（终稿）小史河综合治理工程新建项目可行性投资论证建议报告.doc（OK版）

其中雒城号上美年华这两个社区都处于中山大道南段，与本项目位置相邻。

本项目绿化率，容积率，以上楼盘信息及广汉市房地产市场走势为参考，可以确定汇嘉住宅社区均价为元。

产品定位结构定位本项目拟定方案中，全部为层高层住宅，运用框架和框剪结构，其建筑平面布置灵活，可设置地下室，有利于户型多样性设计。

而广汉市在地震中属于重灾区，在地震后人们对于住宅质量要求有明显上升。

框架和框剪结构高层建筑都具有良好抗震性能。

故本项目拟将高层住宅根据地勘资料定位为框架结构或框剪结构。

户型定位市场调查显示户型区间大多在，畅销户型集中在区间，少于或大于就难销点，特别是市面上尾盘大多集中在以上，只有那铁城是以以下小户型设计，市场反响较为不错。

市场调查显示，目前广汉市民普遍喜欢户型为三室两厅两室两厅，见图。

图户型比例图图片来源自绘故本项目主打户型定位为三室两厅两卫两室两厅两卫两室两厅卫，大户小户同时具有。

两室两厅卫中还有两种不同户型可供购房者参考依据调查数据，在考虑户型面积配比时，不仅要满足当前市场主流需求，还要兼备适当超前性，因而本项目户型配比定位见表。

表户型配比定位户型二室二厅卫二室二厅二卫三室二厅二卫比例数据来源根据销售收入计算得出价格定位年年年年年图广汉市近五年房地产价格走势元数据来源新浪地产网从图可以看出，年广汉市目前中高档楼盘价位在元左右，这价位得到相当分市民认可，并被业内专家看好。

由于项目开发量较大，建议分两期开发。

项目开发期为年。

计划分两期高层住宅。

随着项目期开发完成，项目品牌将得到提升，项目二期在形象和利润方面都会有较大提升空间。

本项目第期预计在年年中开始销售，第二期预计在年下半年开始销售。

根据本报告第二部分结论得出本项目期和二期定价为期年上半年均价元二期年下半年均价元该定价不仅针对周边工作史河综合治理将成为固始县县政府实践以民为本和落实科学发展观生动体现，是个得民心造民福工程，必将得发展，在努力提高企业自身经济效益同时，注重社会效益，积极配合各级政府实施了系列为民办实事重点建设项目凤阳路繁昌路二个大型室内集贸市场解决了周边万多市民菜篮子，东兴经贸合肥汽配两大物流中心整合了零乱汽配经营网点，肥东老街商品城瑶海区史家河综合整治彻底根除了这地区环保顽疾，蚌埠宝兴面粉有限公司广西南宁医药招标中心资产收购使得这二个老企业起死回生等等，所有这些都为安美集团发展和腾飞奠定了坚实线采用重力箱涵。

桃花坞水库洪水自水库泄洪道下泄后按小史河目前走向，经先向东再转向北，然后再转向东排入史河，流经全长约。

在小史河起端河床底高程为，入史河河口底高约。

桃花坞水库泄洪时水位约。

如果小史河改造全线采用重力箱涵，会存在以下两方面问题桃花坞水库泄洪时，超过米以上水头在泄洪口入小史河处消能，对河床冲刷较大，小史河沿线地势较低地区特别是现在城关中学校区带存在洪涝隐患。

小史河起端河床底板与入大史河河口高差仅，沿程坡降仅为，要保证泄洪流量，所需排水断面很大。

初步计算为孔箱涵，横向宽度方面造成小史河改造投资巨大，另方面由于泄洪流速低于，还会带来新淤积问题。

方案二保持小史河现状走向，全线采用压力箱涵。

针对方案问题，河道走向不变，但全线改为压力箱涵。

该方案实施后可以全面提高城东新区防洪标准并解决内涝问题。

但也存在以下明显缺点由于水库压力泄洪济开发区，房地产市场竞争尚不明显，有待日后继续开发。

依据市场发展趋势，短时间内广汉市房地产市场供给是不能完全满足需求。

总结根据上述分析，可以得到以下结论短期内，广汉市房地产市场主要呈现供不应求态势。

这时期需求主要为刚性需求和投资性需求，市场上改善性住房解决居住性住房和投资性住房需求很大，而供给又不能及时跟进，房地产价格将进步上升，且上升速度较快，预计年城区住宅均价将突破元。

随着房地产价格上涨，投资性需求越来越少，当价格上升到定程度，投资性需求退出市场。

但由于广汉市外来人口增加，解决居住性住房需求将在定程度上弥补投资性需求退出留下空缺。

市场需求增长趋势有所减缓，但供给仍不能完全满足需求，市场价格仍将缓慢上升。

市场达到供需平衡后，由于开发商之前大力投入，供给增加将超过需求，预计到年下半年或年，市场供给将达到高峰，出现供过于求状况，此时房地产价格将在高位运行。

项目定位项目年年年年年份人均消费单位元图广汉市人均消费性支出趋势图数据来源广汉市人民政府公众信息网图表自绘图反映了年年广汉市人均消费性支出趋势。

由图可以看出，从年到年，广汉市消费品零售额每年都在增长，并且增长率维持在左右。

年，由于大地震原因，作为重灾区，广汉市经济受到巨大冲击，各类经济指标都有所下降。

但这是特大灾难缘故，不能反映彭州市经济发展真实情况。

根据年消费额发展趋势可见，广汉市市场发展潜力很大，市场需求能够有效地支撑城市发展。

经济环境四川省排名全国第八位，亿元，增速，成都北区新建国际商贸城，区域经济发展迅猛。

广汉市国内生产总值亿元，人均已突破万元，超过全省平均水平，属于四川中上等经济水平。

年人均可支配纯收入突破，消费水平显著提高。

产业结构以旅游医药机械等为主，相辅相成，产业结构布局合理，广汉市坚决把工业作为全部工作重中之重，民营和股份制机制占到全市经济重量以上济拉动。

周边成熟社区日趋增多，配套设施正在逐步完善中，对提升区域内房地产市场有帮助作用。

区域内现售楼盘以中小户型为主流产品，可以有效利用大中型户型这市场真空。

威胁分析政府对房地产政策构成了房地产行业系统性风险，对投资类客户心理影响较大，许多房地产消费者保持观望态度，影响项目销售。

项目周边新开盘建楼盘较多，激烈竞争会造成部分目标客户群流失。

近期出台物业税将会对投资者购房产生定影响。

近段时间土地价格上涨较快，加大了开发成本和财务风险。

可类比项目研究根据上述研究结果及项目开发风险，制定了开发高层住宅方案。

为了深入研究，以下选择周边多层住宅小区及高层住宅小区。

与项目宗地最近高层住宅小区为雒城号住宅小区。

雒城号住宅小区表雒城号基本情况表开发商万兴集团地址广汉市中山大道南三段物业形态电梯花园洋房占地面积总建筑面积约万平方米状况在售均价信息来源河起端河床底板与入大史河河口高差仅，沿程坡降仅为，要保证泄洪流量，所需排水断面很大。

初步计中节能要求。

工艺和设备合理用能主要产品能源单耗指标要以国内先进能耗水平或参照国际先进水平作为设计依据。

节能措施综述本工程节能措施分以下三个部分工程勘察设计中要优化设计方案，根据勘探资料选取最优方案，降低能源使用量。

施工期有些施工机械需要用柴油汽油作为燃料，施工中应根据工程量多少负荷大小分别使用不同功率施工机械，避免空载空负荷运转等情况发生，尽量减少能源浪费。

工程运行期能源利用有面高程低于中心城区近，长期以来由于小史河严重淤堵，内涝严重，区内道路狭窄，垃圾随意堆放，居民生活环通道裁弯取直后泄洪流程大大缩短，利于泄洪沿河低地不受水库泄洪高水位威胁泄洪与排涝相互独立，实现高水高排，降低下游排涝泵站排洪压力，节省投资，节约能源河道治理投资相对较省。

对比以上三个方案，在技术优越性和工程造价等方面方案三明显优于方案二和方案，推荐采用方案三水库泄洪通过压力箱涵直接向东入大史河，下游河道采用重力排水箱涵。

排水体制在小史河综合治理工程中，根据城东区实建设必要性和可行性项目背景近年来，固始县城镇化建设不断加快，城区面积不断扩大，经济快速发展，已被列为河南省个扩权县之，建设个区域性中心城市正成为全县人民为之奋斗共同目标。

但城东老区紧靠史河西岸，地。

该方案实施后可以全面提高城东新区防洪标准并解决内涝问题。

但也存在以下明显缺点由于水库压力泄洪，河道全线均需建设钢筋砼压力箱涵，次性投资大由于泄洪通道均为封闭式压力箱涵，工程区域内需增设独立排水管涵由于小史河两次转向，对于大流量排水涵而言水力条件欠佳。

方案三水库泄洪通过压力箱涵直接向东入大史河，下游河道采用重力排水箱涵。

根据大史河小史河地理位置关系，结合地形条件，水库区内地震自有史记载以来方圆范围内发生级及以上地震共有次，均发生在年以后，且最大震级为级，查年版万中国地震动区划图，水库工程区震动峰值加速度为，地震烈度相当于度，根据建筑抗震设计史河，流经全长约。

在小史河起端河床底高程为，入史河河口底高约。

桃花坞水库泄洪时水位约。

如果小史河改造全线采用重力箱涵，会存在以下两方面问题桃花坞水库泄洪时，超过米以上水头在泄洪口入小史河处消能，对河床冲刷较大，小史河沿线地势较低地区特别是现在城关中学校区带存在洪涝隐患。

小史河起端河床底板与入大史河河口高差仅，沿程坡降仅为，要保证泄洪流量，所需排水断面很大。

初步计