偿还 期年，偿还能力较强。通过财务抗风险计算，则该项目有较 强的抗风险能力。 本项目具有显著的经济效益，加快德山开发区土地平整开 发项目建设，对于促进园内企业做大做强优化经济结构加 速全市农业产业化发展增加农民收入促进常德市经济持续 快速健康发展，具有极其重要的作用。该项目可行，建议尽快 实施。 二城市概况及建设条件 地理位臵 常德位于北纬度至度，东经度至度之间， 时区属于国际时区东区。地处中国的中南部，长江中游，湖 南省的西北部。东临洞庭，西接黔渝，南通长沙，北连荆襄。 从经济区位划分，常德属于中国经济中部崛起重心地带，位于 泛珠江三角洲和泛长江三角洲经济发展区域结合部，是东部沿 海发达地区产业向中西部转移的黄金地段。常德现辖武陵 鼎城区，汉寿桃源临澧石门澧县安乡县和个 县级市津市。全市面积平方公里，人口万。 其中城区面积平方公里，人口万。 常德地貌以平面为主。境内山水相连，地势西北高东南低。 西部有湖南屋脊之称的壶瓶山。东南部是地肥水美的西洞 庭湖平原，平均海拔在米以下。中部过渡地段为丘陵。湖南 四大水系中的沅江和澧水流经常德，境内有大小河流条。 平湖区江河纵横，水网密布，有广阔的天然湿地。 常德，位于湖南省西北部，洞庭湖西岸，史称川黔咽喉， 云贵门户。篇桃花源记，让常德拥有了世外桃源 福地洞天的美誉，常德因此拥有了个美丽的名字桃 花源里的城市。则善卷让王的典故，使常德德山山 有德的民谣千古流传，常德因此被誉为中华民族道德文化发 祥地。个刘海砍樵的传说，把常德爱神追求幸福生 活美好爱情的壮举代代颂扬，常德因此成为片多情的热土。 今天的常德已成为中国中等城市建设的典范。先后荣获中国优 秀旅游城市国家卫生城市国家园林城市中国首届魅力城 市国际花园城市全国交通管理模范城市国家环境保护模 范城市中华诗词之市的称号。 常德位于中国中南的西南区域正中位臵，处于成渝经济 圈武汉经济圈和华南经济圈交汇处，从经济地理学角度来看， 是企业进行战略布局的上佳选址。运输距离经济市场幅射范 围广，中南西南与东部在经济发展上存在较大差距，本地产 业和企业尚未完全成熟，但以常德为圆心，小时车程内有 亿多人口，市场容量与潜力巨大。 常德市是湖南省十五规划中优先发展的城市群， 德山经济开发区被纳入长株潭大河西先导区规划范围。因与四 川重庆贵州广西交界，而同时被国家西部开发战略 列入到扶持地区，享受与西部省份同样的西部大开发政策支 持，国家予以各项政策倾斜项目开发资金支持在东部与 中部接轨合作典范泛珠江三角洲组织中，成为新轮产 业转移第梯度的承接地。 常德德山经济开发区是年经湖南省人民政府批准的 省级重点开发区，规划面积平方公里，是常德市委市政 府直接主办的开发区。年批准为湖南省第批国家高新技 术产业基地。经过多年的发展，园区已逐步形成了装备制 造林纸电子新材料纺织医药食品大产业板块 以经纬纺机汉风集团创业德力西中联液压以及在建的三 重工等企业为龙头形成了装备制造产业板块以恒安纸 业华耀浆纸以及筹建中的泰格林纸等企业为龙头形成了纸业 板块以金天钛业良田科技力元新材三升光电等企 业为龙头形成了电子新材料产业板块以云锦纺织东信 棉业嘉莉诗服饰金帛化纤等企业为龙头形成了纺织产业板 块洞庭制药金健药业以三金制药德海药业等企业 为龙头形成了药业板块以金健米业德山大曲酒业武 陵酒业等企业为龙头形成了食品产业板块。现有各类工业企业 多家，规模以上企业家，其中上市公司投资的企业 家年，德山的规模工业企业主营业收入超过亿元， 税收入库亿元。未来的年，德山经济开发区将实现规模 工业企业达家以上，工业产值逾亿元并争创国家级重 点开发区的宏伟目标。 目前，加快项目建设，推动产业发展已成为园区的首要任 务，德山开发区正重点打造六大专业园区平方公里电子新 材料工业园平方公里机械装备制造工业园平方公里机 械配套工业园平方公里化工造纸工业园平方公里物流 产业园和平方公里滨江休闲文化产业园。 德山经济开发区的道路体系日益完善，以常德大道德山 大道乾明路龙潭路善卷路海德路等道路为经，以崇德 路莲池路桃林路有德路和青山街等道路为纬，形成八 纵七横的棋盘格局。开发区内建有万吨自来水厂座， 万伏变电站两座，万伏变电站座，可确保企业生产经 营及居民生活所需供水供电，并可以为企业设计双回路供电。 区内还有占地面积多亩的森林公园，作为城市公共绿地， 为园区营造了良好的生态环境。 在大力发展工业的同时，开发区按工业新城，城市新区 的要求，着力打造环境优美三产发达生活便利的理想家园。 在人文自然环境方面，正在重点建设两条风光带条是大于财务基准收益 率，财务净现值万元，远大于，投资回收期年， 偿还能力较强。通过财务抗风险计算，则该项目有较强的抗风 险能力。 该项目财务评价可行，争取多方面筹措落实建设资金尽早 实施。 综合评价 经财务测算，本项目全部投资财务内部收益率为，远 高于，财务净现值为万元，大于，均优于所拟定的 评价指标，该项目可行。 经抗敏感性分析，该项目在所拟定的因素变化范围内，财 务内部收益率均大于，财务净现值均大于零，本项目有较 强的抗风险能力。 建议本项目在实施过程中，要做好建设管理，节约建设 成本，控制投资，力争节省投资，并加强经营管理，降低经营 成本，将会取得良好的效益。 十土地储备与开发的风险与对策 土地储备与开发实施过程中三个阶段的风险 土地储备与开发的前期风险 包括收购风险和开发风险。其中收购风险主要表现为由 于收购地块的产权归属复杂地下设施地块周边环境和地理 结构不明，所收购的土地和地面建筑有可能存在已抵押查封 的风险，或因难以解决的历史遗留问题，导致土地储备工作陷 入被动的复杂环境，影响土地储备工作的正常进行。开发风险 主要表现为因收购地块复杂的地理结构和不合理的地下结构 会极大地增加开发成本，导致生地开发为毛地的成本 过高，与低廉的收购价格相比形成土地收益倒挂，造成国有资 产流失，土地储备收益减少。导致土地开发成本过高的因素主 要包括是由于级差地租的作用使不同区位单位土地面积的 开发成本不同二是施工单位在进行土地开发的过程中，不能 科学有效地控制工程造价施工进度和工程质量，直接或间接 地提高工程成本三是在市场信息不准确不及时，基础工作 不到位的情况下，进行盲目开发以及工作误差所带来的非成本 因素风险。 土地储备与开发的中期风险 土地储备的中期风险是指已经进入土地储备库的土地，由 于不能及时盘活，推向市场而引起的系列风险，主要表现为 积压风险和财收购价格的确定和土地出让的时间等方面不能 完全握主动权，土地收购处于种被动状态，土地储备的整体 收益就会受到影响，引起土地的积压。从土地储备的数量和质 量上分析，如果库存土地数量较少或质量较差，不能满足市场 的需求，需求者就会在储备库外部寻找土地资源，土地储备机 构作为代表政府实施土地储备的唯合法主体，其对土地级 市场的控制力就会被相对弱化如果土地储备过多，就会造成 土地和资金的双重积压，从而导致土地储备成本增加和债务利 息负担的加重。从土地储备的时间方面分析，适量的短期的 土地周转储备，是土地交易的正常储备，不构成土地积压相 反如果缺乏对土地市场供求关系的准确预测和判断，以及对土 地供应节奏的有效调控，在定的时间段内盲目过量地储备土 地，将导致土地积压。因此所严生的巨额债务利息，会给土地 储备制度的实施带来严重的财务风险。 土地储备与开发的后期风险 土地储备与开发的后期风险是指土地储备与开发土地通 过招标拍卖或挂牌出让的方式推向市场的过程中，由于各种 不确定性因素带来的出让风险。如果出让的土地能够有效刺激 土地需求并形成竞争，可以实现土地资产的变现，增加政府的 土地收益相反，如果土地交易流拍，使部分地块不能实 现顺利出让，资金时无法回笼，其结果将是土地以低于成本 价出让或土地积压。土地储备后期风险的产生主要源于以下几 个方面是出让土地与市场需求不对称，即出让的土地并不 是开发商想要的二是出让方没有合理控制出让的节奏，把握 难以形成有效竞争，在确定出让方式时，将本来应采取挂牌方 式的土地通过其他方式进行出让，将直接导致土地流拍。 控制和避免土地储备风险的对策 加强组织领导，加大支持力度 土地储备与开发是项系统工程，涉及发改委建委经 委国土规划房管财政等诸多部门，这些部门之间的配 合程度直接影响到储备土地的运作成本。常德德山开发区管理 委员会以下简称管委会。市委市政府授予管委会行使市级 管理权限。管委会受市委市政府直接领导，对德山开发区内 的政治经济社会事业等工作实行统领导统规划统 管理。由于土地储备与开发存在着土地用地项目的计划立 项前期规划选句规划控制指标的确定城市拆迁安臵以 及建筑审批等诸多环节，涉及相关部门的权力和利益，因此， 政府部门之间能否树立盘棋的观念，形成个相互支持协 调工作的机制，对于防范和控制土地储备风。险既是个重点 问题，也是个难点问题。 强化计划管理，严控供应总量。 严格控制土地供应总量是规范土地市场的基本前提。只有 在严格控制土地供应总量的前提下，才能有效发挥市场配臵土 地