）

建设规模与内容项目建设规模与内容主要为项目总占地亩，其中代征道路面积亩，实际用地亩。

总建筑面积，包括住宅面积，商业面积，配套附属设施用房。

绿化面积为，道路及停车场。

本项目共建栋高层住宅，其中层为栋，为层栋，为号楼为局部层，主体层总套数为套，套型具体分布如下楼号户型户型面积单位套数单位套二室二厅卫二室二厅卫二室厅卫室厅卫二室厅卫二室厅卫二室二厅卫室厅卫室厅卫二室二厅卫二室厅卫二室二厅卫室厅卫二室厅卫二室二厅卫二室二厅卫三室二厅卫三室二厅卫三室二厅卫室厅卫合计商业用房面积，其中位臵建设号楼及号楼商业部分为主楼部分层裙楼，方便居民需求地下面积为。

在建筑中心位臵设臵绿化面积，道路及停车场建筑设计方案总平面规划总平面规划小区住宅以与层为主，号楼为整体层，局部层。

为使居民能够得到良好景观，减速少塔楼住宅空间单调感，在主体楼建筑周边错落有序地布臵裙房，使用地中部形成几片较大庭园绿地，同时几个绿化空间又是能够相互连通，形成个序列。

由于建筑高度不同，使整个建筑群高低起伏错落有序。

结合周边环境，考虑到生态平衡和建筑设计经济性实用性，设臵地面生态停车场，另利用局部地形设地下室兼作停车场，既方便住户出行，又加大户外面积，外来车辆统存放在停车场，便于管理，也保证了小区安静。

力争使整个小区设计合理，功能设施齐全，服务优良。

小区内按照国家建设标准留足遮阴面和绿化带，种植花草树木，健身跑道，社区生活广场，并采取立体绿化，屋顶绿化，使整个小区达到居住小区建设标准。

竖向设计竖向设计主要原则是保证道路畅通，雨水排出顺畅，鉴于该地块地势情况，故竖，企业完成增加值亿元，销售收入亿元，利润亿元，利税亿元，基础设施完善，利率通货膨胀率仅为。

数据区，居住人口万人。

北岸功能区为高尚居住文教科研综合区，居住人口万人。

五组团指由河流干道铁路线所分隔城市五大功能组团河北岸由城市南北干道原大件公路所分隔城西高尚居住组团和城东居住文教组团河南岸由旧城中心组团城南工业组团以及高速公路西南面民航学院文教组团。

同时，城区西面三星堆文化公园是城市有机组成部分，作为城市周边个风景文物区和旅游观光度假区考虑。

济开发区，房地产市场竞争尚不明显，有待日后继续开发。

依据市场发展趋势，短时间内广汉市房地产市场供给是不能完全满足需求。

总结根据上述分析，可以得到以下结论短期内，广汉市房地产市场主要呈现供不应求态势。

这时期需求主要为刚性需求和投资性需求，市场上改善性住房解决居住性住房和投资性住房需求很大，而供给又不能及时跟进，房地产价格将进步上升，且上升速度较快，预计年城区住宅均价将突破元。

随着房地产价格上涨，投资性需求越来越少，当价格上升到定程度，投资性需求退出市场。

但由于广汉市外来人口增加，解决居住性住房需求将在定程度上弥补投资性需求退出留下空缺。

市场需求增长趋势有所减缓，但供给仍不能完全满足需求，市场价格仍将缓慢上升。

市场达到供需平衡后，由于开发商之前大力投入，供给增加将超过需求，预计到年下半年或年，市场供给将达到高峰，出现供过于求状况，此时房地产价格将在高位运行。

项目定位项目。

年日照时数小时，年无霜期天。

气温年平均温度极端最高温度极端最低温度风最大风速米秒瞬时风速米秒最大风力级年平均风速米秒基本风压千帕主导风向冬季多为东北风，频率为夏季多为西南风，频率为雨年平均降雨量为，日最大降雨量毫米雪最大雪压千牛平方米最大积雪深度毫米最大冻土深度毫米地形地貌条件地处全国第二级地貌台阶向第三级台阶过渡边坡上，西北东三面环山，是个南开口马蹄形盆地。

山地丘陵平原大体各占三分之。

项目场地地势平坦，略呈北高南低，场地高差米，且处于高地与耕地交叉地带，与周边交界地带有定落差，便于场地排水，便于防洪抗讯。

工程地质水文地质条件地层岩性地层区跨华北地台和秦岭褶皱系两大地质单元，以栾川维摩寺新安店线为界，以北属华北地台，以南属秦岭褶皱系，由大洋地壳经过多旋回螺旋式发展，逐渐演化成大陆地壳。

地址货币分配形式三是出台购买住宅优惠办法，银行给予按揭贷款，推动住房商品化进程。

市场需求预测随着住房制度改革不断深入，建立在住房私有化基础上住宅供应逐渐多样化，取消福利分房，以自住民居为主而经济适用房是享受国家优惠政策而建设专用住房，保本微利利润出售给符合条件购房户。

结合实际情况从消费市场来看我市享受低保家庭共有户，其中，人均建筑面积在平方米以下有户，平方米户，平方米以上户，本项目建设经济适用住房总套数为套，可在定程度缓解我市中低收入家庭住房困难问题。

随着住房贷款政策逐步完善和深入实施，同时经济适用房在市场上供不应求，消费者对其有较为强烈消费需求，市场前景是乐观从购买力方面来看，本项目属于经济适用房开发，考虑到中低收入家庭购买能力，还可以采用住房公积金贷款。

严格按照保本微利原则出售。

因此，该项目市场潜力十分巨大。

从供给市场来看目前，在房地产市场上中高档房于地震动峰值加速度为区内相当于地震基本烈度度，鉴于园区所处地震地质构造情况，在工程初步设计前必须进行专门地震安全性评价，以确定科学抗震设防要求。

周边建筑物与环境条件项目区周边有幼儿园小学初中商场和公交站等，配套设施较为齐全，便于居民生活。

城市规划要求该项目选址，周边无工矿企业，选址符合城市总体规划要求。

交通条件该项目选址在以南，以东，天山路以北区域。

交通四通八达，十分便利。

基础设施条件本项目位于城市供水供电辐射范围以内，相关配套设施水电排水通讯已完备，待项目施工图完成后，由当地水电通讯等部门将水电通讯等引至项目所在区域内。

第五章建设内容与技术方案设计原则在土建设计过程中，遵守国家相关技术规范标准，以建设优美宜人居住环境为目标，同时适应市场和房地产开发多种要求，在保证工程质量，确保建筑物安全性和耐久性前提下，兼顾经济效益，注意降低造价，减少材格上涨，投资性需求越来越少，当价格上升到定程度，投资性需求退出市场。

但由于广汉市外来人口增加，解决取万元由于，提高折现率，令万元由于，所以应用线性插值公式有可行性研究报告敏感性分析房地产开发项目般只进行财务分析，涉及区域开发项目还应进行综合分析。

敏感性是指相关因素变动对反映项目投资效果评价指标内部收益率净现同比增长，年月，中央投资同比增长，年月末，房地产开发投资增速在持续维持了数月左右增速。

区域环境堆客运站，提升了地块开发价值。

本项目绿地率高达，为广汉地区少有，具有竞争优势。

小区容积率仅为，占地面积为，在同类小区中占有绝对优势。

劣势分析项目所处地地块处于工业区，生活氛围还没形成。

周边配套设施较少，有待完善。

离中心城区距离较远，公交线路较少。

周边新建楼盘较多，竞争激烈。

机会分析项目周边各类项目动工，将会带来更多人气。

涨因素，消费品零售总额实际增速可能比年略有回落。

年以来，基建投资处于个高峰时期，作为十二五开局之年，固定资产投资仍将保持左右增速。

国家统计局公布最新数据显示年月，我国固定资产投资总额万亿元，年下半年或年，市场供给将达到高峰，出现供过于求状况，此时房地产价格将在高位运行。

项目定位项目分析分析法是种通过综合考虑企业内部条件和外部环境各种因素来进行系统评价，从而选择最佳经营战略方法。

这里，是指企业具有优势，是指企业具有劣势，是指企业外部环境机会，是指企业外部环境威胁。

优势分析地块位于广汉市经济开发区，距成绵高速广汉出入口仅步之遥，前临没有明显过热现象，处于稳健发展之中，所以广汉市房地产开发商不必过多担心。

宏观行业经济分析国务院总理温家宝日在接受中国政府网新华网联合专访时表示，十二五规划中，我们确定经济发展速度是。

而专家预测，不能完全满足需求。

总结根据上述分析，可以得到以下结论短期内，广汉市房地产市场主要呈现供不应求态势。

这时期需求主要为刚性需求和投资性需求，市场上改善性住房解决居住性住房和投资性住房需求很大，而供给又不能及时跟进，房地产价格将进步上升，且上升速度较快，预计年城区住宅均价将突破元。

随着房地产价格上涨，投资性需求越来越少，当价格上升到定程度，投资性需求退出市场。

但由于广汉市外来人口增加，解决