（项目论证）凉州生态园节水改造项目可行性投资论证报告（材料正文）

因此，继续发展 零售商业，竞争将更为惨烈。

二从商业发展趋势角度分析竞争策略 从商业业态发展趋势来看，般会遵循这样的发展轨迹 原始的集贸市场传统的百货商店批发市场现代购物中心 综合商业体南各商圈商铺租金统计 三龙湖路商圈成为淮南新商业中心 龙湖路两侧集中了全市主要的商场，有市区最繁华的步行街 主要的专卖店和商场，面积超过万专卖店以及目前最繁荣的 商贸广场步行街区，总 四消费者满足度低，高端消费外流 淮南市是个矿业城市，城区分散城市基础建设相对滞后， 消费者需求没有被满足，尤其是高端需求外流。

目前城市的商业 业态只能满足中档以下人群的消费需求，城以看出，淮南商业地产呈现的是种结构性过 剩，因此，淮南的商业地产发展，应当是种补缺式的开发，根据 市场需求地块优势做理性投资精品开发。

本项目地处龙湖路商圈的边缘地带，处于核心商圈的从商业业态分析竞争策略 地块周围商业业态已经基本齐全，紧邻大润发商城 ，超市营业面积，服装，百货，超市白马服装批发市场国美电器商城营业面积，服装，家电和在建的商 之都。

二从商业发展趋势角度分析竞争策略 从商业业态发展趋势来看，般会遵循这样的发展轨迹 原始的集贸市场传统的百货商店批发市场现代购物中心 综合商业体普 通发展规律，但是从各种项目的实际来看则呈现了两种状态，是， 完全照搬外国发展模式，硬件水平迅速达到发达国家水平，但经营效 果不佳。

二是，概念炒作，借助国外新颖的商业名词，形成具有吸引 力摊 集贸市场 百货商场 商业街 批发市场 购物中心 便利店 仓储式商店 人均 美元 低于以上 城市化率低于图表商业业态发展轨迹 发展大型购物中心，淮南市的商业正处于由传统商业向现 代购物中心转型的发展阶段，城市消费能力不足以支持万平方米 的大型购物中心，般情况下二线城市城区人口万以下的城市， 的环 境考虑，此地块在发展商超的机会也是不大的，地块周边已经存在了 多家大型超市，趋于饱和状态。

专业店专业市场从地块的条件来讲，可以寻找突破口 的就是细分的专业店，目前地块周边存在有日常用品专业市场，装修 电器专业店等业态。

可以突破的方向有结合高尚住宅区，发展专业体育健身专营店时尚家居生活馆以及餐饮娱乐文化产业。

三从竞争环境的角度分析竞争策略 从规避竞争的角度出发来考虑这地块的商业用途，可以发现， 这商业地块缺少的正是大型的高品位的休闲娱乐场所，因此发展 休闲娱乐业是这地块错位竞争的个最好选择。

四从发展商务休闲产业的优势角度分析 从发展休闲娱乐业的优势劣势角度出发，我们发现 地块处于交通要道，但偏离核心商圈，交通环境相对优越。

广场的设计，为发展休闲娱乐业提供了良好的自然环境。

周边拥有多处商业物业零售总额达到亿元，增长， 其中城区比重占，人均元。

能源需求的快速增长为城市培养了批中高端消费群体，主要分 布于煤电化等产业，月均收入元以上，总人数近万。

综合看 目前淮南的商业发展动力充足城市具有数量可观的高收入人群，居民 收入增长高于支出，消费潜力较大。

年年社会消费品零售总额 消费品零售总额增长指数 图表年年淮南社会消费品零售总额 二商铺空置率上升，住宅需求较好 目前淮南市场，商业物业的开发已经过多，空置面积不断增加， 主城区商业物业保有量约万，空置量约万，占存量的。

商业空置的首要原因在于人口总量有限，特别是有购买力消费者总量 受到限制。

其次是由消费结构决定仍停留于较低层次和少量业态，短期 不会大幅变化。

年淮南市消费支出结构图 食品 衣着 家庭设备 医疗保健 交通和通信 教育文化 居住 杂项商品 食品衣着家庭设备医疗保健 交通和通信教育文化居住杂项商品 图表年淮南市消费支出结构 同时商铺供应结构两极分化，核心商圈中高档铺面稀缺，主要空 置部中是小部分核心区中位置较差的铺面以及次核心区的铺面。

主 要为集中商业，其次为内街。

图表年淮南各商圈商铺租金统计 三龙湖路商圈成为淮南新商业中心 龙湖路两侧集中了全市主要的商场，有市区最繁华的步行街 主要的专卖店和商场，面积超过万专卖店以及目前最繁荣的 商贸广场步行街区，总面积超过万，以服饰专卖为主要业态，经营较好。

分析根本原因，宏观上是城市新区发展拉动，中观是龙湖路商 贸迎合了城市商业升级的需要，微观方面是商业开发和管理水平 商品档次和业态聚积三大因素。

四消费者满足度低，高端消费外流 淮南市是个矿业城市，城区分散城市基础建设相对滞后， 消费者需求没有被满足，尤其是高端需求外流。

目前城市的商业 业态只能满足中档以下人群的消费需求，城市高端客户大量外流。

消费主力为年轻人泛公务群体和生意人，倾向定档次和品 牌，主要消费形式为购物，部分需求外溢合肥，娱乐休闲方式为吃 饭唱歌。

四项目地块的商业竞争策略 从上述分析可以看出，淮南商业地产呈现的是种结构性过 剩，因此，淮南的商业地产发展，应当是种补缺式的开发，根据 市场需求地块优势做理性投资精品开发。

本项目地处龙湖路商圈的边缘地带，处于核心商圈的二级干道 上，从商圈的整体位置来看，作为零售物业其地缘优势不明显。

根 据商圈的理论研究，整个核心商圈的二级干道是发展餐饮娱乐业的 最好地区。

从地块周边的环境状况来看，这理论是成立的。

从商业业态分析竞争策略 地块周围商业业态已经基本齐全，紧邻大润发商城 ，超市营业面积，服装，百货，超市白马服装批发市场国美电器商城营业面积，服装，家电和在建的商 之都营业面积，，积地点选择完全达到肉山羊现代化养殖的环境标准 要求。

本项目采用杂交繁育技术，即先进又成熟可靠，投资利润率 高，其经济效益生态效益和社会效益均佳，抗风险能力强。

建议核准实施。

第二章背景及必要性 项目建设背景 十七届三中全会审议通过的中共中央关于推进农村改革发展 若干重大问题的决定指出我国农业基础仍然薄弱，最需要加强 农村发展仍然滞后，最需要扶持农民增收仍然困难，最需要加快， 发展现代农业，必须按照高产优质高效生态安全的要求， 加快转变农业发展方式，推进农业科技进步和创新，加强农业物质 技术装备，以市场需求为导向科技创新为手段质量效益为目标， 构建现代农业产业体系农业部关于加快畜牧业发展的意见中 明确指出，大力调整优化畜牧业结构和布局是农业发展到定 阶段的必然要求，对于优化产业结构提高农牧业效益增加农民 收入和建设生态农业将产生重大而深远的影响。

国务院近期出台的扩大内需的十项措施提出，将进步加大 农业开发力度，取消对商业银行的信贷规模限制，合理扩大信贷 规模，加大对重点工程三农中小企业和技术改造兼并重组 的信贷支持，支持三农发展成为扩大内需的重要资金投向之。

项目建设的必要性 畜牧业发展状况是现代农业发展水平的重要标志，草业和种植 业通过饲草粮食和秸秆转化为养殖业服务，进而通过畜产品加工 业体现最终效益，达到效益的最大化。

畜牧业承农启工，既可完成饲 草粮食的转化增值，又可带动食品工业饲料工业等系列相关 产业的发展。

畜牧业是全州县的主要产业之，由于自然环境条件限制和经 营管理粗放，局部地区农牧民因为观念落后，开始大量处理牲畜， 甚至整圈出售，当地畜牧业发展受到了很大影响。

本项目采取公司的模式进行实施和运作，完善肉山羊产业化链 条。

公司将通过技术的改良扩大养殖规模，本项目实施后，可产生 显著的经济效益，增加当地税收，成为地方财政收入新的增长点。

同时带动种植业加工业服务业的发展，形成完整的产业化链条， 促进当地畜牧业结构调整和优化升级。

第三章建设条件 项目区概况 建设地点选择 选址原则依据 羊舍要选择地势较高南坡向阳排水良好和通风干燥 处建造。

环境潮湿对羊的生长繁殖防病不利，忌在低洼涝 地山洪水道冬季风口处建舍。

本着因地制宜适应肉山羊规模化产业化的需要， 所选择的场址要有发展余地。

地理位置 全州县位于广西自治区北部，素有广西北大门之称，东北依次 与湖南省道县双牌县永州市东安县新宁县交界，南东南 安全的要求， 加快转变农业发展方式，推进农业科技进步和创新，加强农业物质 技术装备，以市场需求为导向科技创新为手段质量效益为目标， 构建现代农业产业体系农业部关于加快畜牧业备的良性运行。

废水在沉砂出水后进入厌氧反应阶段之前需先进 行固液分离，粪渣进入粪渣处理系统，废水则继续进入系统进步处理。

厌氧处理具有能 耗低处理量大的优势，处理之后的出水在进入中高档百货，对面的财富广场，建设内 容也是商场超市等业态，以上所涉及的业态已经涵盖了大型百货卖 场服装电器批发零售市场中高档次百货商场。

因此，继续发展 零售商业，竞争将更为惨烈。

二从商业发展趋势角度分析竞争策略 从商业业态发展趋势来看，般会遵循这样的发展轨迹 原始的集贸市场传统的百货商店批发市场现代购物中心 综合商业体南各商圈商铺租金统计 三龙湖路商圈成为淮南新商业中心 龙湖路两侧集中了全市主要的商场，有市区最繁华的步行街 主要的专卖店和商场，面积超过万专卖店以及目前最繁荣的 商贸广场步行街区，总 四消费者满足度低，高端消费外流 淮南市是个矿业城市，城区分散城市基础建设相对滞后， 消费者需求没有被满足，尤其是高端需求外流。

目前城市的商业 业态只能满足中档以下人群的消费需求，城以看出，淮南商业地产呈现的是种结构性过 剩，因此，淮南的商业地产发展，应当是种补缺式的开发，根据 市场需求地块优势做理性投资精品开发。

本项目地处龙湖路商圈的边缘地带，处于核心商圈的从商业业态分析竞争策略 地块周围商业业态已经基本齐全，紧邻大润发商城 ，超市营业面积，服装，百货，超市白马服装批发市场国美电器商城营业面积，服装，家电和在建的商 之都。

二从商业发展趋势角度分析竞争策略 从商业业态发展趋势来看，般会遵循这样的发展轨迹 原始的集贸市场传统的百货商店批发市场现代购物中心 综合商业体普 通发展规律，但是从各种项目的实际来看则呈现了两种状态，是， 完全照搬外国发展模式，硬件水平迅速达到发达国家水平，但经营效 果不佳。

二是，概念炒作，借助国外新颖的商业名词，形成具有吸引 力摊 集贸市场 百货商场 商业街 批发市场 购物中心 便利店 仓储式商店 人均 美元 低于以上 城市化率低于图表商业业态发展轨迹 发展大型购物中心，淮南市的商业正处于由传统商业向现 代购物中心转型的发展阶段，城市消费能力不足以支持万平方米 的大型购物中心，般情况下二线城市城区人口万以下的城市， 的环 境考虑，此地块在发展商超的机会也是不大的，地块周边已经存在了 多家大型超市，趋于饱和状态。

专业店专业市场从地块的条件来讲，可以寻找突破口 的就是细分的专业店，目前地块周边存在有日常用品专业市场，装修 电器专业店等业态。

可以突破的方向有结合高尚住宅区，发展专业体育健身专营店时尚家居生活馆以及餐饮娱乐文化产业。

三从竞争环境的角度分析竞争策略 从规避竞争的角度出发来考虑这地块的商业用途，可以发现， 这商业地块缺少的正是大型的高品位的休闲娱乐场所，因此发展 休闲娱乐业是这地块错位竞争的个最好选择。

四从发展商务休闲产业的优势角度分析 从发展休闲娱乐业的优势劣势角度出发，我们发现 地块处于交通要道，但偏离核心商圈，交通环境相对优越。

广场的设计，为发展休闲娱乐业提供了良好的自然环境。

周边拥有多处商业物业