（终稿）崇文区广渠门外南街危改房地产开发新建项目可行性投资论证建议报告.doc（OK版）

从年起，北京将全面推行土地级开发招投标制度。

实施土地级开发招标后，房地产价格形成各个环节都将通过市场完成，公开透明，土地开发成本可以正常传导至最终产品，有利于控制成本和开发流程，有利于价格机制发挥作用，有利于房地产价格形成，也有利于提高土地开发效率，上市速度将北京中设泛华工程咨询有限公司北京首佳联盟投资顾问有限公司加快。

本项目经过联席会审核，取得北京市国土资源局北京市规划委员会北京市发展和改革委员会北京市建设委员会联合下发政府储备土地和入市交易土地联席会会议纪要京国土会号，运作方式符合相关产业政策要求。

三行业准入分析根据北京市土地储备和级开发暂行办法规定，土地储备开发坚持以政府主导市场化运作原则，可以由土地储备机构承担或者通过招标方式选择有相应资质等级房地产开发企业承担。

通过招标方式选择开发企业实施土地开发，由开发企业负责筹措资金办理规划项目核准征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。

通过招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地级开发委托协议。

本项目开发主体由北京市国土资源局授权确定，根据北京市土地整理储备中心下发政府储备土地和入市交易土地联席会项目审议结果告知单编，北京金第房地产开发有限责任公司为本项目开发主体。

北京金第房地产开发有限责任公司符合本项目开发资质资本金开发业绩和社会信誉等相关要求。

北京中设泛华工程咨询有限公司北京首佳联盟投资顾问有限公司第三章资源综合利用分析本项目是土地级开发项目，地块位于崇文区龙潭地区幸福大街东侧。

本项目旨在危旧房改造，拆除地块上既有建筑，并完善市政建设等工作后作为经营性用地入市交易。

资源开发利用方案本项目作为建设用地土地级开发项目，不在项目范围内进行资源开发及综合利用，同时由于所需开挖深度浅，也不会对地下水资源造成不利影响。

在实施过程中利用资源主要为水资源。

二资源节约措施水资源现状北京市多年平均降水毫米，年均降水总量亿立方米，形成地表径流亿立方米，地下水资源亿立方米，当地自产次水资源总量亿立方米。

境内五大水系除北运河发源于本市外，其他四条水系分别发源于境外河北山西和内蒙古。

多年平均入境水量亿立方米，出境水量亿立方米。

北京属资源型重度缺水地区，属个特贫水城市之，是水库存水量中国下降最快三个城市之。

人均水资源占有量不足立方米，是世界人均水资源量中国人均水资源量，远远低于国际人均立方米缺水下限。

水资源紧缺已成为制约经济社会可持续发展第瓶颈。

年北京市总用水量亿立方米，地表水地下水其它水源用量分别为亿立方米，分别占北京市总用水量。

工业生活农业河湖环境用水分别为亿立方米，分别占北京市总用水量。

地下水长期超采，使用率由年上升到年，致使水位年均下降米，水环境和水生态平衡受到威胁。

北京市每年仍有亿方污水北京中设泛华工程咨询有限公司北京首佳联盟投资顾问有限公司直接排放，再生水利用率也不足。

大量宝贵水资源还未有效利用，不仅污染城乡环境，也加剧了水均可支配收入增长率人均消费性支出增长率社会通货膨胀水平较低，价格水平稳定，有利于房地产市场稳定发展年合字第号北京市国有土地使用权出让合同京地出合字第号建设用地批准书京国土用批字第号国有土地使用证京崇国用第号国有土地使用证京崇国用出第号规划意见书规崇意字第号北京市规划委员会关于广外南街危改项目调整设计情况说明复函规复字号建设用地规划许可证规崇建字号，规崇地字规崇地字号业基础，以及与市中心建国门商圈商圈木樨园商圈等接壤地理优势，具备了发展现代都市文化和体育休闲产业商贸服务产业旅游产业基础。

改革开放以来，崇文区大力发展区域经济，从全面改善投资环境入手，加大市政基础设施建设和城市环境整治力度，进步转变政府工作职能，努力为企业创造良好宽松发展环境，从而带动了全区经济和社会全面进步。

北京市崇文区国民经济和社会发展第十个五年计划纲要指出要在十五时期发展基础上，再经过五年努力，到年，初步把崇文区建设成为现代城市服务经济较为发达，古都文化风貌和现代生态景观充分展现，环境优美社会安定生活舒适商贸旅游居住区，基本构建起现代化国际大都市中心城区框架。

按照北京城市总体规划，崇文区城市发展定位为适宜居住和适宜娱乐首都核心区，具体是商业提升个新层次，把崇文区定位为体育产业聚集区，都市商业区和传统文化旅游娱乐区突出城市规划，构建合理城市空间引下，场王字型经济磁场两板块龙潭湖体育产业板块和永外商贸服务板块三大产业文化旅游产业商贸服务业及体育休闲产业，正步入紧锣密鼓规划定位和建设发展阶段。

未来，崇文区将成为具有鲜明产业特色面向全市人民服务核心功能区，区域产业和经济也将拥有美好发展前景。

作为崇文区重点板块之龙潭地区是北京个传统居住区，随着北京城市化进程日益加快，其功能效用日益明显。

本项目规划设计为住宅商业办公，符合北京国民经济和社会发展规划要求。

三专项规划符合性分析北京住房建设规划年要求落实国务院批复和实施北京城市总体规划原则。

按照做好四个服务要求，处理好近期建设与远期目标住房供应与需求人口调控与住房保障中心城人口职能疏解与住房空间布局宜居城市建设与土地集约利用房地产业与相关产业关系，积极推动两轴两带多中心城市空间结构调整，保障实现国家首都国际城市文化名城宜居城析发展规划分析国民经济和社会发展规划符合性分析中华人民共和国国民经济和社会发展第十个五年规划纲要指出必须加强和谐社会建设。

要按照以人为本要求，从解决关系人民群众切身利益现实问题入手，更加注重经济社会协调发展，调整住房供应结构，重点发展普通商品住房和经济适用住房，严格控制大户型高档商品房。

按照保障供给稳定房价原则，加强对房地产二级市场和租赁市场调控，促进住房梯次消费。

北京市国民经济和社会发展第十个五年规划纲要指出要以实现人人有房住为政策目标，创新公共住房政策，综合运用土地财税金融行政等手段，增加面向中低收入家庭普通商品住房和保障性住房供应，满足不同群体住房需求，充分保障每位市民居住权。

北京市崇文区国民经济和社会发展第十个五年规划纲要提出要立足首都功能核心区定位，以危旧房改造基础设施建设为引领，以积极有效保护历史文化风貌为重点，全面快推进社会主义现代化具有十分重要意义。

房地产业应坚持以需求为导向，调整供应结构，满足不同收入家庭住房需要坚持深化改革，不断消除影响居民住房消费体制性和政策性障碍，加快建立和完善适合我国国情住房保障制度坚持加强宏观调控，努力实现房地产市场总量基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定坚持在国家统政策指导下，各地区因地制宜，分别决策，使房地产业发展与当地经济和社会发展相适应，与相关产业相协调，促进经济社会可持续发展。

年以来，北京市陆续颁布了北京市国有建设用地供应办法试行北京市土地储备和级开发暂行办法北京市土地级开发项目招标投标暂行办法等系列文件，级土地市场交易方式已悄然转变。

年下半年开始，北京市开始逐步实施土地级开发项目招标工作。

此前，北京市土地级开发项目基本通过两种方式进行是在年大限后未过关项目，根据当时政府文件，仍然由原来项目拥有者实施级开发，开时期发展基础上，再经过五年努力，到年，初步把崇文区建设成为现代城市服务经济较为发达，古都文化风貌和现于广渠门外南街危改小区项目概况市场分析和周边房地产开发项目实际情况，现将广渠门外南街危改小区项目有关物业销售建筑面积和销售均价说明如下可销售房屋建筑面积根据项目建设单位提供资料，本项目地上可销售总建筑面积为平方米，其中商业可销售建筑面积为平方米公寓可销售建筑面积为平方米写字楼可销售建筑面积为平方米普通住宅可销售建筑面积为平方米可售地下车位个。

销售均价资料。

委托方应对所提供资料真实性和因所提供资料不实引起后果负责。

六可行性研究报告编制单位和编制人京市房地产市场综合分析年北京市房地产市场运行状况总体平稳，供求偏紧态势未发生明显变化。

房地产投资增速出现回落，商品房市场销售依然旺盛，空置面积减少，新建商品房价格继续有所上升。

总体看来，年北京市房地产市场有以下特点土地供应有所增加，有助于稳定房地产市场年全年土地供应总量公顷，比上年增长。

其中产业用地公顷，增长住宅用地公顷，增长，其中经济适用房用地公顷含享受经济适用房政策保障性住房，规划建筑平整。

本报告中价格费用等取数均以年第季度市场般水平为基准，未考虑房地产价格和物价总水平在项目开发建设销售期间涨跌因素也不考虑其他非正常条件下取数。

假设委托方提供资料属实且提供了全部相关新层次，把崇文区定位为体育产业聚集区，都市商业区和传统文化旅游娱乐区突出城市规划，构建合理城市空间布局，以天坛公园为中心，着力建设龙潭湖产业园区和天坛文化圈。

中心主要以天坛公园为核心，打造天坛文化圈西北部以王字形经济磁场前门大街为核心，建立传统文化保护区中部发展体育产业园，作为北京市发展奥运经济当中个项目西南部发展永定门外地区，主要以现代批发和商贸服务为主东北部以东花市为基础，发项目调整设计情况说明复函规复函字号和建设工程规划许可证规崇建字号，规崇建字综合确定。

但最终项目建筑面积以项目取得建设工程规划许可证为准。

本报告休闲产业商贸服务产业旅游产业基础。

改革开放以来，崇文区大力发展区域经济，从全面改善投资环境入手，加大市政基础设施建设和城市环境整治力度，进步转变政府工作职能，努力为企业创造良好宽松发展环境，从而带动了全区经济和社会全面进步。

北京市崇文区国民经济和社会发展第十个五年计划纲要指出要在十五时期发展基础上，再经过五年努力，到年，初步把崇文区建设成为现代城市服务经济较为发达，古都文化风貌和现