（终稿）莲居住区A地块幼儿园新建项目投资立项申报书.doc（OK版）

区域建设作为北部新城区，正在不断发展建设中。

第二部分房地产投资形势分析宏观分析年国内经济形势走势及房地产市场宏观形势 从长期来看，我们国家尤其是人多地少，现在人口亿多，人口的持续增长至 少还要持续年，要增长到亿，总人口才能够稳定。

在这种情况下，人均的 土地面积就会越来越少，因为土地面积的增长是很困难的，即使黄河三角洲能够不 断的造陆，每年预计形成十几平方公里的面积，填海造地也是非常少，随着人口的 增长，人均土地在减少。

这些土地中，它的价值是不均衡的，主要表现为城市土地 值钱，现在正好赶上了城市化进程。

按照国际经验，超过就已经开始加快城市 化了，是快速城市化的时候，直持续到的城镇人口的比例，农村人进城的 转化才能降低。

所以从城市化未来发展的空间来说，也有很大的空间，从， 还有总人口的比例，也就是说还有好几亿的人口还需要从农村逐渐转移到城市， 转移到城市就需要有居住的场所，不论是购房还是租房，都需要有居住的场所，还 需要有工作的场所，这些都需要通过房地产的开发经营提供市场的产品，当然有 部分也需要政府保障性住房的建设，来解决城市化建设对房地产大量的需求。

所以 从长期来看，不光是中国，世界上多数国家发展的经验证明，房地产也随着经济发 展，在经济增长的过程中房地产产品个基本的特征就是能够保值增值，能够抵 御通货膨胀的负面影响。

当然也有少数年份，短的时期内会出现价格的下跌。

下跌 的时段和增长的时段相比较，肯定是上升的时段经历的时间长，增长的空间大，而 下跌的时段相对短，价格下跌的空间也相对小些。

我们经历了多年的增长，年 部分城市出现了小幅度的波动，价格的下跌。

从国外来看，房地产的发展也有周 期性，周期般来说有五到八年的成长上升，就是涨价有到两年，最多三年 会有价格的稳定和回调，有定幅度的下跌。

这是国外在自由体制市场下的情况。

我们国家和国外还有些市场经济的不同，中央政府直在说我们搞的是中国 特色的社会主义市场经济，中国特色和国外的市场经济有什么不同我们的政治体 制是在中央集权制的体制下，是大政府强势政府的管理之下运行的市场经济，在 国外其他国家都是比较分权的政府，相对来说政府可以运作的资源比中国政府要少 得多，比如土地资源。

我们的土地是公有制，而国外大部分国家都是土地私有制， 土地私有制情况下更容易按照自由市场机制来运行，市场能够有更好的调节作用。

比如年好多城市房价都快速上涨的情况下，国外遇到这种情况下就会有更多的投 资商进入这个行业，来赚取利润，吸引的投资商多，它获取土地的机会就增加，因 为土地的卖利方也会看到市场上低价升值了，愿意卖出，这样投资就会大量增加， 直增加到两年之后，供应市场的房子可以交易的房源大量增加，房 化了，是快速城市化的时候，直持续到的城镇人口的比例，农村人进城的 转化才能降低。

所以从城市化未来发展的空间来说，也有很大的空间，从， 还有总人口的比例，也就是说还有好几亿的人口还需住房的建设，来解决城市化建设对房地产大量的需求。

所以 从长期来看，不光是中国，世界上多数国家发展的经验证明，房地产也随着经济发 展，在经济增长的过程中房地产产品个基本的特征就是能够保值增值，能些。

我们经历了多年的增长，年 部分城市出现了小幅度的波动，价格的下跌。

从国外来看，房地产的发展也有周 期性，周期般来说有五到八年的成长上升，就是涨价有到两年，最多三年 会有价格的稳定政治体 制是在中央集权制的体制下，是大政府强势政府的管理之下运行的市场经济，在 国外其他国家都是比较分权的政府，相对来说政府可以运作的资源比中国政府要少 得多，比如土地资源。

我们的土地是公有制行业，来赚取利润，吸引的投资商多，它获取土地的机会就增加，因 为土地的卖利方也会看到市场上低价升值了，愿意卖出，这样投资就会大量增加， 直增加到两年之后，供应市场的房子可以交易的房源大量增加在国外容易出现投资泡沫，也就是投资过度。

投资泡沫出现之后，就会影响到房价，房价就会出现回调。

这个周期就由上升期转 变为箫条周期。

但是在中国，土地市场是由政府垄断的，土地的出让市场，就是 级市指标，通过计划式的指标 管理来控制土地能够进入房地产开发的市场，能进多少，不是完全按照投资商的需 求来供应土地的，这是和国外个很大的区别。

正是因为这样，虽然现在的房价今 年涨得很快，些城市土 的多数城市不容易出现。

政府向市场出让开发用地的规模是受到国家整体宏观调控 限制的，这样就不容易出现过度的投资，就不容易出现在两年之内快速产生供过 于求的局面，也就不会轻易地导致供过于求之后的市，加大了投资的力度，所以各地就出现 了拿地获取出让土地用于房地产开发的大量房地产企业，不断地出高价拿地，就冒 出很多新的地王，所以房地产业的持续兴有关机构调查，什么样的购房者比较多。

比如说上海，比例最大的是赋闲人， 就是没有固定职业，不上班的人。

这里面成份比较复杂，比如专职的股民全职太 太等等。

还有民营独资企业国营企业等等。

另外还调查了其他城市，结果大同小 异。

北京上海广州武汉重庆，排在第位的都是赋闲，第二位的都是民营 独资企业，第三是国营企业，第四是政府机构，第五是外资企业。

在这样些机构 工作的人，尤其是管理层，就成为购房的主要人群。

房地产市场的行业环境。

房地产对于政府财政收入方面支持的力度很大，直接 体现在房地产业中的土地出让，政府是向市场提供出让土地，通过土地交易卖钱 盈利，所以中国特殊的制度和国情，使得政府既是房地产市场的监管者，又是房地 产市场的重要参与者，在参与的过程中地方政府能够谋利。

土地出让收入和房地产 开发经营过程中的税费的收入，占到了地方政府财政收入个比较大的比例。

所以 在年交易量大幅下跌购房者观望的时候，地方政