东海别墅可实现的均价元平方 米 东渡园景别 墅 皇府别墅 绿谷别墅 美墅 康桥半岛 算术平均值 东海别墅可实现的均价三大价位低价位元平方米，中价位 元平方米，高价位元平方米。 根据上海市可类比区域公寓与别墅价格比值推算出本项目别墅可能的市场均 价元平方米以上。 结论东海别墅可实现的均价三大价位低价位元平方米，中价位 元平方米，高价位元平方米。 二东海别墅元平方米的均价预测与别墅市场的有效需求相致 三分析各价位下的均价的销售风险 综合结论 鉴于本项目的改建可以增加本案的附加价值，本项目可选择元平方米 入市，随着人气的集聚和认知度的增强，广告包装推广的深入人心，再向高价位 拔升。 第六部分项目的投资收益分析 销售收入预测 二别墅成本预测 三项目利润测算 利润指标的测算 单位毛利项目利润销售面积元平方米 单位净利税后利润销售面积元平方米 销售毛利率项目利润销售收入 销售净利率项目净利润销售收入 核心指标的基本要求参考销售净利率 四现金流量测算 内部收益率为， 核心指标的基本要求参考内部收益率。五经济指标汇总 经济指标单位数值元项目总金额万元备注 销售收入住宅销售收入 直接成本开发成本 总投资开发成本期间费用 税前利润 税后利润 内部收益率使累计净现值为零的贴现率 销售净利率项目净利润销售收入 总投资回报率项目净利润项目总投资 六敏感性分析 就该项目的销售收入可变动成本两个因素变化对销售净利率进行敏感性分 析，得出销售收入相对于成本更加敏感。当售价下降成本上升超过时， 项目的销售净利率低于，项目的投资回报将受到定的影响。 第七部分综合分析与建议 从以上项目环境市场财务经济分析可看出本项目的投资，正处于上 海市嘉定区房地产市场平稳上升时期，各方面的时机都比较成熟，项目抗风险能 力较强，且可获得较好的投资回报。 对东海别墅的改建，是克服各种劣势条件与周边楼盘竞争并取得成功的关 键。目录 第部分项目决策背景七大利好因素 上海市经济保持着快速健康的发展 二上海市房地产市场供销两旺，持续看好 三上海别墅市场全面繁荣，量价齐升 四上海市嘉定区发展势头良好 五方程式赛车场距本项目仅公里 六南翔镇国际化社区格林风范的启动拉开了南翔新镇建设的序幕 七嘉定区政府将引轻轨至南翔镇 第二部分项目及周边环境分析 项目位置 二项目现状 三项目周边米范围内的社区配套 四项目的初步评估 第三部分市场现状及其趋势判断 上海市房地产市场整体分析 二上海市别墅市场整体分析 三上海市外环线周边可类比的别墅项目分析 四南翔镇房地产市场及楼盘分析 第四部分项目优劣势分析及产品的营销建议 项目优劣势分析 二产品的营销建议 第五部分项目均价的预测 类比价值预测法 根据本项目与周边可类比别墅项目的价值比较判断本项目可实现均价 根据上海市可类比区域公寓与别墅价格比值推算出本项目别墅可能的市场均价 二东海别墅元平方米的均价预测与别墅市场的有效需求相致 三分析各价位下的均价的销售风险 第六部分项目的投资收益分析 销售收入预测 二别墅成本预测 三项目利润测算 四现金流量测算 五经济指标资开发成本期间费用 税前利润 税后利润 内部收益率使累计净现值为零的贴现率 销售净利率项目净利润销售收入 总投资回报率项目净利润项目总投资 六敏感性分析 就该项目的综合分析与建议 从以上项目环境市场财务经济分析可看出本项目的投资，正处于上 海市嘉定区房地产市场平稳上升时期，各方面的时机都比较成熟，项目抗风险能 力较强，且可获得较好的投资回报。 三上海别墅市场全面繁荣，量价齐升 四上海市嘉定区发展势头良好 五方程式赛车场距本项目仅公里 六南翔镇国际化社区格林风范的启动拉开了南翔新镇建设的序幕 七嘉定区政府将引轻轨海市别墅市场整体分析 三上海市外环线周边可类比的别墅项目分析 四南翔镇房地产市场及楼盘分析 第四部分项目优劣势分析及产品的营销建议 项目优劣势分析 二产品的营销建议 第五部分项目平方米的均价预测与别墅市场的有效需求相致 三分析各价位下的均价的销售风险 第六部分项目的投资收益分析 销售收入预测 二别墅成本预测 三项目利润测算 四现金流量测算 五经济折 服。从财富论坛到上海合作组织成立会议，从会议到刚刚申办成 功的年世博会，上海这颗东方明珠正以无法阻挡的魅力成为全世界关注的 焦点。 如果仔细端详中国雄鸡状的版图，您会惊奇东最大的城市，就位于这支利箭最锋锐的前沿。 利箭的锋芒形成巨大的磁场，吸引了全世界渴望成功的开拓者纷至沓来， 百年难寻的机遇使这座城市充满活力。 年是我国加入世界贸易组织后的第年。年构在调整中不断优化，第二第三 产业共同推动经济增长的格局进步巩固。全年第产业增加值亿元，比 上年增长第二产业增加值亿元，增长第三产业增加值 亿元，增长。城市综合服务功能不断提升，积中，个人购房比 重已达，比上年提高个百分点。存量房产交易稳步上升。全年成交过 户面积万平方米，比上年增加万平方米，增长。房屋租 赁市场交易活跃。全年商品房屋出租面积万平方米，比上年增长。 所有数据来自上海统计局发布的年上海市国民经济和社会发展统计公 报和上海房地产交易中心公布的统计资料 年三大热点赛车场落户上海安亭年世界博览会落定上海 环球影城主题公园将在上海浦东三林地区建设给上海楼市注入了新的动力， 未来几年的上海楼市将持续看好。 三上海别墅市场全面繁荣，量价齐升 来自上海市房地产交易中心的资料显示，从年月至年月， 上海市共有余个别墅项目推出，累计供给量达到套，其中消化量为 套，销售率平均达到。其价格段主要出现翔镇上，与普陀区和宝山区毗邻，项目距 人民广场公里，距虹桥国际机场仅公里，开车前往只需分钟距浦东 国际机场公里，车程为分钟距华东地区最大的国际集装箱码头上海张 华浜码头为公里。项目周边路面运输畅通发达。铁路方面，设有华东最大的 铁路货运枢纽南翔铁路编组站公里十五期间，轻轨铁路也将开通至南 翔。公