（终稿）常德经济技术开发区（老城区）棚户区第一期工程新建项目可行性投资论证建议报告.doc（OK版）

城市化是指城市数量增加或城市规模扩大过程。

其结果表现为城市人口在社会人口中比重逐渐上升，乡村人口向城市人口转化，工业和第三产业向城市集聚，城市规模不断扩大，功能不断完善。

城市化是项渐进复杂过程，由于城市规模扩大，基础设施基础产业体育活动场所等公益性项目投入，必然要占用大量土地。

而城市周边地区既有废弃地，也有耕地。

随着城市化规模不断扩大，城市对土地无止境需求和土地有限可供应量这矛盾将日益突出，这就需要通过土地整理，对城市周边地区耕地废弃地闲散地及杂乱不规则各类土地进行合理规划，因地制宜，针对不同类型土地进行道路绿化公园水域基础设施等调整安排和综合整治，以提高城镇土地利用率优化城镇景观布局，改善人居环境。

在土地开发整理过程中，既要充分利用废地荒地，通过综合整治，达到城市建设用地要求又要注意保护耕地，避免因城市扩张大量挤占耕地，造成新耕地流失。

因此最大限度随为城市化进程提供所需土地既是土地开发整理目之，更是推进城市化进程必要保障。

士地开发整理对城市外围建设朝着规范化合理化方向发展起者积极促进作用。

科学合理土地开发整理规划应与土地利用总体规划和城市规划有机结合起来是城市建设有益补充。

通过土地开发整理，实现了田成方，路成网，渠相通，树成行现代农田格局。

虽然不可能对中心村行政村给予全面调整改造和综合整治，但是对村际之间道路水渠田园绿化都会给予布局安排和配套建设，因而土地开发整理可以把田野自然美和人工美有机地结合起来创造新农田生态景观。

这些景观通过便捷路网，与城镇景观遥相呼应，又转化为城镇大绿化大交通部分。

土地开发整理通过迁村并址，撤并自然村，整治空心村，又直接推动了中心村和中心镇建设。

也就是说，土地开发整理既可以按照土地利用总体规划要求，加强农用地分区建设，又可以直接或间接地支持城市建设，有利于工农结合优势互补，互动发展城乡体。

土地开发整理可以为城市建设输送更多城市居民。

通过土地开发整理，走农田标准化，灌溉道路网络化，林带田园化，既有利于农业机械化作业，农业新技术推广和普及，又有利于提高农村劳动生产率，降低农业生产成本，有效地增强抗自然风险能力，为农业适度规模经营创造条件也使农村劳动力退出第产业，转入城镇第二产业第三产业成为可能。

土地开发整理过程也就是用现代思想观念改造农村旧传统过程。

土地开发整理运用先进机器平整土地，运用先进技术修筑工程，运用先进管理组织施工，运用城市文明改造农村旧习俗经过长期参与，使农民观念得到更新，便于掌握更多生产技能，农业现代化水平将大幅度提高，同时必将极大地燃民整体素质。

农民素质得到提高以后，必将加快向城镇流动，从而使城市建设速度进步加快。

随着我国工业化现代化发展步伐加快，城市人口必将有个较快增长。

据专家分析，未来二十年，我国城市化水平将由年提高到年左右，年。

土地开发整理可有效缓解城市建设中土地供求矛盾城市化发展，城区范围扩大，必然要占用耕地。

面对人多地少，耕地后备资源又十分有限国情，通过土地整理处理好城市建设与耕地保护生态保护和失地农民利益保护之间关系显得优为重要。

这就要求我们必须转变土地得用方式，走集约利用内涵挖潜路子，在智谋扩大城市外延用地同时，通过土地整理，积极盘活存量土地加强旧城区旧街道改造充分利用现有基础设施，科学规划，合理布局要根据城镇用地现状及人口规模进行城市定级，科学预测城市规划期人口规模和极限人口规模，通过对城市建设规模控制来调整城市建设用地，从而化解城市建设中土地供求矛盾。

常关协商工作，落实棚户区拆迁补偿及安臵方案可行性以及相应投资规模，为进步论证工程改造方案提供依据。

技术经济指标第十章社会评价社会影响分析互适性分析社会风险第十二章结论与建议研究结论建议常德经济技术开发区老城区棚户区改造第期工程项目申请报告项目编制单位第章总论项目名称常德经济技术开发区老城区棚户区改造第期工程项目开发单位及其基本情况常德经济技术开发区老城区棚户区改造工程，按照‚属地管理‛原则，该项目改造实施主体为常德经济技术开发区管委负责统筹规划和项目申报，统组织实施，并会，实现速度和结构质量效益相统经济发展与人口资源环境相协调，使人民在良好生态环境中生产生活，实现经济社会永续发展。

党中央对棚户区居民居住和生活状况也十分关心。

年中央经济工作会议，对棚户区改造给予了高度关注，全面启动了城市和国有工矿棚户区改造工作，规划用年时间完成对全国棚户区改造任务，并出台了†关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作指导意见‡等相关文件。

文件指出‚以邓小平理论和三个代表重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，把改善群众居住条件作为城市和国有工矿棚户区改造根本目，力争从年开始，结合开展保障性住房建设，用年左右时间基本完成集中成片城市和国有工矿棚户区改造，有条件地区争取用年时间基本完成，特别应加快国有工矿棚户区改造，使棚户区群众居住条件得到明显改善。

‛地方政府工作背景年以来，常德市政府按照国家和省委省政府统部署，把解决好城市低收入家庭住房问题纳入到落实省件实事工之，是全国较少同时拥有铁路航空水运和高速公路立体交通体系内陆城市。

公路境内有和两条国道，现已建成长沙至常德常德至张家界常德至吉首高速公路和在建二连浩特至广州高速杭州至瑞丽高速都经过开发区。

铁路连接京广和枝柳线长沙至石门铁路穿境而过，年运输量万吨货运站就座落在开发区石长复线已于年四季度动工建设，常德至长沙城际轻轨已于年上半年动工建设。

水运流经开发区沅江常年可通行千吨级货轮，常德港现有吨级货运码头座吨级集装箱货运码头座，经水路运输可以到达上海南京武汉重庆等重要港口城市。

航空常德机场距离市区公里，该机场可起降波音客机，现已开通至北京上海广州深圳武汉成都昆明海口等地航班。

实施西部大开发和中部崛起伟大战略，必将对常德经济发展产生极其深远影响，为陈化经济建设带来千载难逢历史发展机遇。

三项目建设背景及必要性项目建设背景合理开发土地是城市发展地面积多亩森林公园，作为城市公共绿地，为园区营造了良好生态环境。

在大力发展工业同时，开发区按工业新城，城市新区要求，着力打造环境优美三产发达生活便利理想家园。

在人文自然环境方面，正在重点建设两条风光带条是包括乾明寺公园蚩尤阁蚩尤善卷画墙和尚桥苏家渡民俗村姚湖公园在内沅水风光带二是包括万寿殿香火街善德观森林公园在内枉水风光带。

在人居环境方面，批设施完善功能齐全环境优美大型楼盘正陆续落成。

与此同时，教育卫生文化娱乐金融服务电信通迅等公共事业，也有了长足发展。

自然条件气象开发区属亚热带季风气候，主要气象参数如下年平均气温年平均雨量年日照时数年主导风向年平均风速年平均气压因此，根据区域具体气象条件，制定工程日期施工表，建议施工避开雨季及不利时节，利用好夏末秋冬初季节有利气候条件，抓好有效施工，达到满意效效应，能够极大地促进常德发展。

同样土地开发整理是合理配臵集约利用土地资源，提高土地利用率战略措施，实现农业现代化也离不开土地开发整理。

常德市德源投资开发有限公司是国有法人独资企业，投资方为湖南常德经济开发区区管委会。

经济开发区是年成立省级重点开发区。

年月，湖南省体改委以湘体改字„‟号文件，批复同意经济开发区建区申请。

年月，省人民政府以湘政发„‟号文件，批准经济开发区为省级经济科技开发区。

年月，省人民政府常务会议又批准将经济开发区列入全省大重点开发区。

年月，经国家发改委第三批审核公告，经济开发区被国家正式认可为省级经济开发区，总面积平方公里，总人口万。

年，经济开发区被湖南省委省政府授予全省非公有制经济发展优秀工业园区称号。

常德属湖南省城市经济圈，而是常德工业重镇，进入了长株潭两型社会建设大河西先导区延伸区。

项目建设必要性土地开发整理是城市化建设必思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，把改善群众居住条件作为城市和国有工矿棚户区改造根本目，力争从年开询有限责任公司表利润与利润分配表供借鉴单位万元序号项目计算期合计营业收入营业税金及附加总成本费用土地出让金利润总额应纳税所得额所得税净利润常德经济技术开发区老城区棚户区改造第期工程项目申请报告项目编制单位常德市余翔工程信息咨询有限责任公司表项目投资现金流量表供借鉴单位万元序号年份项目计算期年年年年年合计现金流入营业收入回收固定资产余值回收经营资金现金流出建设投资流动资金经营若干意见‡†国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展若干意见‡†关于推进城市和国有工矿棚户区改造工片区即德山老城区棚户区内，国有土地上简易结构房屋较多，使用功能不全，房屋建成年限较长，建筑密度较大，基础设施较差，安全隐患突出，急待改造。

据调查统计，德山老城区棚户区共有居民社区个，棚户区居民万户，占地面积亩，房屋建筑面积万平方米老城区棚户区共有工矿企业家，占地面积亩，房屋建筑面积万平方米，其中可臵换出让土地亩此外，老城区另有居民零星危房套，建筑面积平方米，占地面积亩。

根据上级和开发区工委改造为目标，按照城市总体规划要求，对项目区居民内棚户区及其基础设施进行综合改造，其意义十分重大，影响非常深远，符合国家投资政策。

项目建设符合国家投资政策。

根据†国务院关于解决城市低收入家庭住房困难来，常德市政府按照国家和省委省政府统部署，把解决好城市低收入家庭住房问题纳入到落实省件实事工作内容，着力建立完善市场机制和住房保障机制相结合城市住房保障制度，打造温暖常德品牌，调整了以租赁补贴为主，实物配租为辅住房保障方式，为切实解决城市低收入家庭住房困难，在实现住有所居住房政策目标上迈出了大步。

年月日上午，常德市委副书记市长陈文浩市长主持召开全市住房保障工作调度会，专题调研销售税金及