区开发项目较多，但普遍的定位为高端低密度住宅，本项目与其形成差异 项目所在的团城山片区项目虽然比较多，但是实际并不在个片区。 周边规划本项目周边规划东北面为规划中的市场用地现东方装饰城已经在建设中商业金融用地昌明路临街两侧，南面为规划中的住宅用地，西南 面为规划中的物流中心，为东方装饰城提供物流配套。 项目开发条件 地形地貌场地相对比较平整，标高低于道路标高约米。 四至及景观场地内有大片的鱼塘，西北角有山体约米左右，东南角分布有少量藕塘。 生活配套项目自身可解决部分小区生活配套，大型配套需依靠黄石港老城区，但按照团城山规划，周边的生活配套建设将逐步完善。 商业金融规划中的昌明路临街的商业金融用地的开发 教育项目的南面欲建设中学所，昌明路小学所 医疗东方装饰城旁有医疗规划用地 行政机构临近的昌明路有市地税局人事局气象局等多家政府机构市委市政府黄石经济开发区管委会和团城山街道办位于与大泉路相连 的杭州路，交通非常便利。 文体娱乐设施南面临近青港湖近郊公园 公交配套昌明路设有路公交车起点站终点站 市政综合配套各市政配套设施接口主要接口位于昌明路，较为完善。 北面紧邻万吨的花湖水厂，周边的管线设施较为齐全 北面水厂附近规划建设变电站座。 与周边成熟楼盘质素的比较重点是花湖片区，和本项目共用生活和市政综合配套，对项目的有定的比较价值，目的是借鉴其成熟的项目经 验和营销策略项目客户来源产品定位开发模式的借鉴。 项目东方装饰城航宇香格里拉九通江天城宏维山水名城福星惠誉 区 位 规划区位昌明路振兴大道号黄石大道客运站杭州西路延安路中段 区域发展趋势发展前景良好目前开始工业化，差旧城改造，前景尚可新区开发前景好旧城改造，前景般 周边环境目前环境好，配套差环境较好，配套差环境较乱，配套不错环境良好环境旧乱脏 自 然 条 件 地形地形平整，便于开发地形平整，便于开发地形平整，便于开发山坡地，易造景土地平整 自然景观山体景观山体景观花马湖高层能看到江景湖光山色高层能看到湖和山 交干线湖滨大道迎宾大道迎宾大道振兴大道黄石大道迎宾大道杭州路大泉路黄石大道延安路通周边道路昌明路规划中兴大道重庆路规划路区间路无公园路纺织二路 指 标 综合容积率待定待定 完整性 交 通 商业设施东方装饰城小型店铺佳美商业黄石港商业自身商业，中百等金港等，商业成熟 教育设施无花湖小学中学七中十四中二中外国语学校等七中十四中等 公共交通路公交路路路等路等 第三部分市场分析及项目定位 市场前景判断由于项目所在区域位于黄石和鄂州交界处， 宏观调控下，黄石市场分析 本项目由于占地面积和总建筑面积都属于超级大盘，因而应该考虑宏观调控对本项目的影响，其中最重要的两条是宏观调控关于开发商贷款 的有关项目二平米以下占。这两个条款直接影响到开发商的资金运作和产品运作，因而在策划过程中因重点考虑资金流的问题，防止资金流 连接不上形成资金断裂，还要考虑产品户型配比，方面是适合居住同时又符合政策。平米的规定是针对城市总体，可以根据实际情况来对项目进行 调整。 未来黄石港区市场的发展分析总体开发量在开发和运作的项目大概在万方以上九通万，惠誉万，东方装饰城万，湖滨国际万„„ 开发类型主要以小高层电梯房为主 市场规模黄石港区万人口市场理论规模为万方，目前大概有住房万方，缺口万方，但是市场规模与目前的消费力不成正比。如果 没有大动作，经济没有大跨越，市场冷清依然。 产品价格黄石港区目前价格偏低，除了个别项目外普遍在左右，花湖则更低别墅洋房除外，滨都丽园起，小城故事左右 市场特征开发速度太快，开发规模大，消费力不足支撑，虽然价格较市内低， 未来黄石港区市场的发展分析总体开发量在开发和运作的项目大概在万方以上九通万，惠誉万，东方装饰城万，湖滨国际万„„ 开发类型主要以小高层电梯房为主 市场规模黄石港区万人口市场理论规模为万方，目前大概有住房万方，缺口万方，但是市场规模与目前的消费力不成正比。如果 没有大动作，经济没有大跨越，市场冷清依然。 产品价格黄石港区目前价格偏低，除了个别项目外普遍在左右，花湖则更低别墅洋房除外，滨都丽园起，小城故事左右 市场特征开发速度太快，开发规模大，消费力不足支撑，虽然价格较市内低，但是依然很多人买不起。 团城山区的区域市场分析 团城山区域属于新开发区，区内地产市场竞争激烈，目前主要有宏维丽岛嘉泰等公司在开发运作。该市场由于政府因素和城 市发展走向因素而呈上升态势。目前本区域开发量大概在万方左右，但是很多开发报建还在酝酿中，后期应该有较多楼盘出现。 市场特征开发速度逐步在加快，消费主体为城区人口较多，价格相对其他区域略高。 花湖片区的区域市场分析 花湖片区属于鄂州管辖，其地价便宜而导致房价能够以低价冲击黄石市场。受其影响，花湖聚集了大批开发商，即便是产品做的 不错但是价格也相对比较低。从目前发展走势来看，该区域市场也同样面临内忧外患，方面本区域内开发太多了消化不良，另方 面又要对抗黄石港的还击。 市场特征价格低，但是运作相对缓慢，瞄准中低或高端人群。竞争性分析 从板块竞争来看，由于政治资源和山水资源优越，团城山处于比较优势地位黄石港由于靠近传统城市中心和商业中心并且拥有 良好的配套基础，也有定的发展优势花湖片区位于黄石地区门户地段，具有开放的优势和交通物流优势。三个区域如果都找准自 身的定位，这样才能协调发展。 反之，如果各板块脱离自身特点和优势，盲目发展，可能导致内部竞争加剧，形成恶性竞争，阻碍发展。 项目定位 确立核心地位 黄石副中心核心位置核心大盘 鄂东物流中心核心配套居住区 确立大盘地位 高度以黄石少有的高度面对市场 形象以黄石的门面形象提升黄石 大盘以黄石第大盘来吸引消费 产品出类拔萃 请国内外知名设计公司对产品进行设计，应对未来几年的市场。 吸引客户产品建议启动时规划少量的廉价小高层产品，吸引客户关注，引爆市场。 价格超低价入市，小高层卖多层价格, 套型以小三房为主和少量四房结合，产品套型提倡多元化。 面积主力区间，以小三房小总价可以打击以上的三房。 竞争性定位 市场领导者 以黄石第大盘黄石新的高度城市形象代表地标的概念，全力塑造项目形象，使项目成为消费者关注同时也成为竞争者关 注的焦点。让项目成为市场领导者，引导市场走向成熟。 走群众路线 让居者有其房，是本项目需要重点考虑的问题，作为大盘需要大量的消费者来承接，所以如何在产品单价和总价上引导客户同时 又能够使项目实现预定的赢利目标，是个需要重点考虑的问题。因此我们认为本项目必须走群众路线，以中高品质楼盘中低价格 入市赢得消费者，聚集人气，使项目总体运作成功。 组合型定位 产品应采取多元化组合型定位，因为本项目盘量巨大，市场面应该比较广，如果产品单化必然会导致消费量的不足，因而需要 在产品设计前研究其他项目的户型配比，优化本项目的户型配比，进行最佳的产品组合，使产品符合消费者的需求。 与竞争楼盘的开发周期的错开 攻击 攻击东方装饰城商住混合严重和产品结构差，攻击九通江天项目环境，攻击福星惠誉产品价格，攻击香格里拉项目的区域。 防御 防御东方装饰城的价格攻击，做好性价比比较分析工作防御九通江天项目地段攻击，做好地段价值资料防御福星惠誉配套攻 击，对自身配套进行完善并且增加外部配套关联度防御香格里拉项目的品质攻击，做好项目品质差异化解说文件。 第四部分开发策略 项目规划指标 开发节奏 分期情况 说明 项目开发分五期进行第期开发小高层，占总住宅面积的第二期开发小高层，占总住宅面积的第三期开发小高层，占总住宅面 积的第四期开发高层，占总住宅面积的第五期开发高层，占总住宅面积的。商业开发比例情况第期建会所，面积占，第五期建设。 开发年限 说明 工程进度准备期个月，期个月，二期个月，三期个月，四期个月，五期个月，实行滚动开发总工期为月六年零个月个月。 销售进度每期开盘时间为主体封顶前个月。 回款进度为便于计算，在预售许可证取得前，销售回款为当期销售额的，剩余在预售许可证取得后季度全部收回，商品房预售许可证 取得后，当期应收款回收，剩余在下季度回款。 售价预计利用市场竞争情况，以及对所在片区的价格走势，作出本项目的价格预测。 第五部分经济效益预计 总销售收入预计 说明 为计算方便，所有商业和公建部分全部以底商形式表现，主体成本按比例分别记入小高层与高层成本。 地价支付方式前期先支付，其余款项在年后支付 未考虑外墙节能产品增加的成本，约元。 财务费用见筹资计划 ， ， ， ， ， ， ， ， ， ， ， ， 湖北大项目投资可行性分析报告 第部分项目概况 第二部分用地质素分析 第三部分市场分析及项目定位 第四部分开发策略 第五部分经济效益预计 第六部分项目开发经营风险分析 第七部分综合评价及建议 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 第部分项目概况 项目位置 项目位于昌明路与大泉路交汇处，总面积亩，由南北两块组成，南边地块亩，北边地块约亩。地块现为农村住宅，南 面为池塘，北面为山地。 南面地块东至规划路，东面为待开发土地南至延安路延长段锁泉路，南面为青港湖居住