圈层阻隔性市场的中高档物业竞争分析 三中高端物业市场机会判断 四大成都城市化进程带给金堂的区域发展机会 五市场可行性总结 第五章运营可行性分析 项目运营的总体构想 项目运营必须遵循的原则 二本案运营的总体设想 二运营机制设计 运营主体选择 二与政府的关系协调 三与其他企业的协作 三开发时序设计 设计的指导思想 二各产品的开发时机判断 三开发时序设计 四运营方式设计高尔夫球场运营方式 二土地运营方式 三物业运营方式 四酒店运营方式设计 第六章投资可行性分析 土地运营的投资可行性分析 研究方法 二土地投资成本研究 二高尔夫俱乐部投资运营对土地投资成本的影响 三土地市场价值预测 四土地运营的投资可行性分析 二物业开发投资可行性分析 分析方法 二物业平均价格预测 三投资分析与收益测算 三不同运营方式下项目投资评价 土地级运营 二主体企业进行全部物业开发 三主体企业进行部分物业开发 四总体评价 四项目风险分析 政策风险二市场竞争风险 三经营性风险 四结论 附件 附件金堂政府部门深访纪录 附件二成都高尔夫发展概况 附件三金堂市场环境报告 附件四典型时机判断 三开发时序设计 四运营方式设计高尔夫球场运营方式 二土地运营方式 三物业运营方式 四酒店运营方式设计 第六章投资可行性分析 土地运营的投资可行性分析法 二物业平均价格预测 三投资分析与收益测算 三不同运营方式下项目投资评价 土地级运营 二主体企业进行全部物业开发 三主体企业进行部分物业开发 四总体评价 典型高尔夫个案分析 附件五土地价值研究 附件六重点郊区别墅板块发展比较研究 前言项目发展的目标体系 本项目研究背景 企业背景 华宝集团是家多元化大型国际性集团公司，在中国大值。 项目可投资性未来项目开发的投资强度，必须满足企业对存量资金的消化需 求。 发展可持续性通过项目的开发运行，能联动集聚整合多层次的政府业 界土地资源，从而构建企业全新发展平都游乐中心隔河相望东南向连金堂新城区，毗邻客运中心三星 级酒店东面为青白江地界现区域四周土地基本上均为农田等未开发土地。 根据我方对地块的实地勘察，结合对国土部门规划部门当地开发商等物种资源项目天然的物业价值卖点地块区域原为成都野生动物园，共 有各类动物万余只，构成了野趣横生生机盎然的奇妙生态空间。 植被资源地块区域植被茂密，植物品种繁多，并已人工形成了草预留发展用地，将 通过其他手段获取。三项目发展环境 项目所在的金堂区域，城镇发展水平滞后于同等区位条件的其他城镇。现阶段， 金堂在规展环境 项目所在的金堂区域，城镇发展水平滞后于同等区位条纯的住区开发缺乏当地的市 场消费力支撑。因此必须将项目目标市场放大整个成都四川中国西南进行考 量，作为个中国西部中心城市的郊区综合性大盘来进行研究。 政企关系决定本案开发的可行性 来优势特点 具有规模开发条件 土地成本低 交通便捷 生态环境优 价格接受度逐渐提升 金堂区域未来也面临着同时来自第圈层和第二圈层更为严峻的竞争。下面本案 将进步比较金堂与其它典型区域发展条件，初步判断其竞争地位。 四区域资源条件及发展水平横向比较分析 区域交通条件房价水平自然环境生活配套 青城山成灌高速老成灌路国道的贯通以及川西旅游黄金通道的修建使 区域交通四通八达 车程高速分钟，老成灌路小时但均需交纳过路费目前中高端平均房价 成都金堂高尔夫项目蓝光观岭前期可行性分析 报告总述 本案以项目自身特殊性为出发点，站在城市运营角度，分析了金堂发展综合性郊 区大盘的优劣势条件，提出将房地产与休闲产业相复合，引入特色吸引物，以休 闲产业拉动房地产产业发展塑造物业独特价值卖点的可行性建议。 在此基础上，综合考量金堂区域自身特性资源条件竞争要求，提出了本案适 宜发展商务休闲体育休闲的洞占地亩的高尔夫球场为特色吸引 物，并初步确定其档次为西南首席，特色风情为具有完整生态链条的亲水 高尔夫球场