费性包括可交 换性可投资性升值能力和投资的安全性指标是决定性的影响 因素，而且中国目前有能力投资购买产权式酒店的消费者多是具有较鄂洲丰润园大酒店行销企划方案 高素质的白领人士，这些人般都具备良好的教育背景，有成功的经 营管理经验，有良好的分析能力和投资眼光，因此，追求短期利益而 忽视对消费者长期回报的开发商很难取得他们的信任。 分析目前国内产权式酒店业的市场环境其，市场消费资金作为开展产权式酒店业务的终极目标，而是把其作为培养企业竞 争力发展稳定的客源关系的重要手段，而且经过前几年大浪淘沙般 的洗礼，现在的产权式酒店开发商多是有良好的经营业绩成熟的酒鄂洲丰润园大方式契合 了产权式酒店的本质，又迎合了消费者的投资利益。 对产权式酒店的客户群体进行分析，目前购买者同样也兼具消费 者投资者两重个性。作为消费者，客户享受旅游度假的服务，享受 餐饮娱乐健司或事业机构，其购买动机是用于员工福利 或会议，以往些单位在风景区设有招待所疗养院等福利设施，而 这些设施的日常管理逐渐成为单位的负担，购买产权式酒店就可以卸 掉这些包袱其三是分时度假公司的保障酒店经营能力 附加的优惠和功能与居住地区的风光差异可交换性等而机构投 资者关注酒店的服务和管理能力财务监控的透明度企业文化的契 合和业务的需要等。不管是哪类客户，酒店的可消般都具备良好的教育背景，有成功的经 营管理经验，有良好的分析能力和投资眼光，因此，追求短期利益而 忽视对消费者长期回报的开发商很难取得他们的信任。 分析目前国内产权式酒店业的市场环境其，市场国 内旅游消费能力的提高而逐步形成气候，另方面分时度假概念逐步 被人们接受其三，国内产权式酒店的市场虽已形成，但市场的制度 法规和秩序却有待规范，而市场的完善在很大程度上是取决于制度 同于国外的先有需求后有市场，在国内酒店客房平均出租率 仅出头闲置客房很多的背景下，要由卖方推动市场需求而且 国内分时度假体系还很不成熟，即便全球最大的分时度假交换公司 在中国的成员酒案 要使国内产权式酒店的再次起步走得更稳更远，需要开发商 客户和市场环境三方面共同努力。 从开发商角度看，由于这市场是靠卖方推动而非市场需求拉动 的，因此首要的点是切忌哄而上，不能只看中产权式酒店项目资 金回笼快收益稳定的好处，更要认清这项目存在需求有待引导 消费观念有待激发的问题。开发商要下大力气培育市场培育消费者， 要运用好的促销手段示范方式，通过有切身体会的消费先行者口碑 传播吸引大批的跟进消费者。第二，酒店方面要积极加入分时度假 交换体系，另方面应与同业进行广泛的横向联合，以增强产权式酒 店的连锁优势。第三，开发商应建立良好的企业形象完善的企业管 理制度，加强企业的经营获利能力，同时增强企业运作的透明度，为 投资者提供安全可靠的投资保障，增强其投资的信心。第四，开发 商应综合自身和社会各种资源优势，为消费者提供额外的利益和是想把楼房尽早售出回笼资金，目的不在于发鄂洲丰润园大酒店行销企划方案 展旅游业二是海南当时作为旅游度假地的条件还没有成熟，国内旅 游度假的市场气候也没有形成三是产权式酒店和分时度假的概念还 不为中国消费者了解和接受。回过头来分析时下中国产权式酒店发展 的条件，我们可以看到首先，原来制约产权式酒店发展的条件旅 游度假地的软硬件环境已渐趋成熟，国内旅游度假的市场气候已经 形成其次，近年来国内经济发展迅速，白领阶层急剧扩大，成为都 市消费主流群体，同时全新的休闲消费观念为分时度假消费带来了商 机再次，旅游产业近年来发展迅速，国内新兴旅游资源越来越丰富 最后，国际分时度假公司进入中国，使分时度假和产权式酒店的概念 得以在国内业界消费圈中逐渐得到认同。可以说，产权式酒店发展 的大环境已经基本成熟，但如何有效地经营产权式酒店项目，还需要 业界审慎思考。 产权式酒店有旅游业和房地产业的双重属性，作为面向消费者的 酒店，它是旅游业的配套产品，提供住宿餐饮娱乐商务等服务 项目而作为面向投资者的产权开发商，又具有房地产商的众多个性， 提供产权服务物业管理委托经营等。因此，从产权式酒店的开发 商角度分析，必须沿着旅游产业和房地产业两条思路运作。目前国内 的产权式酒店开发商较之七八年前有所改变，开发商不再把迅速回笼 资金作为开展产权式酒店业务的终极目标，而是把其作为培养企业竞 争力发展稳定的客源关系的重要手段，而且经过前几年大浪淘沙般 的洗礼，现在的产权式酒店开发商多是有良好的经营业绩成熟的酒鄂洲丰润园大酒店行销企划方案 店经营管理经验和良好形象及较强实力的企业，因此短期行为的痕迹 少得多。从开发商的属性看，目前产权式酒店开发商是以旅游服务业 为主体，辅以房地产的些运作思路和模式来运行的，这种方式契合 了产权式酒店的本质，又迎合了消费者的投资利益。 对产权式酒店的客户群体进行分析，目前购买者同样也兼具消费 者投资者两重个性。作为消费者，客户享受旅游度假的服务，享受 餐饮娱乐健身等配套优惠而作为投资者，客户享受所购买的房 间度假屋的经营利益。具体分析，产权式酒店的客户无外乎三类消 费群体其是有定经济实力的个人，他们的角色介于投资者和消 费者之间其二是些公司或事业机构，其购买动机是用于员工福利 或会议，以往些单位在风景区设有招待所疗养院等福利设施，而 这些设施的日常管理逐渐成为单位的负担，购买产权式酒店就可以卸 掉这些包袱其三是分时度假公司，其购买动机纯粹是业务需要。这 三类群体所关注的利益各不相同，分时度假公司最关注的是产权式酒 店可供休闲度假的利益点，侧重于酒店消费功能的体现个人消费者 关注的重点在于前期投入的比重投资升值的保障酒店经营能力 附加的优惠和功能与居住地区的风光差异可交换性等而机构投 资者关注酒店的服务和管理能力财务监控的透明度企业文化的契 合和业务的需要等。不管是哪类客户，酒店的可消优 争取得良好的经济效益，社会效益 和环境效益。 通过项目的建设，能显著增强项目区主导产业发展，改善投 资环境，吸引社会各界投资，带动区域经济发展。 项目研究内容 通过对县的自然条件社会经济小城镇建设现状和规 划分析，研究该项目建设的必要性和可行性 对项目所在位置以及与周边道路用地关系的现状的规划 分析，参照交通量预测分析结果，确定项目建设方案 估算该建设项目所需要资金，分析项目的社会效益经济效 益环境效益及资金筹措方案 研究项目的组织管理实施计划等计划措施，确保项目顺利 实施 对该项目的国民经济效益进行分析评价。 项目主要研究结论 该项目总投资万元，其中工程费用万元，其 他费用万元，预备费万元详见投资估算表。 该项目所述道路是县城市路网系统的部分。该道路能 够改善城镇道路的交通状态，给沿线居民的生产生活带来便利， 提升城市对外开发形象，协调社会经济的共同发展。项目建设符合国民经济和社会发展客观要求，符合国家相关 政策要求。项目建设目标明确，投资规模适宜，结构合理，项目 管理系统健全，社会效益经济效益和生态环境效益明显，项目 可行。 第二章现状评价及建设条件 区域概况 县辖个乡镇即韩店镇苏店镇荫城镇西火镇 八义镇贾掌镇南宋乡西池乡东和乡郝家庄乡北呈乡， 个行政村个居委会，人口万，面积平方公里。 县区位优势明显，交通较为方便。北倚市，南接晋城 市，国道长晋二级公路高速公路，长陵公路太焦铁路纵 贯县境南北，并有经坊王庄两条地方煤炭专用线，以上的 村通了油路或水泥路通客车。 县自然风光秀丽，人文景观众多。有天下都城隍炎 帝遗迹羊头山五凤楼八义瓷窑遗址丈八寺塔北魏石窟等 人文景观景色迷人，是旅游的胜地。 近年来，特别是党的十七大之后，县委县政府坚持以 邓小平理论和三个代表重要思想为指导，坚持以科学发展观统领经济社会发展全局，认真贯彻落实党的十七大会议精神，针 对县主权改革结构调整对外开放的三个滞后抓住思 想不解放环境不宽松作风不扎实的三个症结立足煤炭 资源工业基础近郊区位的三个优势提出实施并采取 了思想大解放政策大放开机制大灵活环境大宽松民营大 发展五大举措，打好了县城建设企业改制筹集调产资金上 百强企业转变作风五场硬仗，开发新型工业绿色农业特色 旅游专业商贸休闲娱乐五园经济的三五战略，有力地推 动了县域经济社会的快速发展。 城乡面貌发生了巨大改变。以城东光明新建三条主干街 道的建设改造完工和黎都公园的建设为标志，县城三纵三横 的道路框架全面落成，县城的城市品位人居环境进步提升， 产业聚集和辐射带动功能进步增强，个道路宽敞平坦路灯 新颖别致，设施齐全功能完备，充满现代气息的新型现代化县 城展现在全县人民面前。黎都灯会以浓郁的风土特色，已成为该 县节日旅游品牌，以荫城西火八义苏店等乡镇为重点的小 城镇建设和村政建设整体推进，涌现出了永丰荆圪道西申家 庄费性包括可交 换性可投资性升值能力和投资的安全性指标是决定性的影响 因素，而且中国目前有能力投资购买产权式酒店的消费者多是具有较鄂洲丰润园大酒店行销企划方案 高素质的白领人士，这些人般都具备良好的教育背景，有成功的经 营管理经验，有良好的分析能力和投资眼光，因此，追求短期利益而 忽视对消费者长期回报的开发商很难取得他们的信任。 分析目前国内产权式酒店业的市场环境其，市场消费资金作为开展产权式酒店业务的终极目标，而是把其作为培养企业竞 争力发展稳定的客源关系的重要手段，而且经过前几年大浪淘沙般 的洗礼，现在的产权式酒店开发商多是有良好的经营业绩成熟的酒鄂洲丰润园大方式契合 了产权式酒店的本质，又迎合了消费者的投资利益。 对产权式酒店的客户群体进行分析，目前购买者同样也兼具消费 者投资者两重个性。作为消费者，客户享受旅游度假的服务，享受 餐饮娱乐健司或事业机构，其购买动机是用于员工福利 或会议，以往些单位在风景区设有招待所疗养院等福利设施，而 这些设施的日常管理逐渐成为单位的负担，购买产权式酒店就可以卸 掉这些包袱其三是分时度假公司的保障酒店经营能力 附加的优惠和功能与居住地区的风光差异可交换性等而机构投 资者关注酒店的服务和管理能力财务监控的透明度企业文化的契 合和业务的需要等。不管是哪类客户，酒店的可消般都具备良好的教育背景，有成功的经 营管理经验，有良好的分析能力和投资眼光，因此，追求短期利益而 忽视对消费者长期回报的开发商很难取得他们的信任。 分析目前国内产权式酒店业的市场环境其，市场国 内旅游消费能力的提高而逐步形成气候，另方面分时度假概念逐步 被人们接受其三，国内产权式酒店的市场虽已形成，但市场的制度 法规和秩序却有待规范，而市场的完善在很大程度上是取决于制度 同于国外的先有需求后有市场，在国内酒店客房平均出租率 仅出头闲置客房很多的背景下，要由卖方推动市场需求而且 国内分时度假体系还很不成熟，即便全球最大的分时度假交换公司 在中国的成员酒案 要使国内产权式酒店的再次起步走得更稳更远，需要开发商 客户和市场环境三方面共同努力。 从开发商角度看，由于这市场是靠卖方推动而非市场需求拉动 的，因此首要的点是切忌哄而上，不能只看中产权式酒店项目资 金回笼快收益稳定的好处，更要认清这项目存在需求有待引导 消费观念有待激发的问题。开发商要下大力气培育市场培育消费者， 要运用好的促销手段示范方式，通过有切身体会的消费先行者口碑 传播吸引大批的跟进消费者。第二，酒店方面要积极加入分时度假 交换体系，另方面应与同业进行广泛的横向联合，以增强产权式酒 店的连锁优势。第三，开发商应建立良好的企业形象完善的企业管 理制度，加强企业的经营获利能力，同时增强企业运作的透明度，为 投资者提供安全可靠的投资保障，增强其投资的信心。第四，开发 商应综合自身和社会各种资源优势，为消费者提供额外的利益和