（终稿）广东湛江市体育中心东侧新建项目可行性投资论证建议报告.doc（OK版）

客源市场定位据湛江市旅游局统计，年，湛江全市接待游客万人次，旅游收入超过亿元。

从年，到湖光岩大旅游区旅游观光人数逐年攀升，如年，共有游客万人，旅游收入亿元年，共万人，旅游收入亿元。

园区位于湖光岩大旅游区，生态示范园客源市场可分解为境内境外两大部分。

第，境内级客源市场湛江市珠三角地区茂名市阳江市普通游客，这三市区中尤其是珠三角地区经济发达，生态旅游需求较大，距离旅游区距离较近，是园区最基本最稳定客源。

宝钢等大型项目建设将带来大量消费能力较强长三角及境外游客。

本市会务商务性度假观光游客也是有力消费群。

另外，海大拥有两万多在校学生每年新生入学阶段大量来校学生家长前来海大进行学术交流人员和湛江市青少年人群等都将是园区重要客源之。

表级客源市场特征表区域湛江市茂名市阳江市珠三角地区旅游需求科普观光休闲度假观光休闲度假群体学生青年家庭亲友家庭亲友出行方式包车旅游专线自驾车包车自驾车第二，境内二级客源市场从渝湛高速黎湛铁路广湛高速而来广西壮族自治区主要以北海市南宁市玉林市钦州市为主重庆贵州湖南湖北及广东省其他区域级客源市场除外游客。

该客源市场游客出游率高，凭借中国雷琼湖光岩世界地质公园国际知名度湖光岩大旅游区及湛江市旅游业联动效应，完全可能成为本园区潜力巨大高消费客源市场。

表二级客源市场特征表区域广西壮族自治区，海南省，重庆市，四川成都，贵州省及广东省其他区域旅游需求观光休闲度假群体家庭亲友出行方式自驾车包车第三，国内其他地区长三角京津东北地区为主，此区域客源消费能力强，且气候饮食风情等与项目存在较明显相异性，在湛江旅游市场中占有定份额。

表三级客源市场特征表区域国内其他地区旅游需求观光科普休闲度假群体学生亲友旅行团出行方式包车自驾车跟旅游团第四，入境客源市场湛江是交通便利港口城市，毗邻港澳台东南亚地区韩日台是中国最主要境外客源市场，开发潜力巨大欧美市场也占有定份额。

市场品牌分析校企联手，共谋发展，规划建设生态园区以广东海洋大学为依托，可以借助广东海洋大学有形或无形资源，树立市场品牌，提升认可度。

生态示范园区与水生生物博物馆艺术楼等校内景观加以整合，开发广东海洋大学校园景观成为湛江市综合性旅游景区，并争取成为广东省乃至国内高校中亮点。

第四章总体发展思路发展思路交椅岭现代生态示范园区总体发展思路有机契合休闲旅游，保护和恢复生态环境，拓展生态体验生态观光和康体休闲等多功能性项目，综合发挥生态保护科研平台和旅游观光等多功能特性，通过校企联合建设，创新高校科研土地发展模式，力争成为广东乃至全国高校校路号商住赤坎区观海路以西商住霞山区机场路号商住麻章区金洋路北侧商住赤坎区海田路东侧商住近年土地成交家级开发区之。

其中，经国务院批准政策区面积平方公里，平方公里位于湛江市城区中心。

经过多年建设，湛江开发区基本形成了以石油化工特种纸业机械电器农海产品加工纺织服装生物医药食品饮料等产业为支柱外向型经济格局。

目前，钢铁基地和中科炼化两大项目选址东海岛，投资额超过亿元，湛江经济技术开发区将成为湛江经济发展龙头和广东西部最具活力新兴经济区。

地形地貌及气候特点湛江陆地大部分由半岛和岛屿组成，甚至突破了万元大关。

四市场供需分析年下半年湛江市区新项目相对集中开发建设，导致年市场供给相对较大，造成年供求失衡。

年商品房供需大幅增加，供需比也同比回升，但整体市场供给仍高于需求。

年总供给量基本变化不大，但销售面积也同比下降较大。

年供求比为，年总供给量为万，总销售面积万。

自年年月份，市场累计供给万，而同期市场需求为万，供需比为按年月年月平均万去化速度，该期间商品房新增存量约万近个月去化。

年年月湛江市辖区商品房供需览表万年年年年销售面积批准预售面积供求比年年月湛江市商品房供需分析图万商品房批准预售面积商品房销售面积供需比年月商品住宅去化量万，本期间商品住宅供需比为年月商品住宅供给量万。

五市场版块分析通过对湛江房地产调研分析，目前湛江房地产开发建设基本以赤坎和霞山为主，赤坎和霞山链接带开发区房地产市场在慢慢成形，目前结合同行对版块市场理解，湛江市鸟语花香青山绿水，必将提升学校形象，营造良好育人环境，增强综合实力。

保证学校长治久安有序发展高校长治久安离不开稳定外部环境，创造种具有文化底蕴而又和谐外部环境，将为我校有序发展提供强有力保障。

生态示范园建设可明确土地使用性质，改变原有低效率利用粗放式管理，进行合理有序经营管理同时也可防范土地征用土地侵占等威胁，保证学校长治久安和有序发展。

提升学校知名度建设生态示范园是盘活校园土地资源创新思维。

做大做强生态示范园，争取成为广东乃至全国高校建设示范品牌，进步扩大我校知名度。

生态示范园兼备经济社会生态多重功能和效益，同步建设产业链和生态链，以实现对物质和能量等资源最优利用，最终建立可持续经济系统，可确保我校科研经济和生态大丰收，带来丰厚社会经济和生态效益。

第三章基本条件与市场分析基本条件分析区位关系分析从大区位而言，规划建设生态园区处于湛江市湖光岩大旅游区核心圈，湛江被，以承租方式下包，以林地单价出租，种植甘蔗桉树等，经济效益低。

第三，主校区后山虽属湖光岩三岭山风景名胜区外围保护区，但生态保护力度小，旅游观光功能尚未开发，生态保护缺乏长远动力。

土地开发利用面临挑战主校区后山土地开发利用挑战来自于其多功能性复合需求。

后山土地性质为高校教育用地，开发利用主要目是保证高校教育科研功能但作为湖光岩国家风景名胜区外围保护区，土地开发利用必将受到风景区管理条例制约而因处于城郊风景旅游区，旅游休闲功能也将成为开发热点。

多重开发利用需求之间极可能出现矛盾。

项目建设必要性主校区后山是广东海洋大学重要科研教学用地，也是湖光岩大旅游区核心区，湖光岩风景名胜区主要外围保护区，目前其半荒芜低效率利用现状与湛江市生态建设目标和广东海洋大学长远发展需求极不相称，因而，加强开发利用，建设广东海洋大学交椅岭现代生态示范园区势在必行。

项目建设是湛江城乡建设要求项目建设符合党和大优美校园，中览湖光全貌，远眺蔚蓝大海，在湛江这平原型滨海城市，极具特色。

园区地属热带气候，土壤主要为砖红壤和沙砾土，土层中厚，残次林有鱼尾葵楝叶吴茱萸大果榕等热带沟谷季雨林典型树种，具有生态恢复顶级热带季雨林植被先决条件。

三是具有定人文优势。

园区为海大校园有机部分，高校人文氛围有利于增加园区文化气息。

交椅岭下有深挖洞广积粮时代遗留下防空洞系统，有助于提升交椅岭第标高神秘性。

四是独具科研优势。

广东海洋大学为粤西地区实力较强多科性大学，针对园区而言，海大园艺园林旅游管理体育休闲等专业科研技术力量，利于提高园区科技含金量，使园区建设独具科技优势。

由此，主校区后山土地开发利用拥有区位优势资源优势生态优势文化优势和科研优势等。

市场分析良好发展机遇随着世界经济发展，全球旅游业进入了稳定持续增长阶段，旅游业已成为当今世界大产业。

加强城乡生态环境建设统筹城乡发展建设生态个月去化。

年年月湛江市辖区商品房供需览表万年年年年销售面积批准预售面积供求比年年月湛江设施完备。

基础医疗地块周边公里范围内有人民医院康顺门诊部和家宝妇科医院湛汽集团职工医院赤坎区妇幼保健院等医院。

生活购物距地块约公里为湛江市中心，有世贸嘉信茂等大型购物商场。

体育娱乐文化设施地块公里范围内有南国热带花园南桥公园市图书馆和规划中亩大型小区东盟城建设中亩高档社区京基城目标地块市图书馆市体育中心南国热带花园市中心达羽毛球馆等体育娱乐设施。

行政办公地块公里范围内有规划中分析图亿元工业增加值增长率城市发展规划湛江市在十五规划中，城市发展规划以建设百姓城市左右，该小片区客户群体以岁年中青年为主导，市区和周边县市公务员市区烟厂电厂等购房群体占相当大比例。

该客户群体由于拥有高公积金以及生活习惯等，对户型要求相对较大。

项目名称西粤京基城君临海岸丽湾名邸开发商湛江市京基房地产湛江广恒房地产湛江晟安房地产建筑类别期栋层高层栋高层栋层高楼销售套数物业地址湛江人民大道西侧观海长廊西侧，碧海园南侧东临君临海岸，北靠金沙湾新城建筑面积万万万销长。

从下图可以看到，湛江工业产值增速自年以来逐年放缓，但是在年得到快速增长。

城市居民住水平年度湛江城市居民居住环境进步改善，城镇居民人均居住面积，同比增长，略高于全国平均面积。

湛江工业增加值基本以赤坎和霞山为主，赤坎和霞山链接带开发区房地产市场在慢慢成形，目前结合同行对版块市场理解，湛江市辖区房地产基本可分为赤坎霞山开发区三大版块。

赤坎版块赤坎版块是湛江房地产销售主力版块，年年度赤坎商品房销售占市辖区近八成，现在仍然是湛江开发建设大盘集中区域。

本项目主要竞争对手之占地亩湛江在建最大楼盘西粤京基城就坐落在赤坎区市体育中心对面。

京基城期有栋层住宅，户，年月日开盘。

湛江商产值全年全部工业完成增加值亿元，增长，对增长贡献率为，拉动增长个百分点。

规模以上工业企业实现增加值亿元，增长其中，国有及国有控股企业实现增加值亿元，增长股份制企业实现增加值亿元，增长造成年供求失衡。

年商品房供需大幅增加，供需比也同比回升，但整体市场供给仍高于需求。

年总供给量基本变化不大，但销售面积也同比下降较大。

年供求比为，年总供给量为万，总销售面积万。

自年年月份，市场累计供给万，而同期市场需求为万，供需比为按年月年月平均万去化速度，该期间商品房新增存量约万近个月去化。

年年月湛江市辖区商品房供需览表万年年年年销售面积批准预售面积供求比年年月湛江