交通枢纽建设与三明经济社会发展研究 国务院关于印发物流业调整和振兴规划的通知 四可行性报告主要研究内容 本报告在调查研究的基础上，以当前福建购物广场股份有限公 司实际经营及发展需要为基础，对建设三明物流配送中心项目进行 可行性研究。项目可行性研究的主要内容包括 项目建设的必要性和意义 项目市场分析和预测 项目主要经营内容和规模 项目主要建设规模和功能 项目投资估算 经济效益分析及评价。 第二节研究结论 主要研究结论 物流中心是现代商品流通领域发展的必然结果，是提 高经济效益的新型业态和第三利润源，符合当前我国重点鼓励发展的产业政策，因此本项目投资方向是正确的。 沙县闽西北物流区紧邻国家级公路综合交通枢纽向莆铁 路新三明站和三明机场。项目规划定位为建设辐射闽赣两省的枢纽 型综合物流园区，建成集海铁公路联运中心，集装箱堆场，仓储 货代，报检中心等为体的综合物流中心。建设三明物流配送中心， 将为推动沙县及周边地区经济的发展起到重要作用。 投资建设现代化物流配送中心，将促使福建购物广场股份 有限公司由大商场经营进步涉足连锁经营超级市场家电连锁 无店铺销售等业态，推动由传统物流商业企业向现代物流商业企业 的发展。优化企业内部资产资源整合，集中采购，集中配送，建立 商品供应保障体系，不仅可以大大增加企业进货价格竞争力，还能 更有效地降低商品流通总成本，从而使企业的规模经济效益得以大 幅度提高。同时物流配送的发展将成为新的经营服务产业第三 方物流产业，为拓展新的业务空间和利润增长点，实现在降低物 质消耗提高劳动生产率以外的第三利润源等方面奠定基础。 项目方案包括年经营额约亿元的物流配送中心和农副产 品加工中心。将成为集生产加工仓储运输中转分装配送 和信息处理为体的现代物流基地，助推沙县乃至三明地区农产品 大量快速进入各地零售网点。 工程建设，项目计划总投资亿元，规划用地亩， 将建设平方米的商品存储配送仓平方米的农副产品 加工中心和物流信息系统物流配送体系等。 经综合测算，本项目在投入运营达到预期收支情况下，可 实现年产值达亿元，提供就业岗位个，创税上千万元。 结果表明，该项目在财务上可行，有较好的经济效益。 二主要经济技术指标 本项目主要技术经济指标详见表。 表项目主要技术经济指标表 序号指标名称单位数值备注 主要技术指标 总用地面积 总建筑占地面积 配送中心建筑面积常温配送中心 低温配送中心 综合楼建筑面积办公大楼 ，生活住宅 建筑密度 容积率绿化率 建设周期年 劳动定员人 二主要经济指标 项目总投资万元资金来源全部为股票上市募集资金 固定资产投资总额万元 铺底流动资金万元 营业收入万元正常年 营业税金及附加万元正常年 总成本费用万元正常年 经营成本万元正常年 利润总额万元正常年 所得税万元正常年 税后利润万元正常年 未分配利润万元正常年 投资利润率 投资利税率 主要财务评价指标 全部投资财务内部收益率 所得税前 所得税后 自有资金内部收益率 全部投资财务净现值评价基准 所得税前万元 所得税后万元 自有资金财务净现值万元 全部投资回收期 所得税前年含建设期年 所得税后年含建设期年 自有资金投资回收期年含建设期年 盈亏平衡点生产能力 三存在的问题及建议 项目的建设投资运行成本和经营收入对本项目实现预期 效果的影响均较大。建议在项目的建设经营过程中注意加强工程 建设管理，制定切实可行的营销策略，控制项目的运行成本，以避 免项目的固定资产投资营业收入和成本支出出现较大的负面波 动，而影响项目的预期效果。 物流配送中心建成后，应首先将现有内部商业储运尽可能 统纳入其中，集中强化内部采购体系，实现购销分离，同时积极 开拓周边市场，争取形成辐射江西浙江的区域性物流配送中心。第二章项目建设必要性及意义 我国及福建省物流事业发展的需要 物资流通是由多种要素组成的大系统，它为适应社会化大生 产既深度分工又广泛协作的要求应运而生，通过加速实现商品流动 社会化与现代化，达到以较低的流通消耗获取最大限度经济效益的 目标，从而在国民经济中占有重要的地位和作用。 现代物流体系包括把消费品从生产线终点有效地移动到有关 消费者手中，以及将原材料从供给源有效地移动到生产线始点等的 广泛活动，即生活资料与生产资料的流通两大类。该体系力求在总 成本尽可能最低的前提下，通过信息网络运输存储等诸多因 素的协调以及商品包装等手段实现既定物流目标，从而保证企业实 现利润最大化。它通过市场及营销网络有机地衔接消费销售运 输供给生产开发等社会化大生产的各个环节，建立合理的供 应链，使人才流信息流商品流资金流集成体而促进现代物 流产业的形成与发展。 现代物流产业在国际上已成为商品市场体系中最重资利润率和投资利税率 本项目投资利润率和投资利税率如下 年利润总额 投资利润率项目总投资投资总额流动资金 年利润总额销售税金及附加 投资利税率 项目总投资投资总额流动资金 三财务现金流量分析 本项目全部投资现金流量详见附表，自有资金现金流量详见 附表。根据现金流量分析，计算求得结果见表。 表现金流量分析结果表 序号指标名称单位全部投资自有资金所得税前所得税后 财务内部收益率 投资回收期年 财务净现值万元 以上结果表明本项目财务内部收益率为税后， 大于基准内部收益率，投资回收期年税后，说明企业盈 利能力能满足基准要求，财务净现值为万元，税后 大于零，该项目财务指标可以接受。 四资金来源与运用分析 项目计算期内各年资金来源与运用详见附表。从表中可以 看出各年的收支均能平衡。 第四节项目不确定性分析 盈亏平衡分析 投产年的固定成本不尽相同，按各年实际成本构成计算，以项 目年生产能力利用率表示的盈亏平衡点，其公式为 年固定成本营业收入可变成本销售营业税金 经测算，本项目盈亏平衡点为。由盈亏平衡分 析可知，按基价计算，本项目生产能力利用率达到时，即 能达到盈亏平衡。超过该比率就有盈利，否则将产生亏损。本项目 该项指标表明，项目有定的抗风险能力。 二项目敏感性分析项目的财务分析是在设定的财务条件下进行的，为了考察项目 适应各种因素变化的能力，本评价对影响项目财务效益的项目投 资营业收入经营成本等因素在的范围内进行了敏感 性分析。分析结果详见附表。 结果表明运营收入经营成本和建设投资对本项目影响均较 大。建议在项目的建设经营过程中注意加强工程建设管理，制定 切实可行的营销策略，控制项目的运行成本，以避免项目的固定资 产投资营业收入和成本支出出现较大的负面波动。 第十三章综合效益评价 第节经济效益评价 建设规模 本项目占地面积亩，主体工程及辅助配套设施工程总建筑 面积，其中农产品加工中心面积，仓储及配送面积 ，办公大楼面积其，生活住宅面积。其它用房 面积 二投资结构 本项目全部工程固定资产投资总额为万元，其中工程 及设备费用万元，占固定资产投资总额的工程建设其它 费用万元，占固定资产投资总额的不可预见费万元， 占固定资产投资总额的。 本项目流动资金按物流配送中心及农产品加工中心运转需求情 况进行估算，正常年流动资金需求量为万元。其中，铺底流动 资金万元，流动资金借款万元。铺底流动资金万元 计入项目总投资。 三项目总投资 项目总投资万元，其中固定资产投资总额为万元，铺 底流动资金万元。 四投资计划 固定资产投资均在建设期投入年月年流动资 金根据各年需要分年投入。 五项目经营方案 进行大型农产品加工中心和物流配送中心的业务的经营。其中物 流配送中心年货物流通量达到彩电万台空调万台，其它家电 万件，其它大宗商品万件，般商品万件。 六营业收入 项目正常年库房仓储收入为万元 本项目正常年装卸费收入为万元 本项目正常年配送业务收入共计为万元 正常年农产品加工中心经营收入为万元。 三明物流配送中心及农产品加工中心项目营业收入为以上四项 之和，合计为为万元。 七成本费用 本项目正常年总成本费用为万元，其中固定成本万元，可 变成本万元，年经营成本万元。 八税金及利润 本项目正常年收入总额为万元，营业税金及附加为万元， 总成本费用为万元，计算可知利润总额为万元。根据中华人民 共和国企业所得税法规定，本项目所得税率为，正常年所得税 为万元，所得税后利润提取的盈余公积金和的盈余公益金， 正常年盈余公积金为万元，盈余公益金为万元。该项目正常年未 分配利润为万元。 九财务综合测算 经综合测算，本项目在投入运营达到预期收支情况下，全部投资 财务内部收益率为所得税后，高于基准收益率，以为 折现率计算的全部投资财务净现值为万元所得税后，大于零。 全部投资回收期为年所得税后，含建设期，符合投资回收 的期限要求，能够按时收回投资。结果表明，该项目在财务上可行， 有较好的经济效益。 第二节社会效益评价 该项目物流配送中心与大型农产品加工中心的建设，方面 可以减少自身业务日益发展带来的物流配送压力，并为未来开展第三 方物流奠定基础另方面，将推动积极介入国家产业政策鼓励的大 型仓储式配送中心农产品加工中心的经营领域之中，实现由仅仅从 事传统百货商场，超市经营的单模式向大型仓储，超市与百货商场 并重发展模式的转移，从而拓宽的