，切实保障老年人的合法权益，对于促进 我省两个文明建设，保持社会政治稳定具有十分重要的意义。省委 省政府制定了系列方针政策和具体措施，投入财力物力，促进了陕西 省老龄事业的健康发展。 加快社会养老设施建设，逐步满足老年人养老的差异需求，提高老 年人生活质量，是落实党中央国务院方针政策，构建和谐社会的新举措。 所以，老年公寓项目建设的必要性是十分充分的，其建设能够促进社 会和谐，加速文明建设。 二项目概况 拟建地点 本项目建设地点位于市北城区生态旅游示范区。 项目建设规模与目标 本项目总用地面积亩，总建筑面积，。 主要技术经济指标如下 总用地面积 总建筑面积 容积率 建筑密度 绿化率 项目总投资 本项目总投资为万元。 资金来源为企业自筹资金投入万元，向金融机构申请贷款 万元。 主要经济指标 项目完成后，实现经营收入万元。其中房产销售收入 万元，租赁收入万元。利润总额万元， 净利润万元，销售利润率，投资利润率。项 目寿命期内财务净现值为万元，内部收益率，静态投 资回收期年，动态投资回收期年，盈亏平衡点为。 结论 本项目位于市北城区生态旅游示范区，宗地区位优势 明显，设计方案科学，潜在升值效益明显，社会效益显著。 第二章市场分析 世界人口老龄化及其相关问题 世界人口日趋老龄化问题现在已经是个全球性问题，老龄问题发 展战略正在纳入各国社会和经济发展战略之中，摆在各级政府工作的主 要议程之上，发展中国家的老龄化问题尤其值得关注。正如前联合国秘 书长安南所说全世界正在经历着前所未有的人口转变，从现在到 年，老年人口总数将从亿增加到亿左右。在今后年内，全世 界将会第次出现岁以上老年人口超过少年儿童人口的情况。 据联合国最新统计，目前，全球老龄人口总数已超过亿，并且正 在以比总人口快得多的速度递增。年，全世界岁以上的老年人 约有亿，年达到亿，年达到亿，年达到亿。 据联合国人口统计部门预计，年全球老年人口将达到亿 年，全球将有近亿的老年人，占总人口，并将超过岁以下儿 童人口的总数。从年，全球人口将平均每年增长， 而老年人口将平均每年增长。人口老龄化已成为个全球性现象。 据有关部门预测，到年，全世界百岁老人将从年的约 万增长到万，其中非洲老龄人口将从万上升到亿亚洲 从亿增加到亿欧洲从亿增加到亿美洲从 万增加到亿。根据数据对比分析，目前，全球人口老龄化最严重的国 家是意大利，占总人口。 在年，在全世界个国家和地区中，已有超过半数进入老 年型。目前，世界每个人中就有个老年人，预计到年，每 个人中有老年人，到年每个人中就有个老年人。与此同时， 老年人口本身也在老龄化。年间，世界岁以上的高龄老 人增加了倍，以平均每年的速度增长，大大超过岁以上人口 的平均增长速度。 由联合国制定的年老龄问题国际行动计划要求各国制定三 大优先政策第，老年人与发展优先第二，老年人的健康与福利优 先第三，保持切实可行的支持环境优先。首先强调保障与发展的相互 关系。现代社会中，经济发展是社会保障的基础，是社会保障的前提， 经济发展和社会保障的发展是相辅相成的。没有经济的发展便没有社会 保障的发展，社会保障的程度要取决于经济发展的水平。老年人口是社 会的重要资源，老年人的发展对社会经济发展的作用是不可忽视的。老 年人要充分融入和参与社会，消除年龄歧视，性别歧视，消除对老年人 的怠慢虐待和暴力行为，改善他们参与社会的自身条件和社会条件。 其次强调目标。以人为本，提高人的生命和生活质量，是以健康为本的。 提高人口健康水平是世界性社会目标，主要是提供物质和精神方面的健 康服务，提倡健康的生活方式，创造有利于健康的生活环境。再次强调 手段。要动员全社会关心支持和帮助老年人，通过政府组织非政府 组织志愿组织民间社团组织的通力合作，让教育部门研究部门 文化媒体宣传等部门携起手来，共建个不分年龄人人共享的社会环 境。 二中国人口老龄问题及社会福利化现状 目前，世界上绝大多数老年人口生活在亚洲，欧洲 其次。据联合国人口统计部门预计，到年，亚洲老年人口将增长 到近，而欧洲比例将减少半，与非洲和拉丁美 洲接近。调查显示，年底，我国岁及以上老年人口为 亿，约占世界老年人口，占亚洲老年人口。 自改革开放以来，在党中央国务院的领导下，我国老龄事业有了 较快发展。中国政府先后颁布实施中国老龄工作七年发展纲要 年关于加强老龄工作的决定中华人民共和国老年 人权益保障法中国老龄事业发展十五规划年中国 老龄事业发展十二五规划年等系列政策及措施，有力地 推动了我国老龄事业的发展。老年人的经济供养与医疗保障得到了明显 改善，老年福利寓也势必为更多有识的投资者所关注。 老年公寓特别是的老年公寓，在欧美国家发展较早，建设较多， 也积累了不少的经验。随着我国经济的迅速发展和生活水平的提高，对 老年公寓的需求也在不断增长，老年公寓在些城市也相继发展起来， 如北京太阳城国际老年公寓，是北京市规模最大的老年公寓。它建 于北京北部的小汤山，占地面积万平方米，总建筑面积万平方米， 可以容纳近万老人入住。它的环境优美设施先进服务较好。上海市 是最早进入老年型的城市，老龄事业也发展较早。年开办的浦东老 年公寓，是全国首批老年公寓之，目前上海市养老院和老年公寓的床 位已达万多张，相当现有老年人口的。大连市早在年就有养 老机构所，其中老年公寓所，总床位近张。这些城市的老 年公寓和养老机构的发展，为解决老年人的养老和居住提供了很好的条 件，并为总结老年公寓的发展和特点打下了良好基础。 但是，由于我国老年公寓的发展时间较短，加之区域差异，从全国 范围来看还存在不少问题和需要改进之处。 老年公寓的建设供不应求。国外些发达国家，进住老年公寓 和养老机构的老年人约占老年人总数的左右。以大连市为例，岁 以上的老人万，占城市总人口的，若入住老年公寓和养老机 构的老人占总人口的比重，按的比例分析，多万的老年人中，将 有近万人入住老年公寓和养老机构，而目前仅有千多个床位，这远 远不能满足随着人口老龄化发展对老年公寓的需求。 老年公寓的布局不尽合理。目前在多数城市老年公寓和养老机 构的建设还没有加入城市的总体规划，缺乏从中国老年人的特点和需求 出发，而制定的科学合理的建设规划。所以目前存在着有的老年公寓虽 然环境和物质条件都很好，但地点远离社会远离亲友。交通不便有 的居住高层密度较高，活动空间少等，这些都给老年人生活和社会活动 造成不便。 老年公寓的价位偏高。有的老年公寓环境优美，设施齐全，服 务较好，但是租售价位较高，有的月租价高达元，很多老 年人只好望洋兴叹。如上海市选择老年公寓的老人中，希望每月 所需费用不超过元。北京市年调查显示，岁以上的常住人 口中，以上表示近期或以后愿意入住老年公寓，但他们所能承受的 平均价格为元大连市老人入住老年公寓和养老机构可以接受的 价位为元。可见，在我国目前广大老年人的收入偏低的情况 下，老年公寓的档次和价位要适合广大中低收入老年人的承受能力。 政府和社会对老年人的住宅建设重视和支持力度不够。老年公 寓和养老机构存在资金投入不足管理不善等问题。 陕西省老龄事业社会化运作尚处在起步阶段，现有福利机构还比较 少，养老机构普遍存在着养老模式单，完全依赖民政部门，资金投入 不足，养老居所品质及功能落后，服务项目不配套，不能适应老龄群体 的需求。 四老龄人群服务市场发展特征分析 自中国加入以来，为了能使经济政策得到更为有效的推行， 政府对社会政策给予了前所未有的关注。社会福利制度虽滞后于整个经 济体制的改革，但仍是在渐进而缓慢的变革着。中国政府正在大力推动 的社会福利社会化不但是中国社会主义市场经济条件下社会福利体制 改革与发展的客观必然选择，而且在很大程度上可以有效应对老年人社 会福利需求变化的挑战。加强老年福利企业建设可以提高老年人社会福 利有效需求，加强老年福利企业建设可以满足日益增长的老年人社会 福利需求，加强老年福利企业建设可以满足日益多样化的老年人社会福 利需求。 近年来，市不断推进社会福利社会化进程，加速提高社会福利 服务的层次和水平，社会福利事业呈现出蓬勃向上的良好势头，早在 年，市落实星光计划，市就开办全市第家国办养老服务 机构，积极致力于社会福利事业的快速发展，出台了关于加快实现社 会福利社会化的意见全面推进居家养老服务工作的意见等政策， 大力推进养老服务事业的发展。 五需求分析预测 全球人口老龄化是经济发展和社会进步的结果，是人类历史发展的 巨大成就。历史上第次人口革命使死亡率下降，世界人口从高出生 高死亡低增长到高出生低死亡高增长第二次人口革命带来出生 率下降，世界人口进入低出生低死亡低增长阶段。因此，由人口革 命科技发展与人口长寿而出现的人口老龄化，应视为社会文明的胜利 成果。但人口老龄化也是对经济社会协调发展的挑战，老年人口的比重 加大，劳动年龄人口比重下降，社会赡养比上升，财政压力加大，对社 会经济的发展会产生影响，随着人口结构的变化，出现了老年公寓这 新兴产业，随着老年人对老年公寓的需求增加，这产业也必将有较大 的发展空间。 观念的变化 中国养儿防老三四代同堂的观念和家庭组合在不断发生变 化，而小型核心家庭三口之家