建这些福利机构是种必然趋势，边是经济收入有限，不可能把 老年公寓当作高消费的场所，老年人的需求是舒适安逸又价格适中 的老人居，这对于想赚大钱的投资商而言大多还处于种观望态度， 不想贸然斥资于收益微薄的老人产业中去。 其次，从已建成的老年公寓来看，存在数目少规模小分布地 区不广等问题。前文已经提到，我国现有不同规模的老年公寓家， 规模都比较小，初具规模的只有浙江永嘉县康乐山庄天津鹤童老年 公寓和上海市众仁老年公寓等为数不多的几家。很多城市的老年公寓 建设尚处于启动阶段，北京市仅有几家房地产公司对这种新型房地产 商品类型进行了调查摸底，许多房地产开发企业还未注意到这具有 相当生命力的房地产商品新类型。 再次，市面上现有的老年公寓品质层次较低，些地区存在名为 老年公寓的住房，并未考虑老年人的生理行为特征，其居住小区不仅 规模小，配套设施不齐全，而且多为原来的已开发住房，只冠以老年 公寓之名进行销售，从选址规划，户型设计到相关服务设施的建设与 实际意义的老年公寓相去甚远。即使是专为老年朋友开发建设的老年 公寓单在物业管理方面也存在不足。老年公寓开发完毕后的经营不仅 是般的物业管理，而且是多种专业化经营和管理，更需要体贴入微 的服务态度和质量。而大多开发商或物业管理单位对老年公寓的管理 却是泛化片面化，往往只流于形式，不能进行深入的管理。而科学 合理的专业化经营和以老人为中心的爱心服务并建立信誉和知名品 牌，是老年公寓项目建设进入良性循环的关键，这就要求开发商在具 有较好的房地产开发水平的同时，联合专业服务单位提高自身的管理 服务水平，为住户提供特殊的服务。 我国城市老年公寓的发展方向 综合性通用住宅应成为老年公寓开发建设的主导产品 根据老年人的生理特点，世界卫生组织对全球人口的身体和平均预期 寿命的测定重新划分了年龄组其中岁为年青老人， 岁为老年人，岁以上为长寿老人。由于各个年龄组的老人对住宅的 需求有所不同，因此笔者认为开发修建种适应不同龄组老人特点的 老年公寓，在这里不妨称其为综合性通用住宅，它应作为有志于开发 老年住宅的开发商考虑的关键。综合性通用住宅与其他相比最大的不 同在于在周密地考虑老年居住者的生理状况基础上，它能根据居住 老人的实际情况，改善和增加必要的设施及医护系统来帮助提高老年 人的自主和自理能力。 二综合性通用住宅的设计应适合不同层次的老年人的需求 针对老年人的生理特点，综合性通用住宅的设计要点就是避弊趋利。 楼层不能太高，层以上必须设电梯，电梯间和楼梯适宜大，可放置 轮椅和安装升降椅。住宅入口及门口面积宜适当增大，便于轮椅通过， 并在通过处安装或预留装扶手的埋件。室内地板应当平坦防滑没 有高差，不可设门槛等障碍物，防止老人摔跤和便于轮椅通过，浴池 底也应防滑。厨房卫生间面积要适当加大，便于坐凳或坐轮椅时使用， 日照采风要顺畅。除了以上这些特点之外，通用住宅的个显著特点 是依据老人在不同时期因生理变化带来的不同需求而设计 年青型阶段。这类型老人生活能够自理，因此住房面积不必 太大可开辟出定面积作为储物室，但要有相应的厨房卫生间和相 应的服务网络，如菜市超市为这些老人提供生活方便。老人可以关 门生活，不受外界干扰，也可以到附近的服务机构中参加活动或寻求 帮助，服务人员可提供上门服务。 老年型阶段。这类型老人由于身体素质逐渐下降，导致生活不能 完全自理，但还无须增设医疗康复设施，因此室内设计转为无障碍设 计，可将用于储物的空间重新利用起来，拆除后以便增大活动空间 家具器具和设备要配置在便于老人操作的位置另外，住宅入口 卫生局浴池坐便器旁应增设扶手携动地板防滑措施再次巩固 门最好改为推拉式并要有显明的色彩标志，以提醒老人注意房间照 明要提高两倍以上，便于老人靠视觉获取信息。此外，改变方向或有 高度的地方应用鲜明色彩安装警铃以便及时或自动地发出警报，使 老人能够得到帮助增设专门家政服务人员为此类老人提供日常必需 服务。 长寿型阶段。这类型老人是需要特别护理的。这段时间通用住宅 除具备上述两年龄组住宅设计的大部分功能外，还应开设治疗护理 康复及临终关怀等较齐全的医疗康复设施。室内要给护理人员留下足 够的护理空间，特别是浴室和卫生间定要放大尺寸，保证老人活动 需要和协助老人所需空间。电话电灯开关都要装在老人床头易触摸 的位置。室内应设有同整栋大楼安全警报系统相连的紧急呼救设施， 以应付老人突发病和其它突发事件的发生。总之，要融服务医疗 护理设施为体，老人在这里能够得到全方位的护理。 三综合性通用住宅的周边环境应满足老年人的要求 综合性通用住宅是根据老年人的身体生理心理的特殊性而设 置的。老年人进入黄昏期，大多会产生失落感和忧伤感，这会极大 地损害他们的身心健康。因此在设计人居环境时应充分认识到这点， 并在规划设计时有选择地与儿童青年人的活动场所相结合而进酒店 国医堂等配套齐全的六大公共建筑设施，对社区入住业主提供了人性化 服务模式，小区公建配套充分体现了老有所养老有所医老有所学 老有所乐老有所为的五老精神，是老年人安享晚年的理想居住环境。 在太阳城的社区内，各种公寓别墅住宅公益建筑和下沉式文化广 场以西为主，并兼顾东方建筑风格的四合院回医堂仿古文化步 行街庭院等。为了满足老年人的不同需要，同时又根据老年人的身体 状况经济条件和爱好，北京太阳城把公寓设计成三大类宿舍式公寓， 就是老年人如同住集体宿舍样，安排在社区相同的楼房中居住和生活。 该类适合单身或夫妇两人的老年人居住，宿舍开间较大，有电视电话 卫生间沙发衣柜等各种设施，并提供水电暖医疗监护等各种 物业服务。 居家式公寓或住宅式公寓，家户，可以是老年夫妇，也可以是 夫妇两人及子女，还可以是老人子女和孙辈三代人。 护理式公寓，就是把因身体有病生活不能自理或行动不便的老年 人集中安排在些房间居住，并由医院或专门雇佣的护理人员进行护理。 同时，北京太阳城还有到平方米到平方米别墅 共余套及座到平方米的四合院，以满足老年人的不同需求。 政策因素 随着我国人口老龄化的加剧，我国的社会负担加重，老年人的权益需 要得到保障，因而，国家和地方相继出台了系列的关于老年人的法 律法规。诸如 中华人民共和国老年人权益保障法 年月日第八届全国人民代表大会常务委员会第二十次会议 通过年月日中华人民共和国主席令第号发布 第章总则 第条为保障老年人合法权益，发展老年事业，弘扬中华民族敬老 养老的美德，根据宪法，制定本法。 第二条本法所称老年人是指六十周岁以上的公民。 第三条国家和社会应当采取措施，健全对老年人的社会保障制度， 逐步改善保障老年人生活健康以及参与社会发展的条件，实现老有所 养老有所医老有所为老有所学老有所乐。 第四条国家保护老年人依法享有的权益。禁止岐视侮辱虐待 或者遗弃老年人。 第五条各级人民政府应当将老年事业纳入国民经济和社会发展计 划，逐步增加对老年事业的投入，并鼓励社会各方面投入，使老年事业 与经济社会协调发展。 国务院和省自治区直辖市人民政府采取组织措施，协调有关部 门做好老年人权益保障工作，具体机构由国务院和省自治区直辖市 人民政府规定。 第六条保障老年人合法权益是全社会的共同责任。国家机关社会 团体企业事业组织应当按照各自职责，做好老年人权益保障工作。居 民委员会村民委员会和依法设立的老年人组织应当反映老年人的要求， 维护老年人合法权益，为老年人服务。 第七条全社会应当广泛开展敬老养老宣传教育活动，树立尊重 关心帮助老年人的社会风尚。青少年组织学校和幼儿园应当对青少 年和儿童进行敬老养老的道德教育和维护老年人合法权益的法制教育。 提倡义务为老年人服务。 第八条各级人民政府对维护老年人合法权益和敬老养老成绩显 著的组织家庭或者个人给予表扬或者奖励。 第九条老年人应当遵纪守法，履行法律规定的义务。 第二章家庭赡养与抚养 第十条老年人养老主要依靠家庭，家庭成员应当关心和照料老年 人。 第十条赡养人应当履行对老年人经济上供养生活上照料和精神 上慰藉的义务，照顾老年人的特殊需要。 赡养人是指老年人的子女以及其他依法负有赡养义务的人。 赡养人的配偶应当协助赡养人履行赡养义务。 第十二条赡养人对患病的老年人应当提供医疗费用和护理。 第十三条赡养人应当妥善安排老年人的住房，不得强迫老年人迁居 条件低劣的房屋。 老年人自有的或者承租的住房，子女或者其他亲属不得侵占，不得 擅自改变产权关系关系或者租凭关系。 老年人自有的住房，赡养人有维修的义务。 第十四条赡养人有义务耕种老年人承包的田地，照管老年人的林 木和牲畜等，收益归老年人所有。 第十五条赡养人不得以放弃继承权或者其他理由，拒绝履行赡养义 务。 赡养人不履行赡养义务，老年人有要求赡养人付给赡养费的权利。 赡养人不得要求老年人承担力不能及的劳动。 第十六条老年人与配偶有相互扶养的义务。 由兄姊扶养的弟妹成年后，有负担能力的，对年老无赡养人的 兄姊有扶养的义务。 第十七条赡养人之间可以就履行赡养义务签订协议，并征得老年人 同意。居民委员会村民委员会或者赡养人所在组织监督协议的履行。 第十八条老年人的婚姻自由受法律保护。子女或者其他亲属不得干 涉老年人离婚再婚及婚后的生活。 赡养人的赡养义务不因老年人的婚姻关系变化而消除。 第十九