们均认为黄江镇本地 投资者喜欢购买锦绣花园假日豪庭富康花园这三个楼盘的物 业。其中锦绣花园由于地理位臵比较好各种设施比较齐全，出 租率最高，而富康花园因其周边是高尚住宅区和两大商业区升 值潜力大，更受黄江本地人投资者的青睐。 深圳投资者 黄江镇离深圳不远，而房地产价格差异比较大，黄江房屋销 售价格般在元∕左右，而深圳房屋销售价格在万元 ∕以上。黄江与深圳往返次只要几十分钟，交通十分便利， 在黄江镇深圳人买房臵业的非常多。这些购房者买房绝大部分是 用于投资，用于自居的比较少，在黄江镇深圳人买楼完全用于自 居的只占。 深圳投资商购房般选择房厅和房厅的户型，面积 多在，也有选择房厅房厅的，面积在 。 台湾香港投资者 台湾投资者 在黄江镇有许多台资企业，这些台资企业的管理人员中有相 当部分人是直接从台湾过来的，公司给他们的待遇非常好，工资 也比较高，般年薪都在几十万。台资企业中的管理人员在 黄江镇是购有产业的，他们购房臵业有两个目的，个是住得舒 适，能拥有自己的空间另个是做投资用，用来出租或者 自己住段时间后等房价涨了后再转手出售，这样即可达到自居 的目的，又可达到投资的性质，他们选购房型主要以面积在 左右的房厅和面积在左右的房厅为主。 香港投资者 香港人早在年前就开始在黄江购房，并且他们是黄江 镇购房的主力军，香港的房价与黄江的房价差异非常大，早期香 港人在黄江镇买房主要是用于自居。但随后，香港人在黄江买房 也开始用于投资，个是出租给黄江镇的外来人员，包括在黄江 工作的台湾和香港工作人员。另外是用来转售，主要转手给香港 的客户，他们般选择那些升值潜力大环境优美朝南向通 风好的房型，然后，在香港通过中介或自己直接在香港寻找客户， 将房子转手给他们，从中赚取较大的差价。所选购的房型般为 面积在左右的房厅和面积在左右的房厅。 也有房厅的，但是买房厅的般是香港的年轻人。 外地投资者 据市场调研对黄江镇房地产各类购房人群的了解，在黄江镇 投资购房的另大主力是外地投资商，他们来自全国各地，在黄 江镇办有企业公司或从事商业经营活动，般属于老板级人物， 他们在黄江镇有比较稳定的事业，收入比较高，般利用手中剩 余的资金投资房地产。的人所购房屋是用来出租，也有 左右的投资者是用于转手出售的，选购房型般为房厅或 房厅，面积多在。 浙江温州投资者 浙江温州人炒房客在中国乃至全世界都是最有名的炒房投 机商，他们非常精明，手中拥有庞大的资金，他们主要在线城 市炒房投机，但也有在二线或三线城市炒房投机的，在黄江镇就 有支投资者是来自浙江温州的，他们的群体不大，大概多 人，他们投资房地产不是用来出租，而是转手出售赚取差价，浙 江温州投资商非常看重物业的升值潜力，所选购的物业多集中在 棕榈泉富康花园宝湖山庄三个楼盘，选购房型多以 的房和的房为主。 第二大类自居购房 在黄江镇购房的另大类群体是购房自居型，他们占有黄江 镇购房者的半壁江山，按地域分可以分为以下几类 本地居民 黄江镇以前是个以农业为主的乡镇，经济比较落后，本地 住民绝大部分为农民，般都拥有自己的土地。在改革开放后， 些外资企业陆续进入黄江，外地来黄江镇打工的人员也逐渐的 多起来。尤其是年邓小平南巡讲话后，涌入黄江的外地人 突然暴涨，突然增多的外地人需要大量的住房，住房下子供不 应求。有商业经营头脑的本地人意识到这是条发家致富赚钱 的好机会。于是，许多农民哪怕是借资也要在自己的土地上建起 出租房，出租给外来人员，收取租金。同时也可以给自己住居。 在年以前黄江镇本地人般是不大买房地产公司开发 的商品房的。但是，在年左右情况发生了变化，本地人购 买商品房突然活跃起来，并逐渐成为黄江镇购房者的个主体。 黄江镇本地人购房用于自居按类型和目的可以分为以下三种 改善居住条件 以前虽然自己建有农民住房，但是卫生条件差又不安全。 最主要的是本地人在收取多年的租金后，手中都有比较充裕 的资金，另外，在黄江人中有种相互攀比的心态。在上述几种 因素的驱动下，黄江镇本地人有选择的购房，买来用于自己居住。 这类购房者年龄般比较大，在岁以上，这类人群般是两 代或两代以上的人同居，家庭人口般在口以上，所以所购房 的面积比较大，所选购的住房多是房厅房厅面积 般在左右的户型，还有部分人购买面积在左 右的错层复式。另外，本地人购买大面积的还有个原因，他们 本身有比较多的剩余资金，再加上相互之间攀比心态。 但也有部分本地人只购买房厅房厅或房厅的， 这类人群主要是子女长大出去后，家里只剩下老夫老妻 两口，老两口选择比较小的户型购买。也有子女为孝顺父母，给 父母买的。他们选择面积般在的房厅房 厅的户型。 子女型 本地人的子女在长大开始谈对象找朋友，临近结婚登 记时，般要求父母给自己在外面买房子或租房子作为新房。如 果经济条件允许会自己购买住房江的物价比较便宜，由开发商开发的楼盘物业管理比较规 范，般都实行电子监控，人员出入都要进行登记，安全又有保 障。香港人与黄江人又属于同个语系，生活习性也非常接近。 因此，在香港年纪比较大的人，尤其是中下层的市民，他们经济 能力有限，在深圳香港购房又购不起，所以选择在房价相对比 较便宜又比较近的黄江购房安度晚年，选购房型般为房 厅房厅和房厅的或复式的，面积在不等 的大户型。 台湾居民 台湾的房价尤其是台北的房价与北京的房价样节节攀升， 在全世界是排在前几位的。近年来，中国的经济迅猛发展， 大陆的经济和生活水平大有后来居上之势。台湾与大陆的差距越 来越少，尤其处在珠江三角洲的东莞更是如此，而对在黄江台资 企业工作的台湾员工来说，由于工资高，台湾与黄江的房价差距 大，而他们在黄江有个比较稳定的工作，所以有相当部分管理 人员选择在黄江购房臵业，他们在黄江工作时则把家人从台湾接 过来，起生活。不在黄江工作，则委托中介公司在适当时机抛 出做投资。 凡是在黄江做生意的老板般都在黄江镇购买房子投资物 业，有部分人购有几套物业，购买套房子的都是用于自居，两 套房子以上的就有做投资用的。台湾人买房，主要集中在棕榈泉， 所购房型主要以左右的房厅，或左右的房 厅，而台湾老板级人物则买房厅多以上的住房。 深圳居民 深圳人在黄江臵业完全用于自居的比例比较少，大约在深圳 在黄江购房人的左右，房型多以房厅房厅为主， 面积般在。 外来务工人员 黄江镇全镇的工矿企业大概有家，主要以电子厂鞋厂 为主，上人规模的企业比较少，在外资的内地来的管理人 员的工资比较高，待遇比较好，公司般为他们解决住宿问题， 有的配有单身的住房。而对些小型的私人企业，老板对管理人 员非常看重，为了笼络他们，般为他们配有专门的单身住房。 在黄江镇的外资企业中，月工资收入超过元的 员工，大概有的在黄江镇购房臵业，自居并兼做投资另外， 工资比较高的服务行业如太子酒店裕元花园酒店金怡酒店等 也有的人在黄江购房，但绝大部分人是几个人在周围楼盘如 中惠金士柏山富康花园合租个套间。其它工资低于元 的员工，基本上没有人在黄江购房臵业的。这也许是他们的工资 比较低工作的稳定性不好的缘故。 而些小型私营企业的员工，他们主要以农民工为主，本 身工资比较低，又抱着工作几年回去的想法，不愿意在外臵业。 另外，黄江的房屋租金比较低，在个非常规范的花园里，房 厅的住房才多元，而外面农民房更便宜，房厅 的才元。所以，绝大部分普通工人都选择租房。 二各类购房人群的比例 通过调研和对调研资料的分析统计，对黄江镇房地产市场购 房人群及购房的主力户型和每个楼盘的住居群体等进行了初步 的统计。 黄江镇购房人群分布比例和主要楼盘住户人群统计如下 表黄江镇房地产市场购房人员比例分布 购房目的购房人群所占比例购买的主力户型 投资 本地投资者房厅房厅，面积 房厅房厅，面积 房厅 深圳投资者房厅房厅，面积 房厅房厅，面积 台湾香港投资者房厅，左右 房厅，左右 房厅 外地投资者房厅，左右 房厅，左右 温州投资者房厅 房厅 自居 黄江镇本地居民房厅房厅，面积 房厅房厅，面积 复式 房厅 香港居民房厅房厅，面积 房厅房厅，面积 复式 房厅 台湾居民房厅，面积左右 房厅，面积左右 房厅以上。 深圳居民房厅，面积左右 房厅，面积左右 外来务工人员含各类管 理人员 房厅房厅，面积 房厅房厅，面积 房厅 三市场调研结论 在黄江镇购房人群中，投资型的占，自居型的占， 基本上对半开，与其它发达地区购房人群的情况基本相同。 在黄江镇购房人群中各主体人群在总购房人群中所占的 比例和选择户型比例人群分别如下 黄江本地居民占，所选择的户型房面积在 的约占，房面积在的约占，复式面积在 约占，房面积在的不足。 深圳居民占，所选择的户型房的面积在 的约占左，房面积在的约占。 港台居民占，所选择的户型房的面积在 的约占，房面积在的约占，复式面积在 的约占，房面积在的不足。 其它地区居民占，所选择的户型房的面积在 左右的约占，房面积在左右的约占，房面 积在占。 小复式这种户型目前在黄江楼盘中比较少见，而向他 们提及购买这种户型的客户也比较小。 第三节黄山镇房地产发展趋势分析 经济快速发展，投资及消费都有较大增长空间 黄山镇近几年经济增长速度较