（项目论证）凤溪湖景区旅游开发项目可行性投资论证报告（材料正文）

胜浦距苏 州市区，有条公交线路直达，距沪宁高速入口，距虹 桥机场分钟车程，距浦东机场需分钟车程。

投资状况 投资项目质量和数量齐驱并进。

累计吸引中外项目多个，其 中吸引欧洲美国新加坡印尼日本韩国香港台湾等国家 和地区企业多家，其中不乏国际知名企业旗舰型企业，如在胜 累计投资亿美元的金光集团世界五百强企业美国铝业和美上述规划条件作为未来该土 地公开挂牌规划限制参考，具体规划条件以规划局公告为准。

红线图 地块上现有建筑金苑邻居中心，投用年代为年。

占地 面积，总建筑面积。

胜浦镇承诺 第三部分区域分析 项目所在区域发展情况 胜浦镇发展概况 胜浦是个新兴集镇，与中华人民共和国同龄。

年撤乡建镇， 属吴县。

这年，胜浦镇成建制从吴县划归苏州工业园区。

胜浦镇位，注册内资亿元，居 民人均收入万元。

在年国家统计局农村社会经济调查队发 布的全国首次小城镇综合发展指数测评结果中，胜浦镇位列全国千强 镇第位。

基础设施建设 基础设施建设达到了八通平 污水集中到污水厂集中处理达标后排放供水燃气排水排污 邮电有线电视基本实现了全覆盖。

便利的交通条件 胜浦地理位置独特，西连苏州市区，南靠苏沪快速公路，北临沪 宁高速公路京沪铁累计吸引中外项目多个，其 中吸引欧洲美国新加坡印尼日本韩国香港台湾等国家 和地区企业多家，其中不乏国际知名企业旗舰型企业，如在胜 累计投资亿美元的金光集团世界五百强企业美国铝业发各类成熟商业网万多平方米， 新建绿地多万平方米，绿化覆盖率超过，通过了国家卫生镇 的考核验收，通过了全国环境优美乡镇的考核验收，生态环境得到有 效保护，生活环境得到显著改善，目前，旧镇改造全 居宜业的东方欧美式小镇。

原有规划胜浦镇居住人口万，因城市的快速发展，人口聚集 力增强，预计至年胜浦镇人口将达万人。

本项目属在胜浦镇新规划中处于城市中心，周边密集分布镇主要 行政办公机构善。

按照总体规划，胜浦镇将建设成为苏州工业园区东部新的城市副 中心。

胜浦镇商业历史上基础较为薄弱。

改革开放以来，特别是工业 园区开发建设以来，随着胜浦镇由传统农业乡镇向现代工业化小城镇 快速转变报告在测算数据时，为了保证开发的每环节都优质高效， 公司需精心组织规划设计功能定位，组建支高素质高 水平的工程管理队伍，以及高水准的专业营销团队操作项目， 这将大大有利于规避不可预见风险。

降低开发成本，同时紧 紧地抓住市场机会，增加销售收入，达到先前制定的盈利目 标 本项目由于地下室面积较大，在租赁收入测算中，将地下室 半以上面积纳入商业出租计划 本项目地块还未正式挂牌出让，经与胜浦镇政府协商，未来 该土地公开挂牌价拟定在，万元，万元之间。

公 司从投资效益和风险控制方面考虑，在参与该地块竞拍时， 设立了二种可能的土地竞拍价注表示土地价格为， 区胜浦镇集体资产经营管理公司与公司共同成立苏州工业园区胜 浦项目公司进行项目的开发建设，公司全资子公司苏州工业园区融鼎 资产管理有限公司负责项目建成后运营管理。

注册资本，万元。

出资比例公司以现金投资，万元，占注册资本 苏州工业园区胜浦镇集体资产经营管理公司以现金投 资，万元，占注册资本。

合作期限年 项目名称金苑邻居中心项目暂定。

项目地理位置胜浦镇兴浦路中胜路交界口东北角。

项目规模占地面积，可建建筑面积约，。

地块权属胜浦镇负责以旧镇改造申报等方式，设置相 关条件，促成地块挂牌上市。

随后，由胜浦镇下属苏州工业园区胜浦 镇集体资产经营管理公司与公司联合投标获取土地。

土地性质商服用地。

土地使用费按国家有关规定缴付。

项目功能设置 根据项目规划限制以及周边住宅商业现状，作以下功能设置 在招商项目上满足胜浦镇的商业配套要求，在业态布局上除邻里中心 项必备功能和项商业配套功能外，还设置商务办公连锁经济 型酒店连锁院线影院，以填补胜浦镇在该方面的需求。

项目运营方式 项目实施销售租赁相结合的经营方式商务办公部分实施转让， 确保项目投资资金回笼，减轻公司财务压力并支持后期运营商业部 分实施租赁，确保项目整体服务功能完善稳定酒店部分由公司负 责经营管理，以便公司的酒店连锁发展。

七项目地块初勘等情况 规划条件 注相关规划条件是与胜浦镇政府协商后拟定上述规划条件作为未来该土 地公开挂牌规划限制参考，具体规划条件以规划局公告为准。

红线图 地块上现有建筑金苑邻居中心，投用年代为年。

占地 面积，总建筑面积。

胜浦镇承诺将其拆平，以便于公司与胜浦镇下属企业成立的项目 公司进场开发建设。

八项目规划设计工程开发建设招投标等方面的政策 项目规划设计工程开发建设招投标等方面的政策参照园区相 关规定执行。

第三部分区域分析 项目所在区域发展情况 胜浦镇发展概况 胜浦是个新兴集镇，与中华人民共和国同龄。

年撤乡建镇， 属吴县。

这年，胜浦镇成建制从吴县划归苏州工业园区。

胜浦镇位于苏州工业园区东部，规划面积平方公里，下辖 个社区，总人口万人，其中户籍人口万人，外来人口 万人。

经济发展水平 年胜浦地区生产总值亿元，地方般收入亿元， 到账外资亿美元，注册外资亿美元，注册内资亿元，居 民人均收入万元。

在年国家统计局农村社会经济调查队发 布的全国首次小城镇综合发展指数测评结果中，胜浦镇位列全国千强 镇第位。

基础设施建设 基础设施建设达到了八通平。

累计投入十几亿元，基本完 成了胜浦镇区域的主要基础设施开发建有主干道路条，总长近，镇区道路硬化率建成污水管网，多米和污水泵 站座，通过污水管网将所有工业企业排放的工业废水及全镇生活 污水集中到污水厂集中处理达标后排放供水燃气排水排污 邮电有线电视基本实现了全覆盖。

便利的交通条件 胜浦地理位置独特，西连苏州市区， 万 编制范围 本可行性研究报告的研究范围包括 项目提出的背景及建设的必要性 项目的选址与建设环境条件 中华人民共和国土地管理法 中华人民共和国森林法 中华人民共和国农业法 安徽生态省建设总体规划纲要 国家环境保护总局关于印发投资项目可行性研究指南 宿州市统计年鉴年 项目单位提供的背景资料技术数据等。

编制范围 本可行性研究报告的研究范围包括 项目提出的背景及建设的必要性 平均日旅客发送量 设计年度平均日旅客发送量是反映车站建设规模和生产 能力的重要指标，也是确定各类设施规模和评定站级的主要 依据。

确定设计年度平均日旅客发送量时应遵循以下原则 根据车站服务区域道路旅客运输发展规律，选择适 当的预测方法和预测模型进行预测分析。

最后采用定量计算 与定性分析相结合方法，确定设计年度平均日旅客发送量。

定量预测方法，主要有增长率统计法均日旅客发送量为人次。

旅客最高聚集人数 按照汽车客运站级别划分和建设要求 附件的规定，旅客最高聚集人数有以下三 种计算方法 根据设计年度平均日旅客发送量计算选取。

计算百分比的选取 设计年度计算百分比设计年度计算百分比 平均日旅 客发送量 人次 平均日旅 客发送量 人次  辆 综合系数，般取。

日均发车班次 日均发车班次可按下式计算求得  式中日均发车班次，班次 不均衡系数，般取 过站车人 因而，旅客最高聚集人数取人。

日均发车班次 日均发车班次可按下式计算求得  式中日均发车班次，班次 不均衡系数，般取 过站车载乘率 班次 发车位数 发车位数可按下式计算求得  式中发车位数，个 考虑到达客车和进站客车停靠需增加车位的系数，即增 设系数，般取 营业时间内平均每小时发车次数。

通过计算并按照实际的需要，综合考虑，确定发车位数为 个。

车站总占地规模 按照交通部汽车客运站级别划分和建设要求 中规定的国家级客运站的建设标准，车 站总占地面积按每人次日发量指标进行核定，且不低于下 表所列指标的计算值。

车站占地面积指标单位百人次 设备名称级车站二级车站三四五 级车站 占地面积 通过按提供的指标计算，车站总占地面积应不低于 。

第四章建站条件及站址选择方案 站址选择原则 车站站址应纳入城镇总体规划，合理布局。

车站站址选择还应符合下列原则 便于旅客集散和换乘，尽可能地节省旅客出行时间和 费用，减少在市内换乘次数。

与公路城市道路城市公交系统和其他运输方式的 站场衔接良好，确保车辆流向合理，出入方便。

具备必要的工程地质条件，方便与城市的公用工程 网系道路网电力网给排水网排污网通讯网等的连 接。

具备足够的场地能满足车站建设需要，并有发展余地。

地理南靠苏沪快速公路，北临沪 宁高速公路京沪铁路和国道，东靠国际大都市上海。

胜浦距苏 州市区，有条公交线路直达，距沪宁高速入口，距虹 桥机场分钟车程，距浦东机场需分钟车程。

投资状况 投资项目质量和数量齐驱并进。

累计吸引中外项目多个，其 中吸引欧洲美国新加坡印尼日本韩国香港台湾等国家 和地区企业多家，其中不乏国际知名企业旗舰型企业，如在胜 累计投资亿美元的金光集团世界五百强企业美国铝业和美上述规划条件作为未来该土 地公开挂牌规划限制参考，具体规划条件以规划局公告为准。

红线图 地块上现有建筑金苑邻居中心，投用年代为年。

占地 面积，总建筑面积。

胜浦镇承诺 第三部分区域分析 项目所在区域发展情况 胜浦镇发展概况 胜浦是个新兴集镇，与中华人民共和国同龄。

年撤乡建镇， 属吴县。

这年，胜浦镇成建制从吴县划归苏州工业园区。

胜浦镇位，注册内资亿元，居 民人均收入万元。

在年国家统计局农村社会经济调查队发 布的全国首次小城镇综合发展指数测评结果中，胜浦镇位列全国千强 镇第位。

基础设施建设 基础设施建设达到了八通平 污水集中到污水厂集中处理达标后排放供水燃气排水排污 邮电有线电视基本实现了全覆盖。

便利的交通条件 胜浦地理位置独特，西连苏州市区，南靠苏沪快速公路，北临沪 宁高速公路京沪铁累计吸引中外项目多个，其 中吸引欧洲美国新加坡印尼日本韩国香港台湾等国家 和地区企业多家，其中不乏国际知名企业旗舰型企业，如在胜 累计投资亿美元的金光集团世界五百强企业美国铝业发各类成熟商业网万多平方米， 新建绿地多万平方米，绿化覆盖率超过，通过了国家卫生镇 的考核验收，通过了全国环境优美乡镇的考核验收，生态环境得到有 效保护，生活环境得到显著改善，目前，旧镇改造全 居宜业的东方欧美式小镇。

原有规划胜浦镇居住人口万，因城市的快速发展，人口聚集 力增强，预计至年胜浦镇人口将达万人。

本项目属在胜浦镇新规划中处于城市中心，周边密集分布镇主要 行政办公机构善。

按照总体规划，胜浦镇将建设成为苏州工业园区东部新的城市副 中心。

胜浦镇商业历史上基础较为薄弱。

改革开放以来，特别是工业 园区开发建设以来，随着胜浦镇由传统农业乡镇向现代工业化小城镇 快速转变报告在测算数据时，为了保证开发的每环节都优质高效， 公司需精心组织规划设计功能定位，组建支高素质高 水平的工程管理队伍，以及高水准的专业营销团队操作项目， 这将大大有利于规避不可预见风险。

降低开发成本，同时紧 紧地抓住市场机会，增加销售收入，达到先前制定的盈利目 标 本项目由于地下室面积较大，在租赁收入测算中，将地下室 半以上面积纳入商业出租计划 本项目地块还未正式挂牌出让，经与胜浦镇政府协商，未来 该土地公开挂牌价拟定在，万元，万元之间。

公 司从投资效益和风险控制方面考虑，在参与该地块竞拍时， 设立了二种可能的土地竞拍价注表示土地价格为，