舟山风景秀丽，气候宜人，是著名的佛教文化海岛风光的旅游城市。 城市规划发展 舟山市城市建设的目标是建成最适宜于人类居住的海上花园城市舟山中心城 市发展的空间形态为三组团二点带状城市组群，三组团即定海城区临城城区普 陀城区，二点即朱家尖老塘山两个发展点。 定海城区近期内将继续完善居住小区组团功能，通过旧城改造，改善城区居住环境，定海组团的近期居住人口规划为万人。 临城新区近期内开发建设的居住用地以房地产开发建设和拆迁安置小区为主。 临城新区的近期居住人口规划为万人。 普陀城区近期内主要继续发展东港新区的居住区，勾山街道作为临城浦西 工业区的居住生活服务基地，配和工业区开发，做好拆迁安置小区建设。普陀组团 的近期居住人口规划为万人。 小结 综合宏观经济和舟山市近期城市发展规划对舟山房产市场的影响，我们得出以 下提示 舟山的国民经济处于平稳健康快速发展阶段，全市经济形势看好。 产业结构处于不断的优化调整中，体现出经济健康稳定的增长势头和发展 趋势。 居民收入和消费零售额呈现同步增长的趋势，消费能力的提升对未来房产 市场的持续发展提供有效的经济支撑。 舟山房地产市场发展良好，市场基础稳定，房地产发展环境较好。 房产市场受宏观经济调控的影响较小，短期内仍会依照市场规律持续走好二市场环境调查 旅游市场 城市旅游规划 按照布局优化资源共享优势互补区域联动的要求，整合全市海洋旅游 资源，建好十大功能景区，使舟山形成各具特色分工合作的旅游景区布局，进 步优化旅游产业结构，扩大产业规模，增强竞争优势，提高旅游经济综合实力，这 是市委市政府做出的项重要决策。 根据意见，围绕以普陀山为依托的佛教文化以海洋海岛风光为依托的滨海 休闲文化和以海鲜美食为依托的饮食文化三条海洋旅游主线，整个舟山群岛旅游 景区划分为海天佛国普陀山碧海金沙朱家尖渔港海鲜沈家门桃 花传奇桃花岛列岛风光嵊泗蓬莱仙岛岱山古城要塞定海 群岛之都新城东极之光东极东方大港港桥旅游区十大功能景区。 各功能景区的具体发展方向如下 普陀山旅游区规划建成集礼佛朝圣游览观光修身养性于体的国际佛教 圣地。 朱家尖旅游区规划建成国际性沙雕城和集游览观光休闲度假海上竞技 游艇海钓商务会展高尔夫运动于体的国际性海滨休闲度假基地。 沈家门旅游区规划建成世界第大渔港和中国海鲜城。 桃花岛旅游区规划建成以金庸武侠文化为特色，融游览观光渔家风情海 上运动休闲度假于体的海岛影视拍摄基地和配套的海岛度假旅游区。 嵊泗列岛旅游区规划建成集休闲度假海上竞技渔家风情游艇海钓海 鲜美食海景房产于体的国际性海岛休闲度假旅游区。 岱山旅游区规划建成全国海洋文化博物馆基地和长三角城市群居民海上度假 休闲基地。 定海旅游区规划建成以战争与和平为主题，以鸦片战争定海保卫战近代史和军事博览为主体，集军事观赏性实战体验性科普学习性休闲娱乐性，融古城 文化生态度假商务旅游于体的特色旅游区。 新城旅游区东极旅游区和港桥旅游区规划功能定位为城市新貌旅游区。 旅游产品开发 推广海洋特色产品 舟山是中国第大群岛，自然风光秀丽，山海景观奇特名胜古迹众多，目前 拥有普陀山嵊泗列岛两个国家级风景名胜区和岱山岛桃花岛两个省级风景名胜 区及个省级海岛历史文化名城定海。经过多年的努力，已经初步形成了普陀金三 角综合旅游区嵊泗列岛蓝色海岸休闲旅游区岱山东海蓬莱海洋生态旅游区和定 海海洋历史军事文化旅游区等独具海洋特色的旅游产品。 挖掘旅游拳头产品 舟山的旅游产品已从单纯的朝圣观光型逐步向特色鲜明内涵丰富的多元化 方向发展，以不断适应旅游市场日益发展的需要。经过多年的发展建设，舟山除 传统的佛教文化旅游外，还开发出了空中揽胜海滨探险海上竞技海洋科普等 充满海洋海岛特色的旅游项目。其中最具代表性的旅游节庆活动有国内首创的每 年届中国舟山国际沙雕节中国普陀山南海观音节中国舟山海鲜美食节 国际海钓节国际航海大赛等。成为发展当地旅游经济的三大拳头产品。举办 旅游节庆活动，推出和挖掘当地旅游拳头产品，是近几年舟山市委市政府和旅游 部门调整发展旅游业思路，抓住海洋旅游的特色和传统文化优势与精心布局的 结果。 舟山旅游已成为华东旅游网浙东旅游线的重要组成部分，并将成为华东地区 最大的海滨旅游休闲度假基地。 打造海洋旅游精品 建设海洋旅游强市，关键是打造海洋旅游精品。从种意义上说，精品就是标 志，精品凝聚人气，精品等于效益。 近期，舟山市海洋旅游将重点开发这样几个品牌是海洋灾难体验项目二是海钓项目三是大陆连岛工 程将为舟山旅游与华东旅游网浙东旅游网接轨，为与长江三角洲经济发达城市建 立四小时旅游经济圈创造极为有利的条件，展示了更广阔的前景 旅游接待能力不断扩大，服务水平不断提高。全市现有国际国内旅行社家， 各类宾馆饭店接待中心酒家多家，近万张床位，其中星级饭店家， 正在开发的临城新区将成为舟山旅游经济新的亮点。但是在接待设施方面，我市目 前尚无五星级酒店，制约了高规格的接待，这将成为本项目定位的切入这市场空 白的机会。旅游业发展状况 旅游业是舟山市最具活力和发展潜力的优势产业之。舟山旅游的国际知名度 逐步扩大，产业规模不断壮大，服务水平明显提高，成为华东旅游圈的重要组成部 分。 月 全市旅游收入同比增长 旅游业经济效益明显。近年来，舟山旅游产业持续快速发展，已成为舟山市经济重 要的支柱产业。年，国内旅游收入亿元，增长。年，国内旅 游收入亿元，增长。年，实现旅游收入亿元，增长， 年，实现旅游收入亿元，增长。年，月旅游总收入 亿元，同比增长。 月 全市国内旅游人数 月 全市境外旅游人数 旅游者层次进步提高，结构进步优化。年，全市国内旅游人数 万人次，比上年增长全市境外入境人数万人次，比上年增长。 年，受到非典疫情的冲击，接待游客数量发生变化，全年共接待国内外游客 万人次，比上年增长，全市境外入境人数万人次，比上年下降 年，全市共接待国内外游客万人次，增长。入境游客万人 次，比上年增长。年月份全市旅游接待人数万人，同比增长 ，接待国际旅游者人数万人，同比增长。预计年的国内外 接待人数都经大大超过年。酒店市场 舟山酒店调查 酒店名称星级总间数年入住率经营价格 四星级 共家 普陀山 大酒店 元间 三星级 共家 海中洲 大酒店 标元间 标元间 华侨 饭店 豪标元间 标元间 标元间 海力生 大酒店 元间 海天台 大酒店 元间 二星级 共家 东方 大酒店 元间 华晶 大酒店 元间 沈家门 饭店 元间 新大地 大酒店 元间 统计家间 酒店星级越高，规模越大 从舟山二三星级酒店的经营规模来看，多数为中小规模的酒店，四星 级酒店的经营规模为最大，但是缺少大型或超大型的高档次酒店，这不失为 本项目开发的思考点。 各档次酒店入住率均等，总体超过 各档次的星级酒店全年入住率平均超过，其中部分酒店入住率达到了 ，这充分说明了舟山休闲旅游城市将为酒店带来源源不断的客源，这也大 大降低了项目开发之后的运营风险。 经营价格差异不同 二三级酒店的价格差异不是很明显，徘徊在左右，但是四星级与三 星级的经营价格却相差悬殊，在入住率由相应保证的前提下，档次越高，项 目开发的回报也将更为可观。 酒店经营状况调查 酒店名称 年 入住率 年 五入 住率 年 十入 住率 年 十月份 入住率 十月份 价格 元间 备注 四 星 级 普陀山 大酒店 餐饮中西餐 厅会议康乐 桑拿按摩 酒吧健身房游泳 池„„商务中 心等必要设施 三 星 级 海中洲 大酒店 餐饮中西餐 厅会议桑拿 按摩健 身房等必要设施 华侨 饭店 海力生 大酒店 海天台 大酒店 二 星 级 东方 大酒店 餐饮中餐厅会 议中心等必要设 施 华晶 大酒店 沈家门 饭店 新大地 大酒店 总体经营状况良好 从上表可以看出，旅游黄金周舟山高档酒店的客房平均入住率高于。 这充分说明了舟山酒店消费市场的供不应求局面，这将大大增强投资者的投 资信心。在这种情况下，开发商开发进度的加快可有效缓解市场需求，同时， 也可尽快收回投资成本。而从全年的入住率来看，平均入住率也达到了 以上，这说明舟山酒店运营状况总体良好。经营效益可观 从上条分析中可知，舟山作为个休闲旅游城市，带来了良好的经营局 面，在结合舟山的酒店消费，以年十月份的酒店价格来测算，可以发现 酒店经营收益非常可观，并且更高档次的酒店，在高入住率的前提下，取得 了更为丰硕的经营业绩。 酒店配套功能，经营个性不够鲜明 除了客房之外，由于受到星级酒店评级的限制，舟山星级酒店的经 营范围囊括了餐饮中西餐厅会议康乐桑拿按摩酒吧 健身房游泳池„„商务中心等必要设施。但从各酒店间的经营现状对比 来看，缺乏有特色，能引领区域市场消费的龙头项目，各酒店间的配套消费 功能无论在规模