（终稿）巢湖碧桂园二期新建项目可行性投资论证建议报告.doc（OK版）

青州市在山东半岛都市群中重要位置为了突出中心地位，青州把城市建设作为第推动力，确立了城四区六大基地城市布局，沿袭和扩展白墙灰瓦绿树青石城市风貌，规划建设总投资亿元，建设包括体育中心会展中心中央商务区在内六路河四中心等多个项目。

通过市场化运作，先后引进城建项目个，改造城中村个，整合了六所职业学校，新建多处高档小区。

同时，对城市居住商贸休闲工业等功能区进行重新划分。

青州市大力发展工业企业，拉长产业链条。

为更好地承担半岛都市群制造业转移，积极做大做强机械制造这优势行业。

通过山工机械与美国卡特彼勒联合，打造了自己行业龙头，逐步形成了包括润光科技等机械加工组团和多家中小企业相互配套机械加工行业集群，为制造业向青州转移创造了条件。

立足丰富矿产资源优势，引进了总投资亿元中联鲁宏水泥以及新型建材泰和矿业等大批投资过亿元建材生产企业，努力打造半岛都市群建筑材料基地。

以发展精深加工为方向，推进弘润石化与中石油合作，建设金泉化工振华化工等重点项目，拉长了石油化工产业链条，进步确立自己在体两翼中重要位置。

为让区位优势变成发展优势，让城市融入体两翼，放大中心作用，青州立足丰富物流和旅游资源，把发展服务业放在突出位置。

方面，抓住即将修建长春深圳高速公路契机，规划现代物流中心，以此对原钢铁市场配货物流中心进行全面整合。

目前，新建益都钢材物流园，引进了哈韦斯特物流中心广东欧浦钢铁物流等国内外知名企业，与龙口港联手建立了保税物流中心和天保电子商务网上交易平台，进步把青州连接了大海，变成了钢材旱地码头。

同时，结合国道青州段拓宽改造，对沿路农机摩托车建材等原有市场进行了全面整合，并借助花博会，规范和拓展江北花卉交易中心，形成江北最大花卉市场。

这样个入驻多家物流企业和实体，销售网络覆盖全省，年物流量万吨大型物流城基本形成。

与此同时，青州不断挖掘和丰富历史文化和旅游资源，强力推进旅游业发展。

在提升原来旅游资源基础上，规划运作了云驼玲风景区整合龙兴寺重建十里古街开发等多项文化旅游项目，打造出古城佛寿文化生态休闲农业观光等四大旅游片区，使青州成为全省重要旅游城市。

借助上述因素，青州市对于周边地区形成近巢湖部分应做好周边绿化及保护规划，留有足够绿化开敞空间，并且尽量处理好水域与居住区关系，避免大面积日益提高，对于本项目周边区域，也良好住宅产品供应，因此，本项目经过规模开发，成熟配套，优美环境辅以良好交通条件，必将成为当地经济亮点及区域名片。

工程建设进度项目计划基本同步开始建设，年月开工，计划开发期为年。

年月底竣工。

投资估算及资金筹措项目总投资为万元，折合约万美元。

项目总投资估算表序号项目名称总额万元土地成本前期工程费建安工程管理费不可预见费财务费用合计项目综合评价结论项目建设后续资金，减少产尘量对施工期现场四周加设高约米围墙等措施以降低施工期扬尘对外界污染。

爆破过程严格按照爆破安全规程要求进行，并在爆破过程中覆盖爆被，能够有效地防止爆破粉尘产生。

项目选用符合国家质量标准绿色人造板材胶粘剂涂料墙纸等装修材料，严格按照标准装修工艺和流程施工，将装修过程中有害物质排放降至最低。

营运期居民使用小汽车发动机排放尾气要符合轻型汽车污染物排放标准要求。

地下车库配有专用通风排烟系统，汽车尾气通过机械强制排风，经排烟风道于地面处排放，且车库排风口设计均符合机动车停车库场环境保护设计规程，在各类气象条件下对环境影响贡献值均低于评价标准限值，各敏感点叠加浓度均满足评价标准要求。

不会对周围大气环境造成明显影响。

建议小区内污水处理工艺采取好氧生物处理工艺并采用反应器负压运行，管道收集，活性炭过滤方式处理居民小区污水处理产生恶臭，能够满足恶度提高。

预测近远期城镇人口总数分别为万人和万人。

城区改造进程青州是个传统工业城市，随着经济社会发展，原有城市布局正在发生很大变化。

在新轮城市总体规划中，青州市以建设鲁中商城为目标，发挥地理位置优越交通便利优势，不断培育和完善市场体系。

全市先后在城区规划建设了海天水产干货批发市场摩托车批发市场东方商贸城等大型批发市场。

对城区开通条商贸街，形成山东省目前最大副食品专业批发市场。

青州市结合旧城改造提升，确立了以路带项目以河带项目以公共事业建设带项目，成片开发集中建设原则。

目前重点工程有占地亩城东安置区占地亩北城花园占地亩开发区综合服务区占地亩尧王老年休闲文化社区，及海岱前营子南燕都等小区建设。

随着青州市推进城市化进程，中心城区也开始扩张，功能强化，具有鲜明人文自然景观特色南部文化产业园区，将成为城市中高档区域。

三青州在区域城市体系中作用与定位山东半岛城市群深圳高速公路是我国高速公路体系五纵五横网络之，也是国家十五重点工程，贯穿青州南北，年开工建设，青州设立个出入口，届时青州交通优势更加突出对现有国道省道青州段全部进行升级改造。

规划建设新城区外环线，打通宝通街，建设石坊路，延伸青州路等，构建便捷城区交通网络。

其中，宝通街与潍坊城区连接，全长公里，道路建成后，到潍坊车程缩短为半小时，青州将融入潍坊半小时经济圈，增强接受青岛辐射能力。

文化产业园区紧靠新南外环，与中心城区连成体，新南外环路文化产业园区段已经建成。

青州市城市道路网完善，陆运海运空运交通将更加方便，为城市产业快速发展奠定基础，积极拉动房地产业发展。

城市化进程研究城市化改造与升级青州市近年来不断加大城市建设力度，积极推进城市化建设。

目前，全市城市化水平，城市化进程正处于加速阶段，预测年达到，年达到。

青州城市化发展主要动力包括城镇人口增加城镇间相互作用产业空间集化主体发展同时，寻找两翼纵向发展突破口，对全省区域发展格局提出了体两翼重要构想。

所谓体，就是从山东东部沿海沿胶济铁路向西到省会济南周围，这带聚集了山东主要城市，总体发展水平比较高，经济总量约占全省三分之二，构成了山东区域经济发展主体部分两翼，即北翼和南翼，北翼是指黄河三角洲及周边，南翼是指鲁南经济带。

体是全省交通发达带主体产业带城市连绵带创新密集带前沿开放带资本聚集带和人才荟萃带，构成山东经济社会发展主体。

由黄河三角洲和鲁南经济带构成南北两翼，是支撑山东发展资源之翼基础产业之翼发展腹地之翼和后发优势之翼。

体和两翼各具优势又存在有机联系，在发展要素产业层次功能定位等方面，形成个相互依存相互支撑分工协作优势互补有机整体。

山东省体两翼发展构想山东半岛城市群总体规划年实施，将推动未来山东省经济发展，并引领山东要求。

地下车库配有专用通风排烟系统，汽车尾气通过机械强制排风，经排烟风道于地面处排放，且车库排风口筑朝向体形系数等规划设计手段三是通过提高建筑围护结构保温隔热性能以及设备和管线节能，来减少能源消耗。

在建筑围护材料中，本项目将优先选用轻质墙体材料断桥铝合金窗体材料塑钢门窗环保材料外墙保温材料等环保节能建筑材料，以减少使用能耗减小建筑全寿命使用成本，主要节能措施如下在工程建设中普遍应用了传热系数低隔热效果好加气混凝土隔热层技术采用密封性好节能作用明显塑钢门窗以及外墙双层玻璃项目地块解析地表状况项目地块内为农田及荒地，地块内开发强度较低，周边湖水环绕，且无任何工业设施。

地块进入污水处理厂处理。

目前巢湖碧桂园污水处理厂已建成，预计月份投入使用。

噪声建设期施工期噪声主要来源于基础工程土石方爆破声，固废外运建筑材料运输土石方外运等产生交通噪声，施工期间施工作业噪声及施工机械噪声等。

拟采用环保措施主要有对施工期现场四周加设高约围墙，以降低噪声污染合理安排作业时间，对噪声大冲击力强并伴有强烈振动工作安排在白天进行，严格按照安徽省有关规定，禁止夜间施工尽量使用同步进行，从成交量分析，巢湖进入郊区置业主流阶段。

客房置业心态已较成熟，心理上认可郊区高品质物业。

项目地块解析项目位置巢湖市碧桂园二期项目位置本次可行性研究范围序号用地性质用地面积容积率居住用地生物处理工艺并采用反应器负压运行，管道收集，活性炭过滤方式处理居民小区污水处理产生恶臭，能够满足恶臭污染物排放标准要求。

废水建设期施工期生产废水水质较清，主要含有悬浮物等，本项目拟建立污水处理设施，在小区内污水处理设施建成之前，要求在施工场地建立旱厕，污水等定期运往农田施肥，不外排小区内污水处理设施建成运行之后，施工期生活污水经处理达标后，经本工程污水管网排放。

营运期污水处湖市已进入置业郊区化阶段。

无论是居住品质，还是价格吸引力，或是置业观念，郊区置业将在城市整体房地产发展中占据日益重要地位。

分析结论供需两旺量价齐升增长态势为项目发展提供良好经济基础。

城市中心区域安全规程要求进行，并在爆破过程中覆盖爆被，能够有效地防止爆破粉尘产生。

项目选用符合国家质量标准绿色人造板材胶粘剂涂料墙纸等装修材料，严格按照标准装修工艺和流程施工，将装修过程中有害物质排放降至最低。

营运期居民使用小汽车发动机排放尾气要符合轻型汽车污染物排放标准要求。

地下车库配有专用通风排烟系统，汽车尾气通过机械强制排风，经排烟风道于地面处排放，且车库排风口