（终稿）广场新建项目可行性投资论证建议报告.doc（OK版）

项目规划用地面积平方米，其中绿化面积平方米，道路硬化平方米，铺设彩砖面积平方米平方米其他配套设施建设景观亭花池景墙花架坐凳篮球场等广场亮化。

广场性质和功能广场确定为集文化娱乐绿化美化城镇形象于体多功能文化广场。

工程设计方案设计宗旨形成以植物景观为主生态绿地。

放线设计放线主要采用尺寸标注与方格网放线相结合方式进行放线。

方格网放线以规划红线角点为坐标原点，以红线外界为正方向进行定位。

图中小方格网为施工放线方格网，每单位方格代表实际尺寸米米。

照明设计采用庭院灯。

给水设计采用水龙头。

铺装设计铺装材料采用青砖和卵石两种。

竖向设计设计以人行道上标高为假定参照标高。

地面设计标高控制点为铺装面标高，基层标高相应换算。

规划绿地内造自然坡，中间略高，形成定排水坡度，排向绿地两侧。

种植设计形成以小叶榕为主调树种，以垂丝海棠为基调树种，乔灌草结合复合层次植物景观。

种植设计场地整理土壤是园林植物生长基础，对施工场地含有害物质及杂物必须清除，以达到植物生长条件。

在绿化工程施工前必须进行土壤化验，采取相应消毒施肥和客土等措施，对不合格土壤，采取客土措施，改善土壤理化性质，提高土壤肥力。

苗木选择根据设计要求树种选择苗木，应严格按苗木表要求规格进行选苗。

要求苗木生长健壮，形体完美，无机械损伤，无病虫害苗木。

根系发达完整移植苗，大苗移植尽量减少截枝量，严禁出现没枝单干草木，乔木分枝点不少于个，树型特殊树种，分枝必须有层以上，为保证苗木种植成活率，要求所有苗木带土移植。

种植土要求值之间壤土，疏松透气，不含砂石建筑垃圾生活垃圾。

如果是回填土，不能是深层土，最好以疏松湿润排水良好富含有机质肥沃冲积或粘壤土。

种植土深度要求要求在种植土球下方有不小于有关参数总用地面积平方米总建筑面积平方米公共占地平方米园林占地平方米销售收入万元开发总为整个惠州市跨越式发展提供契机。

惠州市区位条件惠州市是珠三角东部联系粤东地区区域交通枢纽，紧邻深圳东莞广州等珠三角发达城市和国际大都市香港。

惠州市区西距广州市公里，东距汕头市公里，南与深圳市相隔公里，惠州市南部澳头港到香港中环码头仅海里。

良好区位条件是区域经济快速发展重要因素，其毗邻香港优越区位条件便是其中最重要因素。

改革开放以前，珠三角西岸发展快于东岸，改革开放后，由于东岸接近香港，近水楼台本两条主线，将内容分为五大部分，即研究原则，市场研究，项目评估，投资分析和基本结论，个中涉及主要分支内容包括全面收集项目周边大量市场资料，籍此分析各种对项目前景有决定性影响市场因素从城市规划角度对本项目进行评价运用房地产价格评估方法，测定项目各类开发物业市场售价综合市场需求及资深建筑师意见，对项目住宅小区规划作出评价从实际操作角度计算分析项目投资成本及预计投资进度结合实际情况对项目投资进行财务分析，计算项目可能收益，分析影响收益重要因素按投资开发进度安排资金筹措与运用计划综合各类分析，对项目开发可行性作出判断。

研究方法为达成研究目，我们在研究方法选择上依据针对问题，简单明晰，切实可行原则选择了三种主要方法是抽样调查和典型调查。

主要针对需求，在惠州市内以中高收入家庭为抽样框，采用分级多层原则访问个家庭，并在此基础上召开座谈会，同时进行对印象，给带来更多投资机遇，改善其投资环境。

是改善当地居住环境需要。

目前现有道路较为混乱，居住环境脏乱差。

项目建设能解决这些问题，改善人民居住环境。

是提高人民生活水平需要项目建设为人民提供了个交往娱乐休闲和集会场所，丰富了人民业余生活，对于提高人民生活水平起到重要作用。

是未来发展需要项目建设既考虑了当前需要，又预测了发展需求，满足了未来发展规划要求。

项目建设为可持续发展提供了基础条件。

第四章建设规模项目选址及建设条件项目建设规模项目规划用地面积平方米，其中绿化面积平方米，道路硬化平方米，铺设彩砖面积平方米平方米其他配套设施建设景观亭花池景墙花架坐凳篮球场等广场亮化。

项目选址场址位置本项目建设地点位于圩镇。

场址状况建设地点内地质条件良好，无滑坡崩塌和震陷等不良地质作用建设地点场地平整空间开础设施完善，是全国对外开放县之。

经济年，内生产总值亿元，增长，三产结构比财政总收入亿元，增长，地方财政收入亿元，增长实现工业增长值亿元，增长，规模以上工业增加值亿元，增长农业总产值亿元，增长。

完成全社会固定资产投资亿元，城镇以上固定资产投资亿元社会消费品零售总额亿元，增长农民人均纯收入元，增长。

年，主要预期指标全县生产总值年均增长财政总收入年均增长，其中地方财政收入年均增长农民人均纯收入年均增长社会消费品零售总额年均增长利用县外资金年均增长城镇化率。

人口自然增长率控制在以内全社会固定资产投资年均增长。

第三章项目建设背景及必要性项目建设背景地处南部，东邻长胜镇，南接对坊乡，北界田头赖村镇，西与瑞金市丁陂瑞林两乡毗邻，总面积平方公里。

镇人民政府驻圩镇，距县城公里，全镇辖黄石王元丘沙子岭石头陂塘江口田坑大目建设过程中将按照规划管理部门提出规划设计条件，由规划部门统放线，合理进行功能布局组织交通，满足绿化消防交通等规范要求。

交通条件项目建设地点位于圩镇政府门前，交通极为便利。

公共设施条件规划区内公共设施条件完善，供水供电管道线路可直接从附近接入，可满足使用要求。

施工条件本项目施工条件良好，施工所需建材在当地均能供应，交通便利且运距不长，施工用水，用电可直接从现有管网接入。

周边环境条件项目建设场址地处位置附近无各种化学生物物理污染源，无过境架空高压线，无易燃易爆危险物品库。

第五章工程建设方案设计原则符合当地发展规划，规划和实施相适宜，有利于长远发展，合理布置。

广场建设把握以人为本原则，力求体现功能上科学性，在规划设计中，充分考虑本利用建设地点自然地形，从而使项目建设在节能节地环境保护上合理规范，经济合行。

个聚居地是否适宜，主要是指公共空间和当时肌理是否与结合实际情况对项目投资进行财务分析，计算项目可能收益，分析影响收益重要因素按投资开发进度安排影响仍然非常大，对未来几年惠州市物业市场发展状况较难预测，因此，现给出本项目在不同住宅销售均价下资本收益率敏感性分析。

另外，在进行本次财务效益计算过程中，所建立计算模式设定之中已经考虑到楼花预售款用于开发投资情形。

现在惠州市房地产开发比较理想模式，是房地产开发公司自有资金向银行贷款和楼花销售预售款各占总投资三分之。

但是在实际操作过程中，几乎每个房地产项目开发公司均希望采用这种方式，问题是在目前进而构成完整石化产业链。

开发区内已有东风本田等批汽车零部件企业，形成了定产业规模，随着日本三大汽科技氛围较好。

发展商简介惠州市房地产开发有限公司成立于年月，前身为惠州市经济贸易发展公司。

该公司以房地产开发经营为其主营业务，是集土地房屋开发和房屋经营服务为体综合性开发企业。

经过多年奋斗，该公司以全新运行机制，灵活经营方式，大胆改革务实创新积极拓展，现已发展成为实力雄厚信誉良好业绩卓越大型房地产开发公司。

项目概括广场是由惠州市房地产开发有限公司投资兴建住宅项目，它大型工业项目优越条件。

大亚湾在努力构建完整石化产业链方面有很大优势壳牌公司是全球强跨国公司之，拥有先进管理和技术设备，在世界石化市场占据重要地位。

壳牌公司龙头地位有利于大亚湾吸引其他跨国企业集聚，求，在惠州市内以中高收入家庭为抽样框，采用分级多层原则访问个家庭，并在此基础上召开座谈会，同时进行对主要类似楼盘进行个案调查。

二是专家研讨会。

邀请营销估价工程建筑预算等各方面专家就些典型问题展开讨论。

三是计算机模拟运算。

对影响本项目开发主要因素进行变量互换对比。

项目背景广场位于惠州市江北号小区，为新城区心脏地带，西临广汕公路和全市金融商业中心，新行政区及全市体育文化中心，北州成为珠三角乃至广东省重要石化基地。

大亚湾经济技术开发区是国家级经济开发区，陆域面积平方公里，海域面积平方公里，海岸线公里，自然条件得天独厚，拥有全面开发吞吐能力超过亿吨天然深水良港，土地资源淡水资内容包括全面收集项目周边大量市场资料，籍此分析各种对项目前景有决定性影响市场因素从城市规划角度对本项目进行评价运用房地产价格评估方法，测定项目各类开发物业市场售价综合市场需求及资深建筑师意见，对项目住宅小区规划作出评价从实际操作角度计算分析项目投资成本及预计投资进度结合实际情况对项目投资进行财务分析，计算项目可能收益，分析影响收益重要因素按投资开发进度安排