定 标准的部分，按房屋市场价格购买。被拆迁人选择货币补偿的，货币 补偿的金额应当根据被拆迁房屋的区位用途建筑面积折旧等因 素，以房屋市场评估价格确定补偿价款，不再进行土地补偿。 住房保障政策。各地城市棚户区和工矿棚户区改造项目中 配建廉租住房比例不得低于建筑总面积的对棚户区内符合经济 适用住房和廉租住房保障条件的被拆迁居民就地优先保障，次性解 决住房问题。 棚户区居民购房支持政策。各省辖市住房公积金管理中心 在防范风险的前提下，对缴纳公积金的居民要降低首付款比例，简化 贷款手续，支持棚户区改造。设立规范的住房置业担保机构，鼓励有 条件的各类经济组织和民间资金介入，为中低收入家庭提供住房贷款 担保，降低银行贷款风险，支持个人合理住房消费。 产权政策。城市棚户区改造中用于回迁居民安置的房屋产 权归棚户区居民所有，商品住房以市场价购买后确认产权。工矿棚户 区改造的房屋纳入经济适用住房的，实行国家和个人共有产权制度， 个人以其出资额和企业补助取得部分产权工矿棚户区居民通过补交 土地出让金后可取得全部产权。持有部分房屋产权的工矿棚户区居民 转让棚户区改造房屋时，要取得全部产权后方可上市交易。棚户区改 造配建的廉租住房，产权全部归国家所有。 项目概况 拟建地点 新乡市长垣县卫华大道东段，北临长孟路，东临工业路，南临化 肥厂，北临友谊路。 建设规模与目标 建设长垣县工业局棚户区改造项目，棚户区涉及拆迁户 户，拆迁面积。工业局棚户区实行就地改造，拆迁后按城市 规划建成小高层与高层住宅小区，修建栋住宅楼，设计居住人口 人。 该项目规划用途为安置房，面积以的为主的为 辅，共建安置房套，安置房总面积为。其中户型 的套，占总安置房面积的，其中户型的套，占总 安置房面积的。安置房总投资万元，占地亩。 场址选择及建设条件 该地区自然地理条件 长垣县属暖温带大陆性季风气候，四季分明，季节性降水差异较 大，春季多风少雨，夏季多雨较热，秋季气候凉爽，冬季较冷少雪。 土层深厚，土质较好，农用价值较高，矿产资源相对贫乏。 该地区地形地貌特点长垣县为黄河冲积平原的部分。境内无 山，地势平坦低洼，海拔米之间，黄河大堤连接太行堤呈 东北西南走向贯穿全境，将全县自然分为两部分堤东为黄河滩区， 地势西高东低，南高北低。堤西黄河冲积平原，区内地势平坦，少有 缓坡。 水文气象条件 为黄淮平原区，属黄河淤灌区，排涝及灌溉渠网纵横，由于本段 历史上属黄河泛滥区，河道因淤积而浅窄，本区域河流降雨受大气环 流及地形条件的影响，年降水量在时空分布上差异很大，年内年际呈 现明显的丰枯变化，洪水由暴雨形成，区域内河流均属于中小河流， 由于集水面积较小，以坡面汇流为主，洪水峰量受短历时暴雨强度变 化影响，洪水陡涨陡落，具有峰高量小，峰型尖瘦的特点，其洪水过 程历时基本与暴雨历时致，多发生在月份少雨季节少雨季 节除干流外大都干枯，汛期暴雨又往往漫流成灾，地方部门经过多年 清淤及排涝整治已大为改善，几十年来未发生较大水害。 本段线路属温带季风气候区。多年平均气温为，般最 冷是月份，平均气温为，极端最低气温为七八 月份最热，平均气温为，极端最高气温为。黄淮平 原夏季因受东南季风影响雨最较为集中，般情况汛期月 份降水量占全年总降水量的以上。沿线历年最大全年降水量 为，多年平均降水量为，汛期多西南风，最大风速 沿线百年遇设计频率最大小时暴雨值为，自 东自西递减。最大冻结深度为，年平均无霜日天。 工程地质及水文地质概况 地层岩性 本线大部分地段第四系地层分布范围广厚度巨大，其中表层为 第四系全新统冲积层，主要为褐黄色灰褐色浅黄色粉土 粉质黏土，粉细砂，呈互层或透镜体状，局部夹有淤泥质粉质黏土或 中粗砂透镜体，该层总厚般。其下为第四系上更新统冲积 层，地层为灰绿棕黄紫红褐黄色黏土粉质黏土粉土 粉细砂为主，含不规则钙质结核和铁锰结核，厚大于。 地质构造 本区属于巨型纬向构造体系，秦岭昆仑构造带东段北支的东延 部分和新华厦系第二沉降带或隆起带及豫中北西向构造带的复合 部位。各构造体系都有着长时期的活动历史。但新华厦系是中新生代 以来活动强烈，并最终形成的构造体系，它控制了中国东部中新生代 以来的主要构造格局。本区由于构造特点所定，区内沉积了巨厚的松 散堆积物，因此构造均呈隐伏状态，构造带对线路走向无影响。 工程地质条件 线路所经地区均为本线不良地质和特殊土主要有风沙盐渍土 软土和松软土等，其他不良地质及特殊土均不控制线路走向。 全段均属松软土地基，主要为呈松散中密状的饱和粉土粉细 砂软硬塑状的粉质黏土等，般厚度，大致呈东薄西 厚趋势实施方案 拆迁征收情况 征收与补偿按权威部门实地评估签订征收与补偿协议实施拆 迁和回迁步骤进行。 征收范围卫华大道东段，长孟路以南，工业路以西，化 肥厂以北，友谊路以南区域。 征收依据工业局棚户区是长垣县政府重点征收改造区域， 在评估核算时依据国务院城市房屋拆迁管理条例河南省城 市房屋拆迁管理实施办法长垣县房屋拆迁及附属物补偿标准 及长垣县城区土地上房屋征收与补偿实施办法等有关法律法规进 行。 房屋及其他附属物价值依据房产部门评估结果为准。 调换方式根据有关政策，棚户区征收与补偿采取产权调 换和货币补偿两种方式，以产权调换为主。 拆迁安置补偿办法 安置办法 选择货币补偿的被征收人，在评估的基础上增加作 为最终补偿金额，次性结算，不再安排安置房 选择产权调换的被征收人，有两种可供选择的调换方案 被征收人现有住房面积按对的比例置换安置房面积除房屋占 地外，剩余土地面积分置换平方米安置房面积，地面附属物价 值由征收方次性支付给被征收人。被征收人的房产土地的评估 总价值以成本价购买安置房，地面附属物价值由征收方次性支付给 被征收人。 补偿安置基本情况 位置工业局棚户区实行就地改造，拆迁后按城市规划建 成小高层与高层住宅小区，安置房集中在层电梯房。 户型面积平方米 面积平方米 标准符合国家商住房标准，水电电话有线电视入 户安装入户门。 价格安置房成本价为楼元，二楼元 ，三楼四楼元，五六七楼元。安置房 市场优惠价为楼元，二楼元，三楼四楼 元，五六七楼元。 调换方法用拆迁补偿款购买安置房，享受上述安置房成 本价。不足整套部分按安置房市场优惠价结算，购买安置房剩余款项， 按上浮后补偿给被被征收人。 产权调换房屋的层位，由被征收人按照自选顺序号依序自 主选择，并予以公示。自选顺序号由搬迁顺序号和补偿安置顺序号相 加确定。自选顺序号相同时，按照搬迁顺序号依序确定。 征收补偿 搬迁费按照房屋所有权证记户。货币补偿或次性安置到位 的，每户补偿元需要回迁的，每户补助元被征收房屋 为空房的，不予补助。 自协议签订之日至交房日，被征收人自行租房，安置费根据 被拆除房屋的合法建筑面积按每月元的标准由征收方支付。 奖惩办法 为鼓励被被征收人主动搬迁，使被征收人早日搬入新居，凡于 年月日前签订补偿安置协议的给予万五千元奖励，于 年月日前签订补偿安置协议的给予八千元奖励。被征收人 在补偿安置决定确定的搬迁期限内既未申请行政复议或行政诉讼又 未搬迁的，县人民政府依法申请人民法院强制执行。对无理取闹阻 挠拆迁的，要依法追究当事人的法律责任。 拆迁公示与监督 拆迁工作要公正公开公平，实行阳光拆迁，接受群众 监督。 拆迁现场设置公示栏，对有关内容进行公示。 聘请律师义务为拆迁群众搞好法律服务。 其它卫华大道临街商户征收与补偿方案另行制定。 在签订拆迁赔偿安置协议的同时，被拆迁人应将土地房屋等有效证 件交于拆迁方。回迁时间以交房为准，因建设方原因延长交房时间 的，从延长之日起建设方负责安置费增至元。第章市场分析 年的房地产行业将是政策导向下的执行年。在中国房地产 发展战略开始显露出从产业政策向公共政策回归姿态的形势下， 年的房地产行业可以说正处在变革的前夜。在住房供应结构调整控 制房价加强土地调控加强保障性住房建设等等政策导向下，定位 市场真实需求将成为谋求长期发展的房地产企业的关注重点。 房地产开发投资增速 在政府控制房价调整住房结构加强土地控制信贷控制的影 响下，年房地产开发投资的增速将受到影响，特别是在当前中 国经济面临战略性结构转型将经济增长动力从投资和出口向个人消 费方面倾斜的背景下，对其他诸多重点行业拉动效应明显的房地产 投资将受到政府的严密控制。 控制房地产信贷规模提高房地产信贷门槛提高贷款利率等 将是政府可能采取的措施，而房地产销售面积增速的放缓以及从严的 政策调控将使得不少从其他行业进来的开发商以及部分资金链紧张 的开发商逐渐退出或收缩战线。在这种背景下，我们预计年房 地产开发投资增速可能会放缓到左右。 住房供应结构调整 年的房地产调控中对住房供应结构提出了具体的⁄标 准，国六条和国十五条的导向就是重点发展满足当地居民自主需求的 中低价位中小套型普通商品住房，继续职房地产的投资和投机性 需求。年的住房供应结构继续调整，普通住房和经济适用房供 应将增多，别墅等高端住房的投资和供给受到限制。年的住房 供应结构将继续年的政策。 土地管理 土地管理更加严格，土地增量供应控制更严，土地成本将提高， 这也将加剧对于存量土地的竞争。年以来国家对土地