时，对初步确定的住宅户型和功能标 准再作进步的市场调研。要根据市场变化作出更为准确的市场 定位，调整户型或面积，并做好工程建设规划，加强楼盘营销工 作，降低开发建设成本，尽量减小项目风险。 宁德市蕉城区工程咨询中心 第二章市场分析与营销战略 当前住宅市场现状 年以来，在加快住宅建设和深化城镇住房制度改革 的推动下，以住宅为主体的房地产市场，总体上呈现平稳发展的 态势。主要表现在 在住房分配货币化和各地促进房地产市场政策推动下，居 民对住房消费的投入迅速增加，购房积极性大大提高，新的消费 热点正在逐步形成。 住房公积金制度逐步完善，个人住房消费贷款迅猛发展。 近几年来，住房消费信贷迅速发展起来，有力地支持了居民买房， 成为启动房地产市场的大亮点。 房地产二三级市场联动效应突出，三级市场渐趋活跃。 房地产二三级市场联动从理论探讨转向广泛的实践，房屋臵换 活动蓬勃展开，必将成为住宅市场的个热点。 宁德市商品房现状与市场需求 按照党的十六大提出的全面建设小康社会的目标，建设部 年月日在全国住宅与房地产工作会议上提出了我国小 康社会住房标准，其具体内容是至年，住房从满足生存 需要实现向舒适型的转变，基本上做到户均套房人均间 宁德市蕉城区工程咨询中心 房功能配套设备齐全。 从住房建筑面积上看，蕉城区人均住房建筑面积仅 平方米，与建设部提出的建设小康社会住房人均建筑面积达到 平方米的目标差距甚远，住房建设任重道远。从住房分配结 构上看，目前蕉城区约的职工居住着房改房，而商品房仍是 部分高收入者的投资需求，中低收入家庭的住房社会保障机制尚 未完全启动，住房分类供应体系尚未建立，同时宁德市城市中心 还有相当部分的危旧房需改造，这是消费需求的重要组成部分。 目前，蕉城区在平方公里的面积上容纳了万人， 已属饱和。按建设部提出的小康社会住房目标计算，若不考虑人 口增长因素，蕉城区至年就需要新增商品房建筑面积 万平方米，即平均每年需新增万多平方米。若蕉城区 实现城市化的战略目标，到年城区面积达到平方公里， 人口达万万人，在未来的年内，蕉城区需新增商品房 建筑面积万平方米，即平均每年需新增万多平 方米，这相当于东侨开发区设立六年的新增建筑面积。因此，蕉 城区住宅市场潜力巨大。 根据福建省人民政府批准的东侨开发区总体规划，近期总 体规划面积平方公里，远期规划面积为平方公里，规划 人口为，中期至年万人，远期至年万 人。作为宁德地级市新城区，作为中心城市的重要组成部分，经 济的发展必将带来城区的拓展，必将带来人口的增加，人口的增 宁德市蕉城区工程咨询中心 加必将带动经济的发展，从而增加房地产业的市场容量。开发区 目前商品房的建筑总面积为万平方米左右，按小康社会人均 住房面积达到平方米的目标计算，开发区需要的商品房面积 中期至年为万平方米，远期至年为 万平方米。因此，在未来的年内，东侨开发区需新增商品房建 筑面积万平方米，即平均每年需新增多万平方米。在未 来的年内，东侨开发区需新增商品房建筑面积万平方米， 即平均每年需新增万平方米，这比东侨开发区设立六年的新 增建筑面积还要大。故东侨开发区发展的近期与远期潜在的住宅 市场容量巨大。 目前，东侨开发区三大组团中蕉城新组团与金塔组团几乎 没有大面积可出让的土地，剩余的土地资源大多集中在东兰组 团。东兰组团用地面积公顷，其功能是以行政办公文化 科住房建筑面积仅 平方米，与建设部提出的建设小康社会住房人均建筑面积达到 平方米的目标差距甚远，住房建设任重道远。从住房分配结 构上看，目前蕉城区约的职工居住着房改房，而商品房仍是 部分高收入上容纳了万人， 已属饱和。按建设部提出的小康社会住房目标计算，若不考虑人 口增长因素，蕉城区至年就需要新增商品房建筑面积 万平方米，即平均每年需新增万多平方米。若蕉城区 实现城市化的战略目标，场潜力巨大。 根据福建省人民政府批准的东侨开发区总体规划，近期总 体规划面积平方公里，远期规划面积为平方公里，规划 人口为，中期至年万人，远期至年万 人。作为宁德地级市新城区，作为中积为万平方米左右，按小康社会人均 住房面积达到平方米的目标计算，开发区需要的商品房面积 中期至年为万平方米，远期至年为 万平方米。因此，在未来的年内，东侨开发区需新增商品房建 筑面积万潜在的住宅 市场容量巨大。 目前，东侨开发区三大组团中蕉城新组团与金塔组团几乎 没有大面积可出让的土地，剩余的土地资源大多集中在东兰组 团。东兰组团用地面积公顷，其功能是以行政办公文化 东兰组团中的工业园区将服从宁德市新编制的 总体规划而易地建设。因此，随着高速公路的建设通车宁德市 主要行政机关和文化设施的迁移福温铁路的开工以及火车站的 建设，东兰组团将成为东侨开发区个新的日益增加，物质文化生活水平不断提高居住条件也 从只要求户内宽敞舒适，转移到对住宅的功能品质科技含 量等方面来，不仅要求规划合理，建筑容积率低，而且要求绿地 率高。根据宁德市城市经济社会发束，个人购房将成为住宅消费市场的 主流。在住宅市场日趋活跃，买方面临多种选择的今天，个楼 盘吸引消费者的前提应该是自己与众不同的个性，换句话说，住 宅细分是今后住宅市场的发展趋势。前两年，宁德形成先富者市场潜力。 蕉城老城区如东湖新村锦福城莱茵城带，是宁德市 较早开发的商品住宅区，区内人口密度大，聚集了众多先富起来 的人士，下轮廓。主要构造线方向以北北东和北西北最为发育， 次之有北东东南北和近东西向等。它们大致控制了境内山脉水 系地形地貌及海岸线的展布。构造形迹以断裂断层褶皱和 宁德市蕉城区工程咨询中心 节理裂隙等形式出现。第三纪末的燕山运动，表现为继承性的断 裂活动，强度规模都较小。第四纪以来的新构造运动，仍然为继 承性的垂直升降运动，直至现在依然在活动。 场地自然条件 地形地貌。宁德市中心城区三面环山，面临海。本项目 地处鹫峰山脉向东南延伸的白鹤山支脉与金溪流经山前的冲 洪积平原及海相淤积平原上。平原上覆盖第四世红土或滨海沉 积物。基底为燕山晚期的花岗岩。地貌场地位于宁德市盆地东 北部，地貌上属河流堆积成因形成的堆积准平原地貌，原始阶地 地形明显。表层现状为回填土层。 地震烈度根据建筑抗震设计规范 和中国地震动力参数图，宁德处于抗震设 防烈度度区，稳定上划属稳定区。设