设规模 本项目总投资万元，占地平方米，建筑面积平方米， 项目竣工后可接收位老年人入住。 建设内容老年公寓栋建筑面积平方米 长寿苑康乐苑各栋，全寿命老年公寓。三层建筑，共套，双 人房间，可接收位老人颐养天年。 康复苑栋，医护型老年公寓，二层建筑，套双人房间，可接收 位身体较差的老人和残疾老人居住。 逍遥苑栋，健康型老年公寓，二层建筑，套单人房间，可接收 位老人短期居住年以上，年以下，年以上可转入康乐苑长寿苑。 综合楼，三层建筑，建筑面积平方米，底层为餐厅，二 三层为老年娱乐健身活动场所。 办公楼，二层建筑，建筑面积平方米，底层为医务室康复 室，二层为办公室会议室。 同时建设锅炉房配电房污水处理站等附属设施。 主要技术经济指标 见表。 表主要技术经济指标 序号名称单位数量或指标备注 建设规模 总投资万元 其中建设投资万元 建设期贷款利息万元 流动资金万元 建筑面积平方米 老年公寓床位总数个 其中医护型床位个患病老人和残疾人居住全寿命型床位个供健康老人长期居住 健康型床位个供健康老人居住年 新增职工人数人 经济指标 投资利润率 投资利税率 成本利润率 内部收益率全部投资 净现值万元 盈亏平衡点 投资回收期年全部投资，含建设期 需求分析 老龄人口及抚养情况从至年，我国老年人口比重平均每十年增长个百分 点从至年，老年人口比重每十年平均增长个百分点， 年至年为我国老龄化最快的时期，每十年提高个百分点。这样 高的老龄化速度在世界上是少见的。中国的养老问题将面临极为严峻的挑 战。中国人口年龄结构人口抚养比和老年人口数量的变化详见表。 表中国人口年龄结构和抚养比变化趋势 年份 人数万人比例 总人口 岁 岁 岁 抚养比 抚 养比 总抚 养比 我国人口抚养比岁以下人口岁以上人口岁人口在 未来年中变化比较明显。少儿人口抚养比岁以下人口岁人 口从年的下降到年的，下降了个百分点。 老年人口抚养比岁以上人口岁人口则从上升到 ，上升了个百分点。虽然少儿人口抚养比下降，但由于老年人口抚养比大幅度上升，致使总人口抚养比从提高到，上升了 个百分点见图。 人口高龄化或老年人口老龄化是我国不能回避的个严重问题见表 。 据年第五次全国人口普查，我省岁以上人口达万人，占 人口总数的已进入老年型社会。据统计，年我省岁以上人 口为万，占总人口至年底，我省岁以上人口已达 万人，占总人口比例上升至，超过全国平均水平，我省人口 图中国人口抚养比的变化 表两个年龄组老年人口比重的变化 年份 年龄组 合计 加速老龄化。据有关部门预测，至年，全省岁以上人口将增至 万，占总人口比例将达到，每人中就有个老人。我省人口老龄化 呈现未富先老，老龄人口基数大增长快，社会养老市场需求大幅增加， 整个社会思想物质准备不足。 老龄服务业发展现状 我省老龄事业社会化运作尚处在起步阶段，现有福利机构较少，养老 机构普遍存在着养老模式单，完全依赖民政部门，资金投入不足，养老 居所品质及功能落后，服务项目不配套，不能适应老龄群体的需求。 县所属的市，现尚无所能提供老年人娱乐康复助残自费养老 等项社会服务的老年公寓。 需求分析 据第五次人口普查，我国有岁及以上老年人的家庭户数占全国家庭 总户数的。在全国人家庭户中，岁以上单身老年人口占 ，在全国二人家庭户中，有两个岁以上老人户占。城 市和镇有老年人家庭户的比例比较接近，农村则明显高于城镇。 年，全国有岁以上老年人家庭中，单身老人户占，只 有对老夫妇户占，合计为。而老年人与其他人起居住 的情况，占。单身老人户和只有对老夫妇户这两种完全老人户 所占比例城市，镇为，农村。从另角度看，农 村老年人与其亲属起居住的情况最多，达，而镇和 城市水平接近。由此可见城镇老人与后代分开居住的趋势较农村更为显著。老年人 和工作人员的身体健康起着保障作用。总之，通过采取以上技术措施，配 合严格科学管理，强化职工的安全保护意识，将会使本项目的职业安全卫 生达到较高的水平。 机构设置和人员配备 应设置全场性职业安全卫生领导机构，该公司领导分管，配备职业安 全卫生管理人员兼职。 投资估算 职业安全卫生投资已分别归列于给排水暖通工艺设备建筑工程 等相关专业中。 组织机构与人力资源配置 组织机构 本项目承办单位为县老年公寓有限公司，该公司实行董事会领导下 的总经理负责制。该公司为法人，市场化运作，自主经营，自负盈亏。 该公司组织机构完善，规章制度健全，本项目在该公司直接管理下运营。 管理机构组织方案体系图 本项目由县老年有限公司实施管理。下设办公室财务部总务部 外联部医疗康复中心俱乐部。详见管理机构图。 管理机构图 人力资源配置 生产作业班次 行政管理等为班制，医务人员三班制。 年工作日 年工作天，每班工作小时。 劳动定员及技能素质要求 本项目劳动定员人。另外视需要聘用临时护工名。 表劳动定员表 序号岗位班制人数备注 总经理 俱乐部 董事会 总经理 常务副总经理副总经理 总务部外联部办公室财务部医疗康复中心 心 文秘档案 信息宣传 资料汇总 人事管理 外事联络 内部协调 打印接待 会计 统计 出纳 财税 疾病治疗康复 保健养生 卫生服务 殡葬事务 娱乐健身 参观旅游 环卫 消防 水电 广播 基建 食堂 后勤事务 来宾接待 入住老人安排 家属接待 对外联络副总经理 办公室含司机 财务部 行政部 外联部 俱乐部 保健医生 食堂 水电工 锅炉房洗衣房 保安 合计 员工来源及招聘方案 本项目实行全员聘用制。本项目管理人员和医务人员应具有大专以上 文化水平。其余员工应具有高中以上文化程度，经培训合格后持证上岗。 医务人员应持有医师执业证书，护理人员在护校毕业生中招聘。管理人员 和医护人员通过县人才市场公开招聘，其余人员通过县劳务市场公开 招聘。 项目实施进度 建设期 本项目建设期个月，年重阳节竣工开业。 项目实施计划 表项目实施进度表 时间 项目 可行性研 究报告编 制及审批 初步设 计及报 批 施工图 设计 土建施 工及装 修 设备考 察订货 人员培 训 竣工运 营 投资估算及资金筹措 投资估算 投资估算依据 建筑工程费用参考类似工程的造价。 工艺设备费用定型设备价格根据生产厂家提供的产品样本和 设备出厂价及市场询价。 其他费用按有关计费标准估算。 流动资金按分项估算法进行估算。 投资估算表 详见表。 建设投资分析 本项目建设投资万元，其中 建筑工程费用万元，占建设投资的 设备购买费用万元，占建设投资的 安装及材料费用万元，占建设投资的 其他费用万元，占建设投资的。 资金筹措 本项目总投资万元，企业自筹万元申请国家服务业 引导资金万元，地方政府配套资金万元，民政福利彩票公益金万元。 表总投资估算表 序 号 名称 面积 估算费用万元 备注建筑 工程 设备 购置 安装及 材料 其它合计 建筑工程 号楼 号楼 号楼 号楼 综合楼 办公楼 值班室含门卫 锅炉房 含洗衣房 职工浴室 配电房 污水处理站 厕所 车库 小计 二室外工程 供电线及照明热力管网 给排水管网 污水处理水池立方米 喷水池立方米 道路 围墙 消防 绿化 小计 三其它 勘察设计费 建筑单位管理费 工程监理费 员工培训费 基本预备费 小计 合计 四流动资金 总投资 财务评价 财务评价依据 国家计委建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数 第二版，年，并参照投资项目可行性研究指南年。 建设单位提供的有关数据。 参加本项目研究的其他专业提供的数据。 项目建设期经营期计算期 项目拟年建成，经营期年，计算期年。从计算期第二 年开始为满负荷经营。 财务效益分析 成本估算 本项目为老年公寓，对入住老人收取定费用，经营单位负 责入住老人的日常生活起居，包括伙食及日用品支出。 原辅材料费用估算 原辅材料费用估算详见附表。 燃料和动力费用 包括用水用煤和用电的费用。详见附表。 折旧费 固定资产投资按年均折旧，预提残值。 人员工资及附加 本项目定员人不包括临时工，人均月工资按元估算。 修理费修理费按固定资产折旧费的计算