1、“.....位于太湖之畔，古运河之东，四面临水，八湖环抱 同里九里澄湖沐庄白砚叶泽南星庞山湖，东距上海虹桥机 场公里，南接国道西连苏嘉高速公路北离苏州公里。年 月，同里与屯村两镇合并后的同里镇行政区总面积平方公里，总人 口万人，辖个行政村，个水产总场，个社区居委会。 同里，旧称‚富土‛，唐初，因其名太侈，改为‚铜里‛，宋代，又将旧名‚富 土‛两字相叠，上去点，中横断，拆字为‚同里‛，沿用至今。 同里古镇风景优美，镇外四面环水，古镇镶嵌于同里九里叶泽南星庞 山五湖之中。镇区被川字形的条小河分隔成七个小岛......”。

2、“.....建筑依水而立，以‚小桥流水人家‛著称，是目前江苏省保 存最为完整的水乡古镇，也是省重点文物保护单位，已列为太湖十三大景区之 。 古镇于年对外开放，年被省政府列为江苏省首批历史文化名镇。 目前，同里镇退思园已被列入世界文化遗产，古镇同里也正申报世界文化遗产， 随着宣传力度的加强，古镇被越来越多的人所了解熟悉，全国各大报纸以及 美国香港等地的报纸均以图文并茂的形式介绍同里，影视摄制组也频频取景 同里，所得这天然的摄影棚蜚声海内外，中国电影家协会也在此设立了‚中 国同里影视摄制基地‛。 同里四大 投资优势 地理优势。同里处于上海 都市圈内，具有良好交通 条件 产业优 势。产 业特色 鲜明， 基础良 好 成本优势。在土地劳动 力上有较其他地区更低成 本 服务优 势。政 府高效 服务......”。

3、“.....年同里 镇户籍人口平均增长率为，年年末同里镇户籍人口为人。 同里镇外来人口总体呈现上涨趋势，年同里镇外来人口平均增长率 为，年年末同里镇外来人口为人 表近年同里人口 年份年年年 户籍人口人 数据来源吴江统计局 表同里外来人口 年份年年年 外来人口人 比例 数据来源吴江统计局 同里与长三角 同里距吴江市区仅分钟的车程。距离苏州市区公里，开车到上海也仅需 个小时。苏嘉杭高速公路国道苏同黎公路等交通线路四通八达，真 正满足了人们‚小时生活圈‛的构想。古镇同里为‚国家级生态宜居示范乡 镇‛，是江苏省仅有的两个国家级生态宜居示范乡镇之。 近年来，更是加强了城镇基础设施和生态环境建设，不断优化人居环境。新同 里将是座交通等基础设施现代化的新的水乡城镇，新城镇现代化风貌是基 础，加上传统元素，中国味道......”。

4、“..... 二宏观经济与政策环境 宏观经济发展状况 中国宏观经济运行分析 国际金融危机爆发以来，我国政府迅速出台了万亿投资计划十大产业振兴 规划，稳定了投资者和消费者信心。年，我国经济遏制了急剧下滑的势 头，呈现企稳回升的良好态势。固定资产投资快速增长，成为经济增长的主要 推动力，投资结构有所改善。但也出现了部分行业重复建设和产能过剩自主 投资增长动力不足投资效益下降银行不良资产潜在风险增大等问题。 年宏观经 济态势特征 内需回 升明显 工业生 产加快 物价停 止下降 景气稳 步回升 投资结 构优化 消费平 稳增长 外贸顺 差缩小地方投资升温 社会投 资启动 资金来 源充裕 当前经济运行中突出的矛盾和问题 产能过剩问题突出，有些行业仍在重复建设 目前，我国产能过剩问题较为突出......”。

5、“.....是外需行业产能过剩问题难以 解决。二是钢铁有色建材化工等传统行业产能已经过剩，但在建和新建 项目仍有加大的规模。三是部分新兴行业也显露产能过剩迹象。新能源新材 料等行业在本轮大规模投资的刺激下，新建项目快速增长，产品需求相对滞后， 已经出现了产能过剩迹象。 经济增长主要依赖政策拉动，支撑经济增长的内生动力不强 今年以来，我国经济呈现出‚增长靠投资投资靠政府‛的特征。在政府大规 模投资和宽松货币政策的配合下，出现了国进民退和国有资本与民争利的局 面，部分国有资本大规模进入竞争性领域，挤出了社会投资。如国有企业在各 地土地拍卖中频频成为‚地王‛，中粮收购蒙牛，民营航空公司基本退出航空 运输领域。当前的消费增长也主要靠政策引导和鼓励，在国民收入分配体制没 有根本性改变的情况下......”。

6、“..... 地方政府投融资平台贷款潜藏系统性金融风险 地方政府出于融资和保障基础设施项目配套商业用地 用地年限年年 亩地块物业类型建议 依据说明 同里古镇的房地产开发是建立在古镇历史文化保护的基础上，因此，地块 可建的为低密度建筑 从竞争市场的角度以及同里镇未来发展的角度来看，地块北部的高尔夫球 场为地块发展低密度高端住宅物业创造了极大的可能 在项目发展初期，考虑到品牌营造和聚集人气的效应，建议初期先推出密 度略高的双拼别墅作为主打，既不会降低整个项目的档次，亦为后续开发 高端产品奠定基础。 综上，建议亩地块的物业类型为高端产品中高端产品的组合 开发阶段物业类型 开发初期双拼为主小独栋为辅 开发中期中独栋和小独栋为主双拼为辅 开发后期大独栋为主中独栋为辅 亩地块开发次序建议 依据说明 由于地块东部紧邻同里湖大饭店，南部距离同里古镇最近......”。

7、“.....而北部由于高尔夫球场支撑，使地块北部更具有开发 高端独栋别墅的优势 高尔夫球场的规划建设到投入使用尚需要年左右的时间，因此总体建议 亩地块项目遵循由南往北由东往西由中高档产品向高端产品逐 步过渡的开发次序。 图亩地块开发次序示意图 亩地块容积率建议 鉴于本报告对于亩地块的物业类型建议，本项目物业将由双拼小独栋 产品逐步向大面积高端独栋产品逐步过度，容积率将越来越低，因此建议本地 块未来的容积率为 对亩地块的说明 本次报告重点在于亩地块的可行性研究报告，由于亩地块位于同里湖 西部的这亩地块内，同里镇政府方面对这亩地块的概念性详细规划 方案尚未做出明确制定，因此在做亩地块的定位之前，依据目前的市场分 析结论针对这亩地块，建议了些地块的指标，用以支撑本报告的后续 进行。 对于亩地块而言，是个长期发展的大规模项目......”。

8、“.....需要研究的市场面和相似案例 将更多更广，本次报告暂不涉及。 第三部分亩地块可行性研究 地块位臵确定 地块位臵说明 立足于亩地块的开发次序建议，首个项目的亩地块位于富观路以东 的地块内，为地块的最南边。 图亩地块位臵示意 二产品组成建议 物业类型建议 从周边竞争板块的产品来看，东太湖板块由于景观优势突出，产品档次定位最 高，以高端独栋产品为主 阳澄湖板块别墅开发最具规模，成熟度较高，产品多元化发展，以独栋和双拼 居多，其次是联排和叠加等经济型别墅 双湖板块虽然具有金鸡湖和独墅湖的景观资源，但由于配套方面的缺陷，目前 以双拼别墅和联排别墅为主导产品，独栋别墅较少 同里镇的别墅板块，由于中粮本源这大规模别墅社区的开发，使板块内未 来较长段时间独栋别墅的供应将有所增加和保持......”。

9、“..... 亩 提示 本项目地处同里湖度假区，相比中粮本源虽然距离古镇中心更近，但景观资 源有所缺乏另外，距离古镇中心更近的云水谣地段优势和景观优势均强于本 项目，因此在面积定位时必须考虑到和这两个对本项目产生最直接竞争影响的 楼盘形成错位竞争。 表各别墅板块别墅产品组成 板块主流产品次要产品 同里镇板块独栋联排双拼 东太湖板块独栋联排 阳澄湖板块独栋双拼联排叠加 双湖板块双拼联排独栋 资料来源上海中原地产投资决策中心 产品组成建议 以高性价比的双拼别墅为主导，辅以部分小独栋别墅 目前中粮本源的双拼别墅位于社区内较差的位臵，随着第批别墅的去化， 该案与年将以独栋别墅作为主力产品，但该案别墅的地下室空间较小， 别墅产品的附加值较低，本项目的别墅产品可对地下室的设计进行加强，采用 造坡的方式抬高地下室，并借此增加别墅的附加值，提升产品力和竞争力......”。