青峦碧影情人岛 风雨桥仿生建筑 古木老林游道林木保护凉亭 垂钓观鱼岛土堤钓鱼台 仿生建筑烧烤场 飞瀑流泉引水建人工瀑布 梁山水寨建座水榭聚义堂 山野渔村新建或搬迁户渔户村 湖区上游接待站新建中高档床位张 小庐山游乐城三星级民族宾馆 网球场 洞至湖 中途 保龄球馆 游泳池 娱乐城 景点维护维护性建设 合计 二景区公路建设改造投资 景区公路建设改造投资框算表 表 序号走向等级红线宽度性质长度金额 洞公园湖区码头游道改造 码头休闲疗养区游道新建 休闲疗养区野生动物园游道新建 休闲疗养区经济植物园游道新建 码头渡假宾馆别墅游道新建 休闲疗养区上游接待站林荫道新建 码头民俗文化村东 西 游道新建东西 码头青峦碧影梁山水 寨 游道新建 合计 三景区停车场建设投资 景区停车场建设投资框算表 表 序号停车场位置面积金额 码头停车坪 渡假别墅宾馆 上游接待站 小庐山游乐城 合计 四景区建设征地投资 景区建设征地投资框算表 表 序号用地类型面积 征地价格 亩金额 旅游建设用地 移民建设用地 其它用地 合计 五市政及其它建设投资 市政及其它建设投资框算表 表 序号工程项目建设内容及工程量金额万 元 绿化建筑景点环境绿化，森林防火资框算表 表 序号走向等级红线宽度性质长度金额 洞公园湖区码头游道改造 码头休闲疗养区游道新建 休闲疗养区野生动物园游道新建 休闲疗养区经济植物园游道新建 码头渡假宾馆别墅游道新建 休闲疗养区上游接待站林荫道新建 码头民俗文化村东 西 游道新建东西 码头青峦碧影梁山水 寨 游道新建 合计 三景区停车场建设投资 景区停车场建设投资框算表 表 序号停车场位置面积金额 码头停车坪 渡假别墅宾馆 上游接待站 小庐山游乐城 合计 四景区建设征地投资 景区建设征地投资框算表 表 序号用地类型面积 征地价格 亩金额 旅游建设用地 移民建设用地 其它用地 合计 五市政及其它建设投资 市政及其它建设投资框算表 表 序号工程项目建设内容及工程量金额万 元 绿化建筑景点环境绿化，森林防火及病虫害防治。 电力系统建开闭所个变电室输电线路 电讯建个讯号塔电话亭个邮政所光缆 给排水系统供水干管排水干管供水池水站 交通工程旅游车辆，个码头，运输船只 公共服务设施摄影点游乐场所垃圾转运站诊所 景区管理费年 不可预计费 合计 目前，已由苗族自治县人民政府完成投入， 修建了湖区入口公路码头电讯等部分设施建设，尚需 开发建设资金。 二效益预测 湖景区可遵循边投资边经营边受益开发原 则，根据目前苗族自治县游客接待调查统计分析，完成 投资后可按年接待的递增比预测投资收 益。 洞公园景点 年游客客量 年旅游总收入年游客量每消费数 年总利润年旅游总收入利率 二高峡平湖景点 年游客量 年旅游总收入 年总利润 三民俗风情村景点 年游客量 年旅游总收入 年总利润 四水上游乐区景点 年游客量 年旅游总收入 年总利润 五野生动物园景点 年游客量 年旅游总收入 年总利润 六山野渔村景点 年游客量 年旅游总收入 年总利润 七狩猎探险区景点 年游客量 年旅游总收入 年总利润 八花岛景点 年游客量 年旅游总收入 年总利润 九经济植物园景点 年游客量 年旅游总收入 年总利润 十休闲疗养区景点 年游客量 年旅游总收入 年总利润 十青峦碧影景点 年游客量 年旅游总收入 年总利润 十二古木老林景点 年游客量 年旅游总收入 年总利润 十三其它景点 年游客量 年旅游总收入 年总利润 十四湖区上游接待站 年游客量 年旅游总收入 年总利润 十五小庐山游乐城景点 年游客量 年旅游总收入 年总利润 通过对以上景区景点的收益分析，可得出 湖景区年旅游综合收入， 湖景区利润总额。 按年总利润指标计算，预留的企业发 展基金，上交的营业税及利息，的利润计 即可完成成本收回，由此可知 项目投资回收期 项目总投入 年利润总额 年 项目投资回收期 项目投资回收期年 第四章营销策划及管理 湖开发建成后，营销应坚持突出民俗文化特色， 打造生态健康品牌，主营渡假休闲旅游产品原则，努力打 通桂林张家界旅游循环线，通过大力宣传，不断 开拓占领中国南方及东南亚旅游市场，努力实现年接待游客 递增的增长目标。 湖景区开发适合独家投资独家经营独家管理。 应按照现代企业管理模式，组建湖旅游开发经营股份有 限公司，运用现代企业管理手段，协调开展旅游接待特色 餐饮娱乐购物交通营运等综合配套服务，不断增强市 场竞争力。 第五章附录 景区管理机构管理人员介绍 目录 第章摘要„„„„„„„„„„„„„„„ 第二章项目介绍„„„„„„„„„„„„„„„ 自然条件„„„„„„„„„„„„„„„ 二资源条件„„„„„„„„„„„„„„„ 三旅游区目标市场定位„„„„„„„„„„ 四价值评估„„„„„„„„„„„„„„„ 第三章投资分析„„„„„„„„„„„„„„„ 建设投资„„„„„„„„„„„„„„„ 二效益预测„„„„„„„„„„„„„„„ 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 第四章营销策划及管理„„„„„„„„„„„„ 第五章附录„„„„„„„„„„„„„„„„„ 第章摘要 省级风景名胜区位于省西南边陲，是以高山台地 草原风光为主的生态旅游区。湖景区是省级风景名胜 区的个景区，位于巫水之麓，巫水之源，距广西桂林 市公里，距邵阳市公里，距长沙市公里，主要 包括洞和湖两个景点及卡田新寨两个民俗村，景区 内旅游资源丰富，山青林深水秀洞奇，苗寨民居风格独特， 民风原始古朴，文化底蕴深厚，开发旅游业前景广阔。 开发宗旨是充分利用湖景区的旅游资源进行项目开 发，将其建成湘西南旅游文化走廊的中心和桂林国际旅游大 都市的后花园，以旅游业发展带动县域经济腾飞，促进少数 民族脱贫致富。 湖景区已由广东中山大学旅游规划设计院编制好建 设性详细规划，整个景区旅游开发已获省发展计划委员 会立项批项湘计产号总建筑面积平方 米，总投资，建设期至年完成。功能分区规 划为洞公园高峡平湖民谷风情村水上游乐园 楚巫文化村等个景点。 湖景区由苗族自治县旅游局主要负责管理，现已 完成了景区公路游船码头水电通讯等前期基础设施建 设，尚需项目开发资金。根据省关于鼓励外 商投资条例精神，苗族自治县人民政府进步制定了 更加优惠的招商引资政策，为投资者提供宽松稳定的发展环 境。 第二章项目介绍 自然条件 湖景区位于苗族自治县县城东南部，由湖湖 区与湖区周边洞卡田村新寨村四个部分组成。湖 湖区地貌多为规模不的大小溪谷和逶迤起伏的群山，在大 地构造上属于新华厦构造体系第三隆起带的南端，系湘桂经 向构造体系。这里是巫水源头，多条溪水呈树枝状分布，从 东西南三面汇入湖，湖区常年水位为米， 平均水深余米，总蓄水量为亿立方米。洞系组 喀斯特地貌溶洞群，地层复杂，岩溶发育完好，基岩裸露， 形成石牙漏斗和地下河，多峰丛溶洼，奇洞异石，储水构 造多，地下河处于中等发育，水质以碳酸钙型为主，属低矿 化淡水，卡田村新寨地是两个苗族村寨，位于湖区周围， 以农田耕作和捕鱼为主，至今保持原始的生活习俗，民居建 筑具有浓郁的民族特色，村寨风光秀美如画。 湖景区地处中亚热带季风湿润气候区，属中亚热带 山地气候。冬少严寒，夏无酷暑，四季分明，雨量充沛，年 均气温，年均降水量，无霜期天。 景区内植覆盖率高，主要分布常绿阔叶林杉木林及马尾松 林，覆盖率达。 二资源条件 湖景区包括地文水文生物景观等自然旅游资源 和苗族民俗节庆文化戏曲文艺及特色民居等人文旅游资 源。地文景观主要指洞溶洞群景观。洞总面积亩， 上下共六层，全长米，洞腔最高处米，最大洞厅面 积平方米，洞内石乳石幔石帘石瀑石柱石 笋石禽石兽等象形副真，惟妙惟肖，鹅管石等溶洞奇观 密布，秋冬时节，常有白雾从洞口升腾，状如樵夫炊烟，俗 称樵隐，乃著名古景之。水文景观主要指湖， 湖突起于米高坎之上，湖面平方公里，余座 山岛点缀其中，形成无数的峡谷水巷，绵延公里长，水 质纯净，水体清澈，湖面时宽时窄，沿岸山峦起伏，郁郁葱 葱，湖光山气相映成趣，生物景观主要指湖岸植被景观和野 生动物鸟类活动，由于多种植物群落的生长型叶型及树 叶生长周期的不同，使植被外貌差异明显，特色各异，具有 定有观赏价值，岩羊麂鹿穿山甲鹰面猴等野生动物 经常出没于山林间，白鹭野鸭黄鹂等多种鸟类也时而展 翅，时而戏水，时而欢鸣，体现出人与大自然的和谐。湖区 内聚居的多为苗族，清色的吊脚楼，苗拳药浴油茶等 民风盛行，庆鼓坛青草节等节庆活动热闹非凡，傩戏舞 龙耍狮苗族歌舞等戏曲文艺节目异彩纷呈，湖旅游区 内的人文旅游资源丰富而独特。 三旅游区目标市场定位 从苗族自治县的地缘位置及近中期交通状况来分 析，对照县旅游市场调查及预测，湖旅游区建成后的 目标市场布局分为三级 级目标市场及其邻县邵阳市。这些地区是游 客来源的主力，是先导市场。 二级目标市场怀化张家界长沙湘潭株洲永 州等公里以内的市县及广西桂林龙胜资源和贵 州黎平等邻近市县。 三级目标市场广东湖北上海等中国南方地区。 四价值评估 湖景区包涵定的自然景观和人文景观，以溶洞景 观山水风光苗族民俗风情为主要内容，是既有定观赏 性，又具备较强参与性的生态旅游区，生态环境良好。景区 内水电供应充足，无三废和躁音污染，空气清新， 水质清沌，安详宁静，