（项目论证）农业开发土地治理项目可行性投资论证报告（材料正文）

分析 该模式无需与政府分享土地增值收益，不影响政府的土地收 益，政府较容易接受 捆绑开发尖岗山居住区公建配套及周边市政公园设施能减少 政府资金投入，节约政府资金。

同时捆绑公建设施建设，也有 利于发展商控制开发节奏，配合项目开发进度。

出让建设用地 时捆绑学校居委会管理发完 后，再与政府联合通过挂牌招标拍卖的方式公开出让 已开发熟地，按商定的比例，与政府共同分享土地增值收 益。

该模式源于香港地铁的深圳地铁号线模式 香港地铁与政府签订捆由政府和香港地铁公司 按预先约定的比例分成，共享土地增值收益。

分析 该模式成功的重要前提是政府有需求而作为主导来促成该模式， 但对于尖岗山项目并非易事。

近几年深圳政府在城市基地铁管理和营运经验，主动与香港地铁公司谈判，促 成地铁号线的捆绑开发模式。

本项目目前尚不具备这个条件。

该模式成功的关键是发展商愿意捆绑的基础设施建设是否对政府 有足够的吸引力，旦政府没大，政府能独立 完成，对政府的吸引力不大。

综合上述分析，深圳地铁号线模式成功的难度较大。

捆绑开发模式 开发模式与政府签订捆绑式框架协议，以捆绑建设尖岗山居住区公 建配套及周边市 捆绑开发尖岗山居住区公建配套及周边市政公园设施能减少 政府资金投入，节约政府资金。

同时捆绑公建设施建设，也有 利于发展商控制开发节奏，配合项目开发进度。

出让建设用地 时捆绑学校居委会有政策障碍。

而且采用招标方式， 不仅考虑出价，还要考察投标者的设计方案等，有利于项目获 得最佳开发方案，同时也是对项目负责任的做法。

因此，捆绑开发模式的可行性较大。

综合以上对三种综合开发模市政公园设施为条件，通过公开招标拍卖的方式取得整个尖岗山居住 区的开发用地，对片区进行综合开发。

综合开发模式实施要点 在采用捆绑开发模式的过程中，要关注以下实施要点。

选择公开保项目用地定由华侨城拿到，因此 必须选择招标结合拍卖的方式，招标阶段除了考虑投标者的出 价，还应充分考虑投标者的规划方案开发实力等，通过设置 有利于华侨城的评标条件，减少竞争对手，增加华侨城， 政府非常关注该宗地的开发情况，如果推迟开发，片区开发进度放慢， 则会给政府形成压力，方面有机会争取重新回到集中开发模式的谈判 桌上，另方面，也有可能推动政府加速出让后续地块，从而有利于本 项目宗地开发策略后阶段的实施。

由于号宗地存在地势较低成本较高等开发难点， 目前开发时机尚不成熟。

要求政府出让尖岗山片区后续宗地，参加土地拍卖 既然无法实现综合开发和集中开发，而现已取得用地的开发条件 和开发时机并不理想，那么就要求政府尽快出让尖岗山片区后续 宗地，争取取得合适地块，与已取得地块整合，形成开发优开发模式以旅游开发为契机，取得尖岗山居住用地的综合开发权， 通过建设旅游项目，带动房地产的发展。

分析 政府对旅游项目有明确的规划，目前宝安的旅游项目集中在沙井 和光明。

根据尖岗山片区的规划，尖岗山片区将发展成为居住区， 而且附近的铁岗水库是级水资源保护区，在此发展旅游项目不 符合政府规划 即使尖岗山片区允许发展旅游项目，在短期内也难以成为具有象 世界之窗那样影响力的核心景点，对地产项目的推动能力有限。

华侨城旅游地产的成功主要依托世界之窗欢乐谷等旅游项目的 开发带来了人气，带来了完善的商业和生活配套，同时也直接带 动华侨城房地产价值的稳步提升，但是在尖岗山发展旅游项目对 房地产项目价值的提升作用无法在短期内达到华侨城的水平 尖岗山的旅游资源条件并非十分优越，而且距离尖岗山住宅项目 非常近，在此开发公共旅游项目，会带来较大人流，不仅影响了 项目的私密性，而且增加了项目的安全隐患和管理难度，同时也 不利于项目的形象提升 旅游项目投资较大，回收期长 综合上述分析，旅游开发带动房地产开发模式的可行性不大。

深圳地铁号线模式 开发模式与政府签订捆绑式框架协议，以捆绑开发部分基础设施项 目为条件，取得尖岗山居住区土地的级开发权，开发完 后，再与政府联合通过挂牌招标拍卖的方式公开出让 已开发熟地，按商定的比例，与政府共同分享土地增值收 益。

该模式源于香港地铁的深圳地铁号线模式 香港地铁与政府签订捆绑式框架协议，由香港地铁投资建设深圳 地铁号线，政府将沿线站点用地划定蓝线范围给予地铁公司，由 地铁公司进行土地级开发，再与政府联合通过挂牌招标拍卖 的方式公开出让已开发熟地，土地增值收益由政府和香港地铁公司 按预先约定的比例分成，共享土地增值收益。

分析 该模式成功的重要前提是政府有需求而作为主导来促成该模式， 但对于尖岗山项目并非易事。

近几年深圳政府在城市基础设施建 设方面投入相当大，深圳地铁福田中心区深港西部通道等大 型基础设施建设消耗了大量的政府财政，使政府面临资金压力。

在地铁号线的建设上，政府为了降低资金压力，同时引进香港 地铁先进的地铁管理和营运经验，主动与香港地铁公司谈判，促 成地铁号线的捆绑开发模式。

本项目目前尚不具备这个条件。

该模式成功的关键是发展商愿意捆绑的基础设施建设是否对政府 有足够的吸引力，旦政府没有兴趣，谈判将会非常困难。

在尖 岗山项目上，如果捆绑大型的基础设施建设项目，投资将会非常 大，对开发商的财力是个考验但如果捆绑尖岗山居住区的共 建配套设施和周边市政公园等项目，由于投资不大，政府能独立 完成，对政府的吸引力不大。

综合上述分析，深圳地铁号线模式成功的难度较大。

捆绑开发模式 开发模式与政府签订捆绑式框架协议，以捆绑建设尖岗山居住区公 建配套及周边市政公园设施为条件，势。

长阶段，经济的发展迫切要求调整和优 化产业结构，积极培育新的增长点。

房地产业作为新兴产业，带动了建材冶金化工轻工 等数十个相关行业的发展，提供了大量的就业机会，已成为目前带动国民经济发展的个先导 性行业。

中共中央国务院对房地产工作高度重视，把加快房地产建设开发，拉动消费增长作为扩大 内需的重要内容，实现了以市场化为取向的系列制度创新和突破，使我国房地产业开始在更 高更新的层次上发展。

曲周县委县政府十分注重本县房地产业的开发和建设工作，为此出 台了系列非常优惠的政策，为我县房地产业的发展提供了便利的条件，并在工作上给予了强 有力的支持。

项目建设的必要性 曲周县属于内陆县级城市，改革开放二十多年来，政治经济有了快速发展，但比起沿海开 放县城来讲，其发展速度已经滞后，与全国其他县城相比，本县属于中心县城，发展建设过程 中城市范围扩大的趋势非常之快。

但是，我县因为城镇级别原因，市区范围比较小，城区扩大 的同时遗留了很多问题，尤其是住宅非城市化的现象越来越突出，已经到了非改造将会影响整 个城市建设的关键时刻，县委县政府在此时提出城市化建设的思路，真正符合我们县发展建设 战略上的需要，符合广大市民的需要，符合城市化的需要。

这次大规模建设完成之后，曲周的 城市建设将会有个大的飞跃，城市综合环境将会有较大的改观，人民生活也将会得到较大的 改善。

宏观必要性从个城市的宏观上讲，首先表现在土地作为城市的宝贵资源，未能实现其 效用效益的良性循环，未能发挥土地的最大经济效益社会效益环境效益其次，城市化 未能体现以人为主体的人文环境，城市的发展应该充分体现城市中人的地位和作用，不断 满足人们的物质和精神需求，促进人的身心和个性的健康发展。

同时，尤为值得关注的是随着 城市化进程加快，原郊区村庄的改造将为当地居民和全体市民的居住和生活质量的提高带来非 凡而深远的影响，因此加快城郊区域的建设是城市发展的必然结果。

项目发展概况 河北众诚房地产开发集团有限公司，积极响应县委县政府关于城市化建设的思路，经过与县国土局多次接触，广泛调查和积极运做，得到了曲周县委县政府和人民大众致的支持，我公 司编制了项目建议书代可行性研究报告，是根据国家及县有关规定，编制的本报告。

第三章市场预测与建设规模 市场预测 基本形势分析 近几年，随着我国经济形势持续走强，我国房地产业也得到了迅猛发展。

在国家下大力减少 各类名目繁多的收费项目及不断出台鼓励和支持房地产业发展政策的形势下及建筑市场和建 筑法规进步完善，使房地产业进入了良性循环发展阶段。

个人已成为商品房的消费主体，据 统计，年月份，全省商品房销售面积为万平方米，同比增长，其中销售给 个人的商品房面积为万平方米，占商品房销售总面积的，同比提高了个百分点。

个人购房金额达亿元。

商业营业用房投资和销售大幅度增加，是房地产市场的又个亮 点。

截止月底，商业用房投资完成亿元，竣工面积达万平通过公开招标结合拍 卖的方式取得整个尖岗山居住区的开发用地，对片区进行 综合开发。

分析 该模式无需与政府分享土地增值收益，不影响政府的土地收 益，政府较容易接受 捆绑开发尖岗山居住区公建配套及周边市政公园设施能减少 政府资金投入，节约政府资金。

同时捆绑公建设施建设，也有 利于发展商控制开发节奏，配合项目开发进度。

出让建设用地 时捆绑学校居委会管理发完 后，再与政府联合通过挂牌招标拍卖的方式公开出让 已开发熟地，按商定的比例，与政府共同分享土地增值收 益。

该模式源于香港地铁的深圳地铁号线模式 香港地铁与政府签订捆由政府和香港地铁公司 按预先约定的比例分成，共享土地增值收益。

分析 该模式成功的重要前提是政府有需求而作为主导来促成该模式， 但对于尖岗山项目并非易事。

近几年深圳政府在城市基地铁管理和营运经验，主动与香港地铁公司谈判，促 成地铁号线的捆绑开发模式。

本项目目前尚不具备这个条件。

该模式成功的关键是发展商愿意捆绑的基础设施建设是否对政府 有足够的吸引力，旦政府没大，政府能独立 完成，对政府的吸引力不大。

综合上述分析，深圳地铁号线模式成功的难度较大。

捆绑开发模式 开发模式与政府签订捆绑式框架协议，以捆绑建设尖岗山居住区公 建配套及周边市 捆绑开发尖岗山居住区公建配套及周边市政公园设施能减少 政府资金投入，节约政府资金。

同时捆绑公建设施建设，也有 利于发展商控制开发节奏，配合项目开发进度。

出让建设用地 时捆绑学校居委会有政策障碍。

而且采用招标方式， 不仅考虑出价，还要考察投标者的设计方案等，有利于项目获 得最佳开发方案，同时也是对项目负责任的做法。

因此，捆绑开发模式的可行性较大。

综合以上对三种综合开发模市政公园设施为条件，通过公开招标拍卖的方式取得整个尖岗山居住 区的开发用地，对片区进行综合开发。

综合开发模式实施要点 在采用捆绑开发模式的过程中，要关注以下实施要点。

选择公开保项目用地定由华侨城拿到，因此 必须选择招标结合拍卖的方式，招标阶段除了考虑投标者的出 价，还应充分考虑投标者的规划方案开发实力等，通过设置 有利于华侨城的评标条件，减少竞争对手，增加华侨城， 政府非常关注该宗地的开发情况，如果推迟开发，片区开发进度放慢， 则会给政府形成压力，方面有机会争取重新回到集中开发模式的谈判 桌上，另方面，也有可能推动政府加速出让后续地块，从而有利于本 项目宗地开发策略后阶段的实施。

由于号宗地存在地势较低成本较高等开发难点， 目前开发时机尚不成熟。

要求政府出让尖岗山片区后续宗地，参加土地拍卖 既然无法实现综合开发和集中开发，而现已取得用地的开发条件 和开发时机并不理想，那么就要求政府尽快出让尖岗山片区后续 宗地，争取取得合适地块，与已取得地块整合，形成开发优