争压力 华韵欧风博雅苑 华韵欧风博雅苑位于天津市中心城区东南部西青区东北部大任庄地界内。 该地块北侧紧邻天津市目前最大的成熟高档居住区梅江居住区梅江南居住区和国际会展中心， 西北与卫南洼风景区相望，西邻天津西青开发区，东侧毗邻天津目前最大的别墅社区红磡领世郡和津南开 发区。 餐饮配套中餐厅 文化体育大型人民广场 学校教育瑞金国际小学，河西中心小学蒙特利双语幼儿园，大任庄小学，大寺中学，育婴小学， 育婴中心幼儿园 周边医院医科大学第二附属医院梅江医院 商业环境超市梅江蓝调街区新海湾友谊路家世界 其他配套小区中心景观卫南洼风景区 安保系统小时保安巡逻 供热系统供热或供冷系统，保修三个采暖期或供冷期 供水系统市政管网 其他配置电气管线给排水管道保修四年墙面顶棚抹灰层脱落保修两年地面空鼓开裂大面 积起沙保修两年门窗翘裂五金损坏保修两年管道堵塞保修六个月卫生洁具保修两年灯具电器 开关保修年 外墙涂料面砖石材 装修情况毛坯 楼层状况地上层，地下层，整栋楼南北朝向，平米四室联排别墅。 占地面积平方米 建筑面积平方米 宇泰家园 本项目坐落于大梅江版块洛卡小镇隔壁，紧邻外环线周边大盘林立如江胜天鹅湖水岸江南梅江康 城等。项目周边配套齐全交通方便，既适合居住亦适合投资，性价比超高。近期推出特惠房源，最高优惠 单套可达万元 建筑面积平方米 占地面积平方米 基本参数 容积率 绿化率 物业管理宇泰物业 车位配比 占地面积平方米 总建筑面积平方米 规划户数户 开盘单价元平方米 车位配比 采暖方式集中供暖 周边商业华润万家大润发津工超市，邮局中国邮政，银行农行信用社 周边医院大寺医院泰达医院二附属 周边学校大寺小学中学，翔宇小学中学等，幼儿园华夏未来 洛卡小镇 小镇地理位置优越，东侧为天津第迎宾大道友谊路的延长线，分钟抵达市中心区域。距友谊路中 央金融区仅公里，距市中心地段在公里之内。在小区入口附近设有公交路路路，还 有将来的地铁号线也将在此设站，为业主的出行提供了便捷的交通。 洛卡小镇采用地中海岸西班牙建筑风格，将层半层的花园洋房层半的联排别墅隐秘在树林 深处错落排布，让居住在这里的人们的私密生活不被外界打扰，体味平和静谧的欧洲小镇风情。小镇容 积率仅为，绿化覆盖率高达，拥有万平米的园林景观。 周边商业梅江新海湾商业街蓝水假期商业街华厦津典商业街第六田园商业街，以上商业街区内银 行餐饮医疗超市快餐店邮局等遍布。 周边公园梅江公园 周边医院医科大学第二附属医院梅江医院 周边学校梅江幼儿园水晶小学大寺中心小学翔宇中学等 周边交通乘公交路至洛卡小镇站，地铁号线规划，号线梨双路站。 建筑面积平方米 占地面积平方米 容积率 绿化率 物业管理天津倍思家物业管理有限责任公司 车位配比 占地面积平方米 总建筑面积平方米 规划户数户 装修情况毛坯 供热系统集中供暖 供水系统自来水 窗材塑钢双层中空玻璃 窗材塑钢双层中空玻璃 装修情况毛坯 安保系统电子巡更红外线对射防盗系统电子摄像头入口停车系统 供热系统集中供暖 供水系统自来水及中水接口 外墙页岩砖加保温板内墙页岩砖 进户门刚制防盗门 窗材隔热断桥铝合金 外墙材料页岩砖加保温板内墙页岩砖 入户门刚制防盗门 窗材隔热断桥铝合金 合作方式的分析 本项目采用的合作开发方式是华远地产企业出地，远洋股份有限公司企业出资双方合作开发， 这是通常运用比较普遍的联建合作模式。该方案需要注意的细节是项目开发需要以合作双方的名义向政 府部门办理审批手续和各种证件许可。另外企业投入资金参与房地产开发并享有最终定成果。同时， 双方还需要到国土部门办理土地权属的变更手续，依法将该宗地土地使用权按照合作开发协议约定分 成比例变更登记到的名下。项目开发完成后，企业按照所获得房屋的公允价值计算转让土地使用权 营业税土地增值税印花税和企业所得税。企业按照分出的房屋公允价值计算销售不动产营业税土 地增值税印花税和企业所得税并确定土地入账价值。该方案合作双方都要视同销售，看似没有享受税 收优惠，但以企业为开发主体转变为以双方合作名义上的开发主体，符合开发资质要求，项目经 营核算以企业为主，项目涉及的税金也以企业为主体计算缴纳。避免了以企业名义开发带来的系 列问题。 经综合比较，本项目的处于较为优越的地理位置，项目而且对于小区内的规划合理，绿化率高，小区 住宅舒适度大，而且本项目建筑面积小，格局分配合理，配套设施齐全，有相当大的优势。 房地产的经济分析 国内整体经济及房地产项目经济发展 当前中国经济往相差半年到年，这期间可能会由于建筑材料或劳动力价格水平的变 化，导致建安工程费用出现上涨或下跌。由于建筑材料价格和人工费用发生变化，导致建安工程费用改变。 所以这种不确定性因素主要是由于建筑材料和劳动力价格的不确定性造成的，这与费用估算时间和工程被 承包的期间长短及工程承包合同的形式有关系，本项目亦存在此种不确定性因素 在本项目中，由于材料费，安装费等都随着物价上涨而上涨，根据国家发布的指数可以答题推 算出各种费用。 销售价格 根据周边房地产项目的价格，以及我们对自身产品的定位以及成本估算得出每套房的价格，根据我 们的销售计划，分年半销售完，从而得出销售收入。 开发周期 房地产开发投资项目的开发周期大体上由前期建造期和租售期三个阶段组成。 房地产开发项目的开发期由准备期建造期两个阶段组成在准备期，开发商要进行征地拆迁安 置补偿工作委托设计院作规划设计方案，还要办理市政基础设施的使用申请手续另外，在开发项目的 建设工程开工前，还要安排工程招标工作，招标过程所需时间的长短又与开发项目的复杂程度，投标者的 数量有关，而招标时间长短，也会影响开发期的长短建造期即建筑施工工期，些特殊因素也会影响施 工工期的延长如些建筑材料的短缺，恶劣气候，政治经济形势发生突变，劳资纠纷引起工人罢工，或 者基础开挖中发现重要文物或未预料到的特殊的地质条件，都可能导致工程停工，使工期延长由于施工 工期延长，开发商方面要承担更多的贷款利息，另方面，还要承担总费用上涨的风险另外，承包合 同形式选择不当也可能导致承包商有意拖延工期，使开发项目开发期延长租售期的长短与宏观社会经济状 况，市场供求状况，市场竞争状况，预期未来房地产价格变化趋势，房地产项目的类型等有直接关系 融资成本。融资成本的高低由贷款利率决定。房地产投资项目资金来源中，借贷资金是个主要 来源。 融资成本是资金所有权与资金使用权分离的产物，融资成本的实质是资金使用者支付给资金所有者的报 酬。由于企业融资是种市场交易行为有交易就会有交易费用，资金使用者为了能够获得资金使用权，就 必须支付相关的费用。如委托金融机构代理发行股票债券而支付的注册费和代理费，向银行借款支付的 手续费等等。企业融资成本实际上包括两部分即融资费用和资金使用费。 空置率。 空置率是准备出租但尚未租出的建筑面积占全部可出租面积的比例。对于经营型房地产开发项目的 房地产置业投资项目，空置率的估计对有效毛租金收入的估算非常重要。在单位租金不变的情况下，空置 率提高，将导致有效毛租金收减少。空置率的变化受宏观社会经济环境市场供求关系租户支付租金的 能力等因素的影响。 经营成本。 经营成本是指在经营期内应该负担的全部成本，包括销售成本销售税金及期间费用等。 指企业从事主要业务活动而发生的成本。房地产开发企业成本包括土地转让成本商品房销售成 本配套设施销售成本代建工程结算成本出租产品经营成本等。 如果是销售的办公费当然该记入销售成本，这些项目的总和都应该分期或者次性进入经营 成本。 投资收益率。投资收益率是影响财务评价结果最主要的因素之。 投资收益率又称投资利润率是指投资收益税后占投资成本的比率。投资收益率又称投资效果系 数，定义为每年获得的净收入与原始投资的比值，记为。 公式投资收益率动态投资回收期 公式动态投资回收期年的累计净现值年的净现值 现值首次出现正值的年数 投资收益率反映投资的收益能力。当该比率明显低于公司净资产收益率时，说明其对外投资是失 败的，应改善对外投资结构和投资项目而当该比率远高于般企业净资产收益率时，则存在操纵 利润的嫌疑，应进步分析各项收益的合理性。 投资收益率的优点是计算公式最为简单缺点是没有考虑资金时间价值因素，不能正确反映建 设期长短及投资方式不同和回收额的有无对项目的影响，分子分母计算口径的可比性较差，无法 直接利用净现金流量信息。只有投资收益率指标大于或等于无风险投资收益率的投资项目才具有财 务可行性 风险分析 敏感性分析 根据项目的多种不确定因素中敏感性因素销售收入和成本对投资项目经济效益指标净现金流量的影响程 度。并分析测算其对项目经济效益指标的影响程度和敏感性程度。应绘制出线性敏感性分析图。 由附表中的全部资金财务现金流量表中找出其现金流入和现金流出，根据净现金流量计算公式，分别 分析当销售收入不变时，成本的变动对于将现金流量的的影响程度，根据具体数据和变动幅度对其进行分 析，同样也分析出成本变动对于现金流量的影响程度，即该不确定因素对于项目的敏感程度 敏感性分析 成 本 收 入 从图中可以看出成本的斜率比收入的斜率大，则在此敏感分析中，敏感因子是成本，既对成本比对收