或个因素形成都会给房地产项目带来不同风险。般来说，房地产投资面临宏观经济与政策投入要素金融市场企业自身等风险，目前来看，主要有以下风险宏观经济和产业周期风险任何国家经济运行都存在着经济萧条复苏增长和衰退再到萧条复苏等阶段经济周期，经济周期波动已成为个世界性经济现象，只不过由于体制政策等因素不同导致不同阶段出现时间短长不。经济发展持续增长则会提高居民收入消费能力和预期，从而刺激房地产消费。与经济周期性波动相类似，房地产行业也存在周期性波动，房地产周期波动主要表现在价格涨跌成家量多少投资量增减等经济指标变化上其总趋势分为上升期和下降期，复苏与增长阶段衰退阶段。从我国房地产市场发展历史看，我国房地产市场存在低潮期短，上升期长特点。所以，可以选择恰当投资时机，以最小风险获取最大收益。二金融风险房地产投资投入大周期长，没有大量资金供应，房地产投资是难以维继。因此，房地产业离开了金融业支持是不可能得到发展。而国家正是通过金融政策，即运用货币供应量利率税率及汇率等经济杠杆对房地产进行宏观调控，引导房地产经济运转，使之与国民经济发展相互协调实现房地产经济社会总供需动态平衡。货币供应量大小直接影响着房地产行业活力和市场兴衰，是市场经济中制约企业不可缺少调控手段。通过控制货币供应量，从而控制投资，调节产业发展速度。房地产业对货币依存度相当高，货币供应量扩大必然有利于大量资金进入房地产市场，从而引起房地产价格攀升，反之，则可能导致资金抽出房地产市场，房地产价格下跌。在资金供不应求情况下，利率将上调，反之利率将下调。负债经营是房地产投资特征之，而且还影响对房地产需求，从而影响房地产供应。当利率上升时，房地产投资减少，建筑业开工率下降，房地产销售困难，反之则投资加大，开工率上升，销售好转。据统计，当前房地产投资资金主要来自银行贷款，所以银行利息率任何变化，都会给房地产投资带来较大风险。三企业风险经营风险当前房地产市场是完全竞争市场，但是土地受到国家控制，政策繁多，部分区域市场操作不规范。房地产投资者如果在经营上不善或失误，会丧失对房地产市场占有率，造成期望收入与实际情况相背离风险。经营风险还可能来源于投资者主观因素，它包括投资区位选择失误对当地消费倾向不了解等等。财务风险房地产投资者资金来源分为自有资金和借贷资金，并且绝大多数投资者资金是借贷资金。在利率保持不变状态下，投资者可以充分利用自有资金和借贷资金这支财务杠杆效应，扩大投资利润，如果这个财务杠杆运用得不好，同时也加大了收不抵债风险。市场风险当房地产供不应求时，房地产价格急速上升，利润较高，吸引大量投资者进入，逐步增大供给。当市场供给量超越需求达到定程度时，房地产投资者将面临激烈竞争，利润下降。消费者需求偏好会随着时间推移和价格变化而发生变化，其不确定性也会给房地产投资带来极大风险。年从全国到武汉，商品房成交量出现大幅上涨，同时房价过快攀升也定程度超出了居民收入水平，同时也会透支了未来市场购买力，所以行业走势需要正确判研，来确定自己投资方向和力度供求变化风险。项目定位风险本项目定位于高端综合物业，市场定位较高，目标客户群为高收入人群，比较单，市场营销压力较大，风险较大。项目投资支持能力风险本项目投资较大总投资高达亿，自有资金约亿，银行贷款亿，资金筹措利息较大，资金回笼较慢。项目京市域格局中占据了联结轴横跨两带关联多中心重要地位，不仅是北京城市中轴线延伸，也是北京唯性质全额拨款事业单位法人代表朱德良机构设置规划综合部土地整理部土地储备开发部市场交易部业务职能受北京市土地整理储备中心委托承担本区范围内土地收购整理储备级开发及经营性用地入市公开交易管理工作，其主要职能如下土地整理方面承担土地后备资源调查土地开发整理专项规划编制等专项技术任务参与本市土地开发整理年度计划编制负责土地开发整理项目立项踏勘可研规划设计及预算初审两侧和园区之中，避免城镇空间无序蔓延，实现产业发展人居环境与生态环境有机结合，打造宜居宜业新。新城规划区域划分按照中部体东西两翼城乡空间结构，为统筹经济社会资源和生态环境协调和可持续发展，根据不同区域现状发展特征资源禀赋及生态环境承载能力划分区域，通过对各个区域限制条件开发强度开发模式和管理模式分类指导，实施分区域发展策略。西部城镇发展区京开城镇发展带包括黄村镇西红门镇团河路以西部分庞各庄北臧村镇及礼贤部分。中部生态型发展区生态型发展带包括西红门及黄村镇团河以东部分安定镇魏善庄镇及礼贤镇部分等。东部城镇发展区京津塘城镇发展带包括亦庄镇长子营镇镇瀛海镇旧宫镇青云店镇。新城规划分区策略中部生态型发展区位于北京南中轴延伸区域，是北京城市中轴线延伸传承，是北京总规明确要求建设并保费者平时是上班族，如果交通条件不好，就会给他们带来工作不便，所以说交通是他们首选地个因素。政府机关工作人员和个体户中，投资行为比较强。政府机关工作人员，条件稍好早就有了住房，但是其中有部分住房时国家分配或者房改房，这类房子没有选择余地，因此大部分政府工作人员对现有住房不满意，不满意因素有地理因素住房内外环境楼盘建筑设计配套设施等，因而他们有了住房也希望购房，目是改善居住条件。政府工作人员中，也有少部分人买房是为了投资。以投资为目消费者，比较看重地理位置价格，这两方面因素会对其投资回报产生直接影响。购房诱因设置针对自住者诱因应放大小区环境楼盘本身素质附加值及价格上。针对投资者诱因应放在价格交通附加值上。第五章建设地点及自然条件地理位置略二区域地质构造略三区域地貌略四场地地基土基岩构成及特征略六地震地质条件略第六章项目分析，该项目无论从规划设计园林景观，还是从项目配套和户型设计来看，都能称得上是个高品质住宅项目。绝大部分住宅为南北通透板式楼，也是目前西北湖片区在售最大楼盘。期临街，户型以三房两厅为主，均价在以下，与同地段楼盘相比，其性价比无疑最佳二期面糊，户型以左右四房两厅为主，可以全观景观，价格达到元，平均套价在万元以上。该项目目前基本售罄，主要购买对象为高层商务人士和私营老板。万科城项目地址江汉区常青路与三环线交汇处住宅均价元总套数套户型面积总建筑面积容积率绿化率开盘日期三目标消费群体定位万全城项目除了针对高端消费人群以外，通过它典型复合型房地产特点，从全方位满足来自全国不同地区人们在武汉居住写字楼投资需求住宅人员构成金融证券外资企业中高层管理人员行业城市精英律师医生教师等高收入人群民营企业主个体户外埠来汉投资和贸易界人本相对较高地价昂贵拆迁费用大，致使前期投入费用较多，对后期开发和资金回笼有定压力。本项目为本公司开发第个项目，在本地市场知名度和影响力有定局限性。项目占地仅为亩，难以形成规模效应，且缺乏品牌效应。两湖总督将南面西湖和北湖遮住，对项目挖掘湖景资源有定影响。噪音影响和汽车尾气排放对居住环境影响，项目所处市政道路，较大车流量，为本项目带来交通便利同时，较大车流也带来了噪音干扰，在解决噪音影响提高隔音效果问题上增加了项目投资。项目地处武汉市中心区，消费水平为武汉是最高，消费者购房压力较大，对项目后期营销带来定麻烦。文化教育缺乏初高中教育学校。三机会当城市化进程加快，市场需求随之增加，这切都预示了买方市场将不断地扩大王家墩商务中心拟建为逐步最大商务中心，届时该地区区域价值将得到进步提升西北湖区域高档楼盘与新华西路大盘共同构成武汉包括黄村镇西红门镇团河路以西部分庞各庄北臧村镇及礼贤部分。中部生态型发展区生态型迁服务费拆除清运费元平方米小计非住宅类房屋拆迁费本项目涉及非住宅拆迁建筑面积平方米，为集体企业拆迁。非住宅类房屋拆迁费共计万元。其中直接拆迁费用为万元，间接拆迁费用为万元非住宅类房屋直接拆迁费用非住宅类房屋直接拆迁费用万。房屋及地上物附属物结合成新补偿价格房屋重置成新价格确定采用分部件按条件计分，以成新折扣方法计算房屋总分，再按规定分值计算房屋现价。房屋组成部件包括屋面屋架顶棚墙身人口比例为左右。考虑到影响城市人口聚集多方面因素及其不确定性，为适应首都城市经济社会快速发展，根据对或新城规划范围统考虑，而在五六环之间原则上应控制建设规模，保证第二条绿化隔离带生态安全保育功能六环至房通路区域在保证生态环境提升建设标准前提下，整合中轴沿线用地。西部城镇发展区是北京西部发展带重要组成部分，是区两大人口产业集聚地区之，中心城辐射区域主要通道。以新城为核心，沿京开高速由北向南辐射延伸。在促进永定河生态环境改善风沙治理建设沿河绿化防护林带前提下，积极引导生物医年年中对北京人口规模作了规划，年，北京市总人口规模规划控制在万人左右，年均增长率控制在以内。其中户籍人口万人左右，居住半年以上外来人口万人左右。年，北京市城镇人口规模规划控制在万人左右，占全市中部生态型发展区位于北京南中轴延伸区域，是北京城市中轴线延伸传承，是北京总规明确要求建设并保护好重要绿色开敞空间。中轴线是北京城市发展脊梁，是城市重要文化功能轴线，南中轴延伸区将是首都面向区域重要节点，必须按照总体规划要求建设并保护好中部区域。要将中部区域作为北京中轴线有机延续，必须强调中部区域文化功能，同时大幅提高其发展进入门槛，在高水平发展基础上保护好生态空间和团河行宫等文物，规划京市第九次党代会提出了修编北京城市总体规划工作任务，根据年国务院对北京城市空间发展战略研究批示精神，以及年月建设部请尽快开展北京市城市总体规划修编工作函，特编制北京城市总体规划年年。新城规划区域划分按照中部体东西两翼城乡空间结构，为统筹经济社会资源和生态环境协调和可持续发展，根据不同区域现状发展特征资源禀赋及生态环境承载能力划分区域，通过对各个区域限制条件开发强度开发模式和管理模式分类