（终稿）广水市农副产品物流交易中心新建项目可行性投资论证建议报告.doc（OK版）

项目抵押贷款概念即按照定市场估价，将酒店所有权抵押给银行套取现金方式。

优势能回笼部分资金能保持对酒店经营管理。

劣势抵押贷款额度较低，回笼资金少将背负较重利息负担小结基于以上分析，虽然会让发展商背负沉重利息负担，但是回笼资金较快，抵押贷款能能够满足我们对酒店经营管理权要求因此，此种方式符合对酒店最佳出路要求。

项目定位佰特国际大酒店为有限公司全资拥有，该酒店楼高层，项目总投资万元。

佰特国际大酒店作为家豪华商务旅游酒店，将严格按照国际星级酒店标准运作管理，酒店在传统服务流程基础上，全面结合现代技术电脑化管理功能实施管理。

因此，项目应该定位为广水市国际级商务星级酒店。

方案评估意见综合项目评估三种方案比较分析，我们认为项目抵押贷款模式符合对本项目最佳出路要求，对于酒店而言，具有三大战略性意义快速回笼部分资金，缓解资金压力由市场决定价格，实现项目增值促进酒店管理水平全面提高，保证酒店高效可持续发展消防按照国家对消防设施有关规定和要求，每层设置消防栓个，设置干粉灭火器台，具体消防措施有待在初步设计中详细说明。

节能节能是我国发展经济项长远战略方针，是每个建设项目应遵循原则，本项目采用如下节能措施尽量利用原有道路路线设计，尽量选择直线距离。

选择能耗低耐久性强度高建筑材料，在施工中采用先进节能机械设施，以节约能源。

选用高效长寿节能型光源和灯具，路灯照明实行光电智能控制，杜绝长明灯等浪费现象。

环保该项目污染源主要为工作人员生活污水和垃圾。

配备专人负责维护保洁，污水以隔油池除油后与洗涤废水合流直接排入市政排水管道。

严格执行广水市城市总体规划规定，从各方面努力做好环境保护工作。

安全安全是服务行业生命线。

项目建成后，要把安全放在第位，加强治安，确保消费者生命财产安全。

电气设备接线完全按供配电系统设计规范要求进行，高压开关柜增设电气联锁，以防操作。

主要设备控制选择开关布置在主机房内，以保证检修时安全切断电源设置信号系统，当主要设备发生故障时，能发声光报警提示。

地震广水市属浅震，震源深度般在千米左右，震级也不大，地震烈度为度。

第四部分投资及经营收入估算投资估算本项目总投资为万元建设投资万元根据建设单位提供土建工程基础数据，按本项目设计方案确定建筑面积结构建设标准，以及可行性研究财务评价有关取费要求，估算建设投资造价见表。

表项目建设投资估算单位万元序号项目投资额分期计划进度年年年土地费用前期工程费基础设施建设费建筑安装工程费公共配套设施建设费其他费用不可预见费合计建设期利息项目业主计划贷款万元，于年次性投放，年利率为，建设期利息为万元流动资金根据企业实际测定年需流动资金万元各类收入估算酒店客房部分价格定位定位理论依据由于项目周边没有类似星级酒店，故不决三农问题关键环节，占全省总人口近农民问题如果得不到解决，将直接影响到全面建设小康社会和全省现代，中共党员，工程师，年参加工作，年任公司经理法人代表，先后被广水市委市政府授予先进工作者，连续多次被市供销合作联合社授予劳动模范。

该项目在广水市棉花有限公司双桥棉花站实施，该棉花站占地面积亩，有较完善存储等基础条件，项目实施后成为设备齐全，功能完善，技术先进，质量上乘农副产品物流交易中心。

申请报告编制依据和范围编制依据本可研报告编制主要依据为广水市国民经济与社会发展第十个五年计划长期存在主要问题农业物流相关理论研究严重滞后由于农业生产地域性，以及生产季节性与常年性消费需求之间对立，造成了中国农产品供需时空矛盾，解决这个矛盾基本途径就是发展中国现代农业物流。

农产品物流只有做到农产品保值，才能实现农产品价值与使用价值，进而才可能使农产品在物流过程中增值。

在中国农业发展过程中，重生产轻流通思想意识影响广泛，而对农业生产资料农产品流通和物流配送等相关产业协同发展作用认识不足，更没有形成农业物流完整行业体系框架。

农业物流作为农业产业发展重要组成部分，对农业物流理论探讨严重匮乏。

降低农产品生产与流通成本，引导农业生产资料生产与配置，提高中国农业整体产业效益，需要有现代农业物流理论指导。

中国农业流通和物流相关理论研究，在中国农业现代化发展过程中地位，没有受到应有重视。

农业物流基础投入不足直以来，我们在农业生产环节增产上全力以赴，但物流保鲜技术物流加工和冷链建设等计存在缺陷。

机会广水市近年来出台政策利好，为投资型物业良性发展奠定基础星级酒店建设项目在区域市场处于无竞争状态，销售外部环境极其优越外来客商多，商务会议多，消费能力强本地居民消费欲望强烈。

威胁市场整体环境不乐观，市场潜在竞争压力巨大国内经济降温，房地产和金融政策收紧给项目经营带来不确定因素。

应对策略四大策略强化优势与机会策略强化项目自身高档性和唯性，将项目与该片区其他类型酒店相区别，迅速占领市场，出奇制胜配合项目广水市地标性建筑外观，充分利用良好展示面，强化楼体及现场包装，迅速吸引周边客户关注强化利用发展商良好社会资源和政府背景资源优势，对辖区内各外资及本地企业进行重点宣传，促成集团消费。

两大策略化解劣势与规避风险项目进行准确市场定位，并通过实施具有极强针对性营销方案及投资回报承诺方案，吸引客户消费针对自身酒店配套设施经营劣析区域内暂时无星级酒店，较大规模酒店较少。

真正具有星级酒店正式资质只有云都大酒店家，其他为具备四星或三星酒店标准但尚未取得正式资格证书酒店。

从整个来看，酒店业仍然相对发达酒店在规模上都比较小，客房数在间以上只有云都大酒店和乾星商务酒店两家，其他均不到间酒店入住率都比较高，维持在水平。

以消化本地各企业商务客户为主，另有少量娱乐消费型客户各酒店客房分布以标准房为主要户型，同时也是酒店入住率最高客房。

广水市酒店市场现状调查价格及配套设施酒店名称价格构成元配套设施备注乾星商务酒店标准房高级房豪华套中西餐桑拿中心夜总会配套设施整体档次高档，但经营般云都大酒店标准房豪华房豪华套房中西餐，夜总会，桑拿，棋牌配套设施高档并富有特色，是主要利润来源小结各酒店标准房价格般在元之间，套房价格般在元之间各酒店都具备基。

目前本项目面临资金和经营两大问题，项目最佳出路必定是能同时解决和缓解这两大核心问题。

根据项目目前情况，我们认为该种解决方案必须能同时满足以下两个核心要求在短期内能快速回笼大量资金能保持并促进对项目高效经营管理根据本项目情况，我们认为有三种方案可供选择整体出让抵押贷款产权式酒店酒店整体出让概念即寻找第三方受让人，以定价格将酒店所有权与经营权同时转让方式。

优势能快速回笼大量资金不存在后续问题。

劣势大宗项目转让难以找到买家丧失了对酒店经营管理权整体转让价格般很低，无法根据市场价格销售，难以保证对前期投资回收，将造成对国有资产严重损失。

小结基于以上分析，酒店整体转让虽然能次性回笼较多资金，但会造成严重损失，而且不符合我们对酒店经营管理权要求。

因此，此种方式不符合我们对酒店最佳出路要求。

产权式酒店概念即将酒店整体产权以客房为单位划分为不足，更没有形成农业物流完整行业体系框架。

农业物流作为农业产业发展重要组成部分，对农业物流理论探讨严大不确定性，预测性指标无法科学反映全项目真实状况，因此无法合并计算。

在本项目测算中，将住宅区投资和征地费用剔除后，重新测算总投资，并用该数据进行盈利能力和借款偿还能力分析。

建设期和计算期本项目计算期年，其中建设期年，经营期年。

经营收入经营税金及附加估算经营收入估算生产负荷。

正常年仓储量为万吨。

经营价格。

交易手续费，按年交易额亿元人民币计算，手续费按交易额计算，年手续费收入万元。

期货市场交领导层认为在广水市大型农产品交易集散基地具有天时地利人和，项目风险小收益有保证社会贡献率农业物流信息体统所能提供信息品种和质量都不能满足需要，缺乏有效信息导向，农资和农产品物流流向带有盲目性，流程不合理，这是导致在途损失严重，影响流体保值增值重要原因。

年菜价上涨，谁能告诉农民明年种什么明年蔬菜种植面积会不会大幅度增加，从而引起菜价再次下跌长期以来，农民对市场供求信息获取渠道单，手段缺乏，滞后失真现象严重，赶不上市场变化，要改变这种状况迫切需要建立完善信息采集加工整理和发布体系本低，具有价格竞争优势，极易产生集聚效应。

而且，农副产品往往对保鲜要求特别高，长途运输不利于该类商品保鲜，因此，距离远近对基地建设和长远发展是至关重要。

综合考虑以上述各因素，湖北广水市棉花有限责任公司农业物流基础投入不足直以来，我们在农业生产环节增产上全力以赴，但物流保鲜技术物流加工和冷链建设等后续物流环节基础投入明显不足。

由此可见，中国薄弱农业物流现状和过去数量型农业生产投资结构密切相关，农业物流在基础投入方面长期欠帐使得高额物流损耗时难以根本扭转。

以果蔬产品为例，据有关数据统计，我国每年越有万吨果蔬腐烂，损失总值近亿元。

损失率为，可以满足亿人口基本营养需求。

这与发达国家以下果蔬损失极大促进作用。

广水具有农产品流通枢纽资源优势广水市土地资源辽阔，土壤气候和水资源条件较好光热资源丰富，适宜粮食和多种经济作物生长，对于林果业和畜牧业生产也十分有利。

广水市是湖北省产棉粮大市粮棉调对立，造成了中国农产品供需时空矛盾，解决这个矛盾基本途径就是发展中国现代农业物流。

农产品物流只有做到农产品保值，才能实现农产品价值与使用价值，进而才可能使农产品在物流过程中增值。

在中国农业发展过程中，重生产轻流通思想意识影响广泛，而对农业生产资料农产品流通和物流配送等相关产业协同发展作用认识不足，更没有形成农业物流完整行业体系框架。

农业物流作为农业产业发展重要组成部分，对农业物流理论探讨严