程的必然要求。 重庆的经济发展确定了建材市场的发展要求 重庆市作为西部地区的直辖市，已成为西部地区的领头羊。年 月日，胡锦涛总书记为重庆市导航定向为把重庆建成中国西部的重要 增长极，长江上游的经济中心，城乡统筹的直辖市。年下半年国务院 又确定重庆市为统筹城乡综合配套改革试验区。因而重庆必将迎来个前 所未有的大发展。重庆的大发展和西部领头羊的地位决定了建筑装饰材料 市场也必将有个大的发展。 现行的马家岩市场远不能适应重庆大发展的需要。 表现在是规模不够大，现有市场经营面积万平方米，年交易额 亿元，与重庆作为长江上游的中心地位相比不匹配二是商品种类不齐 全，主要表现在高档装饰材料还有所欠缺，总部经济还不突出三是市场 档次比较低，没有规模大的高档商厦作形象支撑，很难引进国际国内知名 品牌。 是重庆商贸流通领域战略发展的需要 重庆市第三次党代会上提出了建设以大中型批发市场为支柱，专业市 场为补充的现代化市场体系的战略任务和要求。市政府发布的十五 商贸流通专项规划，明确了把马家岩市场打造成个专业市场群之。市 工商局市商委也把马家岩市场作为重庆市近期到年前打造培育的 个百亿元市场之。年重庆市政府工作报告中提出今年要新增百亿 级商圈百亿级市场各个。因而马家岩的扩容和升级就犹为重要。否则 就无法实现重庆市商贸流通领域的战略目标。 二项目建设意义塑料制品有限公司根据市区政府的要求，在马家岩建设万平 方米大型建材商厦，完全改变了马家岩原沿街而建的商业格局，把大量的 沿街门面集中到商业大厦以内，并配有足够的停车位和休闲娱乐空间，自 然山体公园及绿地，使来马家岩购物的消费者不仅能够在此站式购物 把所需的全部商品购齐，并能够享受大自然的美丽。本项目实施后，可扩 大市场容量新增重庆最大的高端商场，增加马家岩市场没有的装饰材料品 种，引进市内外约户商家及大量的国际国内知名品牌，真正实现装饰 材料领域的总部经济圈。据测算该项目至少增加交易额亿元以上。在规 模和销售额上使马家岩市场实现年销售额百亿元的目标，进入全国十强建 材市场之列。同时该项目的修建会产生极大的社会效益，新增就业岗位 个其它的辅助工种还不算以上。 该项目符合市区政府经济发展的目标，符合城市规划建设的要求， 被重庆市列为打造亿商圈和提振经济的重点项目。项目建成后将有效 扩大马家岩商圈的经营规模，有利于引进国际知名品牌入住，打造西部最 大的物流交易中心，对带动地方经济的发展具有良好的现实意义，必将为 企业带来较好的中长期经济效益。 第三章项目场址及建设条件 建设场地现状 项目用地原系的农村居住民房区，年代因马家岩市场的形 成逐步转变成了板材市场，沙区政府为了改变其落后面貌，决定对其进行 统规划设计和建设，所以年由政府负责主导进行了拆迁安置，目前 拆迁工作已经完成，手续齐备即可开工。 二用地性质及用地规模 根据重庆市人民政府渝府地号文关于重庆塑料制品有 限公司重庆房地产开发有限公司有偿使用国有土地的批复中明确， 同意将国有平方米交给重庆塑料制品有限公司重庆房地 产开发有限公司作为商业工业建设用地，其中平方米为有偿使用， 工业平方米，商业平方米约亩，其余平方米 作为市市政道路和保护绿化建设用地予以行政划拨，所以可以用于本项目 开发建设的净用地不包含小区道路和园林绿化平方米。 现区已经把该项目列入重点项目，正在申报重庆市重点项目，并对 该地块重新进行规划调整，调整后，商业用地为平方米，其余 作为市政道路和保护绿化建设用地予以行政划拨。 三场地建设条件 地形地貌地震情况 根据重庆市建设用地地质灾害危险性评估表，本项目拟用地地形属 浅丘剥蚀斜坡地貌，主要岩土层为第四系全新统人工填土层，基层为侏罗 系中统下沙溪庙组的泥岩砂岩。总体上，场地地质环境复杂程度为简单， 地质灾害危险性程度小中等，易于治理，适宜本项目建设。 据万中国地震烈度区划图年版场区地震基本烈度为 Ⅵ度。 二气象条件 气候属于中亚热带季风性湿润气候区，热量和水分资源丰富，最冷月 平均气温，最热月平均气温，年平均气温，无霜期 天，具有冬暖夏热和春秋多变的特点。降水充沛，全年降水量。 三道路交通条件本项目地处区石小路马家岩段，有连接渝中区区九龙坡区 江北区的交通干线，距火车北站，梨树湾火车站公里，火车东站 距成渝高速公路渝长高速公路同时地块距机场也仅分钟 车程。并周边有石小路天马路和新建的高九路通过，规划中的地铁号 线朝天门至老顶坡也在本项目处设有停站点，有近条公交路线从项 目处经过，可以通往主城区的各个角落，交通极为便捷。 四公用设施应用条件 本项目属于主城区的部分，水电气通讯等公共设施配套齐全， 接入比较方便，能满足整个项目的建设和运营所需。 五施工条件开发成本元， 期间费用万元，每平方米元。详建见附表 投资估算及来源构成 表单位万元 序 号 项目投资年份年年总计 项目人民币合计人民币合计人民币 项目总投资来源合计 银行贷款 企业自筹 预收租售收入 二项目总投资支出合计 ㈠土地费用及政策收费 其中土地出让金 征地费 城市建设配套费及人防费 追加拆迁安置补偿费 地灾控制费 ㈡前期工程费 其中规划设计 可行性研究 相关费用 其他费用 房屋开发费 其中土建工程费 安装工程费 室外工程费 ㈣管理费 ㈤销售费用 ㈥财务费用 ㈦不可预见费 项目开发成本 期间费用 二资金筹措与资金使用 资金筹措 项目总建设投资为人民币万元，计划以两种渠道筹措资金。 公司自筹万元截至目前公司已经支付项目土地款 万元，预计年支付城市建设配套费及人防费万元，补交出让金 万元，其他办理各种相关证件费用，合计万元。 拟以本项目土地出让地部分亩作抵押向银行贷款亿元。 经向评估机构询价，马家岩片区的商业用地土地价格在万元亩， 本项目土地价值在万元万元之间，均价在万元左右。 另有划拨地亩，按照万计算万，合计万元，按照最 高比例折算可设定抵押权万元。公司拟在年以土地作抵押 向银行融资到亿元以本项目在建工程追加抵押融资亿元， 合计贷款亿元，期限年，按照人民银行最新长期贷款利率按季 付息，每年还本次，具体还贷款时间和计划在第章详述。 第六章财务评价 本报告的财务评价是在国家现行财税制度和市场价格体系下，分析预 测项目的财务效益与费用，计算财务评价指标，考察本项目的盈利能力 偿债能力，据此判断项目的财务可行性。以下的财务评价将在假设下述条 件下进行 时间周期 项目建设期年，即年 项目贷款期年，即年 项目运行计算期年，即年。二建材市场收入 项目建成后，暂不考虑出售，主要以出租为主，所以项目的收入主要 包含租金收入和物业管理收入两部分。 租金 商业出租面积项目建成后，市场商业面积平方米，地下 车库平方米。由于车库主要以露天停车场为主，地下车库的作用将 发生变更，主要用于仓储库房用地，所以按照商业面积计算，项目可用于 出租的商业面积平方米。 出租率由于马家岩几个大型市场目前出租率都已经达到，所 以本项目出租率第年为，第二年为，第三年及以后各年为。 租金价格由于光能板材市场经营有多年历史，对于租金价格 比较熟悉，拟根据商场不同的位值实行差别租金，基本标准是楼旺铺 执行元平方米月，二楼执行元平方米月，三楼执行 四楼在元平方米月，在项目经营的稳定时期按照建筑面积 计算的平均价格在元平方米月计算。 由于项目有个市场培育过程，投入运营的第年起步租金按照正常 水平折半计算为元月，第二年按元月计算，第三年开始进 入成熟期，租金每年按照元平方米月，以后稳定在此水平上，具体测 算见表二 项目租金及物管费收入测算表 表二项目按照贷款期年计算单位万元 项目 经营期 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年合计 出租面 积 出租率 月租金 年租金 收入 物管费 收入 收入合 计 项目租金及物管费收入测算表说明，项目贷款期内，可实现租金 收入万元。 二物管费 项目除收取租金外还与其他市场样按照经营面积向业主收取物业管 理费。参照光能市场现行物管费元平方米的标准，西部物流中心按照 元平方米计算，商业面积平方米，每年物管费收入万元， 贷款期内累计收入万元，这部分收入足以满足市场日常运行的全部费 用折旧和利息除外。 三经营成本及费用 工资及附加 市场租赁管理定员人，每人每月平均工资元，年工资总额 万元，五险金，共计万元，全年工资总额合计万元，累计 万元。 二折旧费本项目形成固定资产原值万元，扣除的残值后可以计提折旧 的价值万元，按照民营企业允许快速折旧的办法商业用房可按年 折旧，每年计提可折旧万元，贷款期内可累计计提折旧万元。 三修理费 房屋修理费按折旧费的提取，每年计提万元，可累计提取 万元。 四销售费用 市场经营管理中，营销工作十分重要，将通过板材市场的传导作用加 强宣传，相对于个全新的市场，销售费节约，初步按照第年收入的 计算每年为万元，累计万元 五管理费 主要是市场的运行有定比例的管理费支出，该项费用参照板材市场 的经验数据每年万元，累计万元。 六水电费由经营户自行缴纳，不在物管费中支出。 整个年经营期间累计各项成本费用合计万元