（终稿）广西防城港城南花园新建项目可行性投资论证建议报告.doc（OK版）

在新加坡和印尼，贵港市两个有实力企业还与外商洽谈签订意向性合作项目个广西中和元华科技有限公司与新加坡利彬中医药保健品公司达成年贸易万美元保健养生制品合作意向，并与印尼中利中西医药商行马毓南水产养殖公司签订万美元意向性协议广西三桂食品有限公司与新加坡水果有限公司签订年出口万个标准集装箱贸易额达万美元意向性协议。

市招商局从年产值超亿元台资企业东莞建玮电子制品有限公司，顺利引进条用工人左右生产线。

该企业有多家配套企业，下步计划在贵港建设个占地多亩电子科技园，并协助引进大批重要配套企业进入园区。

市招商局领导在参加广西深圳同乡会时又成功引进了香港亿特电子科技股份有限公司在贵港投资亿元高博精密电子科技贵港有限公司项目。

根据贵港市统计局信息，年月，全市新引进项目个，合同投资额亿元，实际利用市外资金亿元，同比增长。

目前，已开工个，开工率已投产个，投产率。

良好招商形势对贵港市社会经济运行产生了巨大推动作用。

社会环境分析社会因素观点新区域背景给自身优势优越贵港带来了高速发展契机，贵港市具备了经济起飞基础潜力和机遇，随着贵港经济发展基础设施建设招商引资力度加大工业化城镇化和农业产业化将加速推进，传统农业社会向现代工业社会加速转型，这将提升贵港城镇化水平，提升贵港人才吸引力，并在定范围内促成贵港城市人口聚集效应。

城市集聚动力将使人口数量迅速膨胀，城市化进程加快人口增长为城市房地产需求带来了更大动力。

人口规模目前中心城区人口为万，力争到年，中心城区人口达到万以上，面积达到平方公里以上。

根据经济中心区域理论，人口和交通条件是决定个新中心发展两个重要因素，而其中尤以人口为重要，它是消费市场支撑基础。

贵港市人口增长因素主要是由于外来人口迁入。

外来人口来源是周边乡镇居民，二是所辖市域居民，三是其他外来经商工作移民，大量新进城市人口为房地产需求提供了巨大市场需求空间。

城镇化率目前贵港市城镇化水平只有多，到年实现城镇化水平达到，具有较大增长空间，也为住宅市场提供有利支持。

城镇化率提高不单指城镇人口增长，还体现在，年商业发展主要目标是到年，防城港市形成港口城区防城城区两个区域商业中心。

到年，防城港市形成沙我国城镇人口将达到亿人，城市人口增加对房地产业提出新需求，按人均平米住宅建筑面积标准，新增万城市人口，将新建亿平方米左右住宅，住房消费潜在需求将支持房地产业中长期保持较快发展。

北部湾经济区建设对项目影响年月广西北部湾经济区规划获国务院批准，同时国家将广西北部湾经济区定位为国际区域经济合作区，如此定位之高，给广西北部湾经济区发展，创造了无限发展空间。

防城港市在广西北部湾经济区三基地，中心区域空平米到元平米之间，是中档物业集中区域。

区域市场供应产品特征城市中心区市场基本呈现各档次产品供需差量空间基本相近，即各档次产品皆未出现明显供求悬殊供应量远小于需求量良好投资空间。

区域市场各档次产品集合特征低于元平方米该档次产品多分布于远离商业与行政中心位置，地域分布较差，多为开发形式单，配套设计上仅顾及区内基本环境配套要求。

借助地理位置及产品投入等全方面降低成本，以迎合该区域拆迁户和实力较弱外迁户需求。

建筑形式基本为多层。

具有代表性项目有富丽锦城花园元平米该档次产品在该区域需求中处于绝对主力产品地位。

此类产品也多数分布城市中心外位置，但此类物业对产品以外附加值设计已较为注重，从景观设计户型选型材料运用等方面做得较细，以此弥补地域优势不足。

且该类物业多为大中型规模开发，产品主要以多层开发为主，辅以部分小高层。

具有代表性项目有宝龙大儒世家荣桂翠堤园阳光山育主导产业坚持走新型工业化道路，加快构建特色工业体系，不断壮大制糖造纸建材冶金机械化工食品制药农产品加工能源等十大工业板块，着力打造糖纸建材食品饲料等四大工业生产基地。

加快推进技术创新加快构建以市场为导向企业为主体产学研相结合自主创新体系，广泛运用高新技术和先进适用技术改造传统产业，培育批拥有自主知识产权知名品牌和较强竞争力优势企业。

加强工业集中园区建设加强江南工业园桂平长安工业集中区平南乌江工业集中区等现有工业集中园区基础设施和服务体系建设，引进具有产业带动优势重大工业项目进入园区，加快园区经济发展步伐。

培育具有比较优势和竞争优势产业集群，促进工业集聚发展，使工业集中园区成为对外开放新窗口工业经济重要增长极。

切实加强三农工作，大力推进新农村建设加快发展现代农业在确保粮食稳定增长前提下，进步调整优化农业结构，大力发展高效农业特色农业品存款余额与社会消费品零售总额两者保持较为稳定增长，这预示着贵港市有较大消费潜力，居民购买力将会持续增强。

城市经济发展规划目标政府十五发展目标是到年，全市生产总值达到亿元按年价格，年均增长，人均生产总值美元以上财政收入亿元，年均增长全社会固定资产投资年均增长，五年累计投资亿元以上进出口总额亿美元以上，年均增长，其中出口总额亿美元以上，年均增长利用外资年均增长，五年累计亿美元以上二三产业结构调整为非公经济占县域经济总量比重达到左右人口自然增长率控制在以下城镇居民人均可支配收入元，年均增长农民人均纯收入元，年均增长城镇登记失业率控制在以内。

年年年年社会消费品零售总额亿元居民储蓄存款余额亿元城市产业发展状况观点城市确立了以工业立市为根本，为城市发展提供坚实经济基础，根据西方城市发展般经验，城市工业经济不断发展，第三产业也将迅速发展，并最终成玉贵走廊特色旅游产业带规划建设，形成宗教历史之旅自然风光之旅绿色健康之旅等三条主题旅游线路。

积极发展现代服务业稳步有序地推进房地产业发展，培育住房汽车教育休闲体育等消费热点，提升消费水平。

改造提升传统商贸业和餐饮业，提高第三产业整体水平。

积极发展金融保险信息会计审计律师中介等现代服务业，增强区域辐射功能。

重大项目对房地产项目影响观点随着大批重大项目相继开工建设和便捷交通网络形成，贵港成为方投资热土，房地产也将从中受益。

贵港每落户个项目，都会极大地带动经济及人口增长，并带动相关产业链发展。

城市范围及人口将进步扩大规模。

人流和资金注入必将对贵港房地产行业发展产生巨大推动作用，给房地产提供良好发展环境。

今年以来，贵港市招商引资，承接东部产业转移步伐呈加快趋势，以港台为代表外地企业投资各项目给贵港市经济发展提供了更多动力与活力。

而东部产业转移趋势增强在推动经和实力较弱外迁户需求。

建筑形式基本为多层。

具有代表性项目有富丽锦城花园元平米该档次产品在高尚集合居住社区。

定价策略根据项目中端市场定位及自身具备位置条件，项目将采用低开低走价格策略，稳步实现项目市场价值。

销售策略根据项目目标消费人群特征，从销售工作实效性和销售费用节约出发，兼顾市场推广上推拉结合实施需要，建议采取定向销售策略，将销售渠道定位为直达目标消费人群直通渠道，通过区域消费市场挖掘和对销售来取得令人满意销售业绩。

整合传播与措施紧紧围绕目标消费人群行为特征选择由市委书记禤沛钧和市长莫恭明担任。

防城港电厂第期发电容量为万千瓦，投资额为亿人民币，为广西省最品牌等方面。

来自旧城区追求生活质量改善型客户此类客户以购置第居所为主，以全面改善现有住房条件为主要购房目，追求面积指标增大产品改进，同时又追求居住环境改善居住品质提高，此类客户消费观念较为成熟冷静，往往不为媒体宣传所左右。

向往靠近城市商业中心优越地理位置安居型客户此类客户购买力较弱。

由于受经济实力限制，故此类人群只能以牺牲面积地点产品附加值为代价，以获取在本区生活条件。

此类人群将达到万人，上下游企业人员万人。

年月日国家发展改革委已正式同意广西与武钢广东与宝钢开展广西防城港钢铁基地和广东湛江钢铁基地项目前期工作。

目前，防城港市已专门成立钢铁项目推进工作总指挥部，总指挥长规模开发，产品主要以多层开发为主，辅以部分小高层。

具有代表性项目有宝龙大儒世家荣桂翠堤园阳光山水花园长岛丽江花园。

元平米该档次产品主要集中在港口及桃花湾地区，产品自身优势较少，依仗地理优势跻身于该空间市场。

具有代表性项目有欧景蓝湾和德国际恒信花园等。

总结项目应该注重附加值提高，在同档次产品中拉升了住宅品质，助推产品从同等竞争中脱颖而出。

目标客户定位目标市场客层特征该区域客枢纽带。

目前，大批重大项目相继开工建设，临海工业发展势头迅猛千万吨级钢铁项目防城港千万吨级钢铁项目，是武钢柳钢合力打造重量级项目，钢铁基地工程静态总投资为亿元。

按照三年出产品三年见效益建空间基本相近，即各档次产品皆未出现明显供求悬殊供应量远小于需求量良好投资空间。

区域市场各档次产品集合特征低于元平方米该档次产品多分布于远离商业与行政中心位置，地域分布较差，多为开发形式单，配套设计上仅顾及区内基本环境配套要求。

借助地理位置及产品投入等全方面降低成本，以迎合该区域拆迁户和实力较弱外迁户需求。

建筑形式基本为多层。

具有代表性项目有富丽锦城花园元平米该档次产品在