（终稿）广州花都汇城新建项目可行性投资论证建议报告.doc（OK版）

年月日，随着地铁号线正式通车营运，北京路商业发展更为迅速，以北京路为中心四周支线，如中山四路中山五路北京南路西湖路文德路文明路等路段都因为地铁通车而更加繁荣兴旺。

地铁为此区域带来滚滚人潮，弥补了步行街封路时对其产生交通影响，从而吸引了众多品牌专卖店进驻，形成了以中高档商品为主，众多名牌商户，著名服装饮食等品牌店各式其式繁荣商业圈。

北京路商业随着广州经济发展而发展，并逐渐走向现代与历史文明相结合道路。

根据规划方案，北京路商圈范围将进步扩大，不仅将围绕北京路教育路文德路中山五路西湖路惠福东路大南路高第街等三纵五横商业街区纳入统筹规划范围内，还将北京路步行街向北延伸到财厅，向南拓展到沿江路天字码头，构建北段以文化为主题文化商业区，中段以中高档服装综合性大型商场为主购物旅游区，南段为娱乐休闲区商业功能结构。

重点发展饮食娱乐康体等服务业门类，吸引国际知名品牌进入，提高国际化水平，在年左右建成具有岭南特色国际商业步行街。

上下九商圈该商圈地处广州近个世纪来传统商业旺区西关商廊，商业发展历史悠久。

其商业网点不但具有西关特色，而且密度高品种全面，街铺商业极为发达。

是广州市三大商业重地之。

由于经历了历史风雨洗礼，加上荔湾区发展速度较其它新兴区域缓慢，其居民消费力相对较低，该商圈内经营商品以中低档为主，成为又平又靓又多小商品集散地。

年代中期该路段建起了荔湾广场，使上下九路至第十甫路带商业档次得到定提升。

年月日，下九路及第十甫路开通商业步行街，开业时有商店户，其中包含百货酒楼餐馆中西药店文化娱乐及其它服务性商店。

年，为保护好本区人文景观，荔湾区政府对上下九路进行了重新整饰，保留旧有岭南建筑风格，全街洋溢着独有西关风情，吸引了不少中高档店铺进入。

目前该商圈内云集了各类专卖店西关美食店平价商店小型商城，是个集饮食购物旅游文化于体传统商业区。

但整体商业档次仍较北京路低。

所以上下九商圈目前已开始着手商业结构雅居乐花样巴黎锦尚明苑等已开发楼盘购房客户中，皮革皮具从业元，占全区，同比增长，农村经济总收入亿元，同比增长，农民人均收入元，比上年增长。

完成地方预算内财政收入亿元，同比增长税收总额亿元不含海关关税及代征税亿元，同比增长。

完成全社会固定资产投资亿元，同比增长社会消费品零售总额亿元，同比增长外贸出口总值亿美元，同比增长。

实际利用外资亿美元，同比增长。

人文社会环境花都区户籍人口万，另有华侨海外华人和港澳同胞近万人。

城区常住人口万。

城市建设与是来自广州买家。

据资料统计，广州市民私人小汽车家庭拥有量已达，而且呈不断上升趋势，估计入世轿车价格降低和市民收入提高，市民私人汽车拥有量将迅速增加，进步导致居住郊区化，促进周边地区房地产市场发展。

花都区优势正逐渐显现，例如较低开发费用和售价，完善基础建设和社区环境等，由于开发较迟及规模不大，区内得以保存了相对好自然地貌，从广州市中心区到花都区之间有条宽阔绿化隔离带，加上建设山水城市生态圈发展构想，都是促使花都区构筑和谐生活社区契机，在这几年将会迎来房地产开发高潮。

项目发展定位研究项目分析项目优势汇城东镜村项目坐落于广州白云区与花都区交界处，距广州中心城区公里左右。

项目所处新广花路连接广州和花都区。

其附近有三条国道和京珠机场广清街口北兴广州北二环等五条高速公路。

正在建设最高时速达公里京广快速铁路客运专线在花都设有车站，拥有完善交通网络。

具有开发地产项目良体新功能区。

中部都市农业发展区包括榄核鱼窝头大岗灵山四镇，是番禺片区主要农业区重要加工基地，是市域重要高新农业和都市型农业发展区。

番禺区工业布局沿规划中西部疏港快速干道，在北部调整完善区市桥调整完善区中部都市农业发展区直到南沙重点发展区西侧，串联了系列现有和规划技术和资金密集外向型为主导传统工业发展区，通过疏港道路与南沙新港相连。

北部调整完善区要促进现状工业从粗放劳动密集型向资金技术密集型升级。

逐步搬迁混杂于居住区中对居民生活有影响零星工业，集约发展沿西部疏港快速干道大石石北钟村钟屏工业区。

市桥调整完善区要逐步搬迁内环路以内混杂于居住区中对居民生活有影响零星工业，集约发展沿西部疏港快速干道沙湾福龙工业园区，内环路内侧不应再设置工业用地。

中心城区原有工厂，逐步迁往城外。

中部都市农业发展区要真正保护农田，必须要有均衡产业结构，为继续发挥大岗灵山以及榄核几个镇工业发展现成具有南国水乡特色网络型生态城市结构。

具体表现为两条依托轨道交通发展轴轨道交通三号线是北起广州新机场，南到番禺广场并延长至海鸥岛，串联着广州新城市中心和番禺片区系列发展热点，在番禺片区通过大石钟村市桥石碁石楼东涌黄阁及南沙经济技术开发区，是现状广州市旧城功能疏解和拓展主要地区。

轨道交通四号线串联了批基于知识经济和信息技术新兴产业地区，从广州科学城琶洲国际会展中心广州生物岛广州大学城到广州新城，汇接轨道交通三号线，辐射南沙经济技术开发区和南沙新港区，是广州市未来新城市功能布局策略性增长地区。

三条沿江城市发展带珠江后航道发展带由北部调整完善区广州大学城发展区构成沙湾水道发展带由市桥调整完善区广州新城重点发展区构成蕉门水道发展带南沙地区沿蕉门水道发展南沙区已单独设区。

四条结构性生态隔离带北部生态廊道沿珠江后航道城市发展带和沿沙湾水道城市发展带之间番禺区人均可支配收入和人均消费性支出都比广州市平均水平高，显示出番禺经济水平非常发达，居民具有巨大消费能力经济持续发展，收入不断提高，为商业餐饮娱乐业发展提供很好外部环境社会零售总额每年巨大增量，需要有更多商业物业支持其发展广州城市南拓，番禺市区向外扩展，将对新商业中心形成起强大推动作用。

交通路网发展提高了市桥商业对周边镇区辐射能力。

番禺区商业物业市场分析广州市商业物业市场状况商业物业市场总体状况随着广州城市建设发展城市总体规划重新定位交通网络扩大和完善，目前在市区内已形成了北京路上下九农林下路天河城中华广场环市东和江南西七大主要商圈。

该七大商圈大多分布在地铁二号线沿线，基本上都有地铁相连。

七大商圈分布图北京路商圈北京路是广州城始建所在地，地处广州市旧城中心，历来就是最繁华商业黄金宝地，号称岭南第街，有着深厚文化底蕴。

改革开放后，北京路汇集了广州百货大构想，都是促使花都区构筑和谐生活社区契机，在这几年将会迎来房地产开发高潮。

项目发展定位研究项目物自然健康温馨舒适休闲生活发展指导思想是先在大环境建构中与本项目周边可利用资源相契合，并树立起宏观秩序为无数塑造良好环境小计划提供契机，并在小环境建构中使人具体感受到大环境可塑性和包容性，令人感到区内区外浑然体，切都显得自然优美，充分洋溢社区高贵和优雅氛围。

目标客户定位根据花都房地产市场特点，本项目目标消费群定位为核心人群界定向往自然悠闲生活成功人士，以男性为主导，年龄岁，有员占有较大比例，其中将会有较多外籍技术及管理人员，外来人口素质及其购买力相对较高，住房需求将会有大幅场策略来对付同类楼盘竞争。

项目周边各项市政配套设施较少，商业气氛薄弱，会造成购物保健娱乐等生活不便。

应对措施在区内设置相应生活配套设施。

总来说，本项目具有良好天然资源，但是亦存在些明显不足，规划设计需作相应调整和改进，而且目前外部环境总体上优大于劣，因此本项目具备定开发潜质。

市场定位研究需求定位今日都市人心目中郊区概念不知比以前扩大了多少倍。

昔日被视为荒郊野岭地方已变成繁华闹市，而随着城有家。

目前已投产企业共家，大部份投资企业目前均在装配建设中，随着大批进驻投资企业建成投产，预计未来几年可以为花都区增加大量外来人口，其中由于汽车及其零配件企业因技术要求较高，技术人员及管理人公路。

正在建设最高时速达公里京广快速铁路客运专线在花都设有车站，拥有完善交通网络。

具有开发地产项目良好先天条件。

项目劣势项目附近农田村舍较多，景观较差。

应对措施作好项目规划设计，要利用地形营造优美内部景观以拟补先天不足。

外部机会新机场使用用和轻铁建设，己大大推动花都交通区位优势，缩短广州市区与花都区时间距离。

随着区域建设完善，花都区这几年房地产健康快速发展，区域优势逐年显现，加上区政府支整车生产企业家，汽车零部件生产企业已超过多家。

年产值达到多亿元，占全区工业总产值左右，对全区工业增长贡献率达到以上，根据花都区政府工作计划，预计到年花都区汽车及相关产业产值将可超过亿元，花都将被打造为低和市民收入提高，市民私人汽车拥有量将迅速增加，进步导致居住郊区化，促进周边地区房地产市场发展。

花都区优势正逐渐显现，例如较低开发费用和售价，完善基础建设和社区环境等，由于开发较迟及规模不大，区内得以保存了相对好自然地貌，从广州市中心区到花都区之间有条宽阔绿化隔离带，加上建设山水城市生态圈发展构想，都是促使花都区构筑和谐生活社区契机，在这几年将会迎来房地产开发高潮。

项目发展定位研究项目