（项目论证）初中校舍改造项目可行性投资论证报告（材料正文）

总的 思路是全面占领市场，进行立体式开发，确立在的绝 对竞争优势。

在发展战略上，制定了多区域拓展，多方式扩 张的发展思路。

在区域拓展上，首先是在全省个地市都要 开办家以上银座分店，在此基础上，逐步向县乡市 场延伸，并适时向省外扩张。

展店方式上，总结近业的党员 干部员工都表现出了较高的政治觉悟和大局观念，理解支 持配合集团党委的决策，从而使整个改制工作顺利推进，有 力支持了集团的发展。

从年开始，集团进入了战略发展的新阶段。

在总结前手段的发展模式。

各产业按照集团部 署，掀起了干事创业的新高潮。

产业概况 在推进改制的同时，集团以抢抓机遇加快发展为总抓手， 正确分析市场形势，对各产业的发展方向做出了部署，赢得了 的现代零售业是集团的主业。

在发挥主 业优势方面，商业集团遵循产业发展规律根据国家产业政策， 改造传统商业，积极进行业态创新和管理创新，银座的品牌效 应社会声誉信用度和整体实力得到了快速南乃至现代零售业态发展起到 了积极作用。

年，银座在济南开办了第家连锁分店 济南银座购物广场年，又开办了第家异地分店 银座商城。

入世以来，为应对全国零售业百舸争流高速扩张 在发展战略上，制定了多区域拓展，多方式扩 张的发展思路。

在区域拓展上，首先是在全省个地市都要 开办家以上银座分店，在此基础上，逐步向县乡市 场延伸，并适时向省外扩张。

展店方式上，总 在依靠企业积累迅速扩张规模的同时，商业集团还利用 证券市场对外合作加快发展步伐。

商业集团控股的上市公司 银座集团股份，现已成为沪深两市商业板块中的绩优企业， 为零售业发展搭建了好的资本式的 连锁经营体制改革，成立了采购本部营运本部财务本部 人力资源本部企业发展本部和物业管理中心六大本部。

总部 将采购财务物流人事权统上收，内部实行统采购 统配送统结算长足发展的关键所在。

现在，银座零售业主 要经营高档百货购物广场家居专卖店三种主力业态。

百货 店业态突出高档为主中档为辅的市场定位和主题化特色 化品牌化系列化的经营特色，满省个 地级市的战略性布局，些市场成熟的市还要开家分号， 使银座零售业在形成绝对的市场竞争优势。

在业态选择 上，将以百货和购物中心两种业态为重点，积极拓展家居专卖 的经营，实现错位发展优势互补协调联动，努力打造银 座的竞争优势。

在着力完成地级市布点的同时，加快县级网点的开办速度。

在成立东西两个开发项目部，东部以潍坊周边地市的县为重 点，西部以济南周边地市的县为重点，分别开发东西部的县 级市场。

争取到年，开发家左右的分店，完成在主要 县级市的市场布局在城市社区开办连锁超市的步伐也要加快。

在完成了银座地县两级市场布局后，着手开发 的乡镇农村市场。

以县市分店为旗舰店，选择人口较多 条件较好的乡镇和村庄开设小型便民超市，形成县域流通的小 循环，再融入银座县级商业的大循环。

和集团实际，年，党委明确提出了 发展以银座品牌为代表的零售业和以生化制药为代表的高 科技产业两大主业，重点发展房地产和教育两个重点产业的发 展战略。

这战略的提出，对整合资源，突出主业，优化盈利 模式，加快集团发展起到了有力的指导和推动作用。

在战略实施上，为实现集团经营方向的战略性转移，集团 以较大的勇气和魄力，坚决清除影响集团发展的瓶颈和障碍， 推进传统批发企业和工程装饰类企业的全面改制，腾出精力突 出抓好骨干产业的发展。

明确提出虚盈实亏或扭亏无望的企业， 律停止经营，由集团实施重组分流。

党委在改制过程中始终 坚持稳妥公正透明的原则，确保稳定。

专门成立了三个中 心，分别负责对行政离退休企业离退休和内退病退人员进行 管理服务，费用全部由集团统筹解决。

高度重视改制企业的 员工分流工作，通过内部安臵实行内退病退政策支付解除 不到期和无固定期劳动合同的员工经济补偿金等措施，保证了 人员分流的顺利进行。

成立了资产经营公司，对改制企业的资 产实行了统管理盘活利用对改制企业的银行贷款，采取 了承接延续重组协商等解决方式，避免了贷款纠纷。

在 党委的领导下，集团上下共同努力，从年年，先后 改制或停止经营二级公司家，三级公司近家，分流安臵 人员余人。

在改制过程中，集团特别是改制企业的党员 干部员工都表现出了较高的政治觉悟和大局观念，理解支 持配合集团党委的决策，从而使整个改制工作顺利推进，有 力支持了集团的发展。

从年开始，集团进入了战略发展的新阶段。

在总结前 两个发展阶段经验的基础上，进步明晰了发展重点，确立将 零售业作为主业，提出突出发展零售主业，重点抓好生化制 药和房地产业，多业态协同发展的总体思路，以资本扩张为 主线，兼并联合为重要手段的发展模式。

各产业按照集团部 署，掀起了干事创业的新高潮。

产业概况 在推进改制的同时，集团以抢抓机遇加快发展为总抓手， 正确分析市场形势，对各产业的发展方向做出了部署，赢得了 难得的发展空间。

目前，已形成以银座零售业为主业生物 制药和房地产为重点产业的经营布局，在教育酒店传媒 投资食品加工等方面也取得了成就。

银座零售业 以银座品牌为代表的现代零售业是集团的主业。

在发挥主 业优势方面，商业集团遵循产业发展规律根据国家产业政策， 改造传统商业，积极进行业态创新和管理创新，银座的品牌效 应社会声誉信用度和整体实力得到了快速提升。

年， 银座零售业实现营业收入超过亿元，位列全国强。

年，商业集团第家零售企业银座商城开业。

作为 省会济南首个大型现代化高档百货店，银座开业不久即成长为 全省百货店的龙头，对带动济南乃至现代零售业态发展起到 了积极作用。

年，银座在济南开办了第家连锁分店 济南银座购物广场年，又开办了第家异地分店 银座商城。

入世以来，为应对全国零售业百舸争流高速扩张 的竞争新态势，商业集团又依托银座品牌优势，加快扩张步伐， 谋这些个强身健体的场所 家庭休闲娱乐会所设臵棋牌室书吧小超市等，适合业主全家 娱乐休闲 自由会所拟设臵为影音室形体课室大型讲座等，适 合于业主自由租用和社区小型活动 泛会所设羽毛球场健身中心网球场老年晨练场儿童游戏 场等 医疗保健拟与四川省石油总医院合作，开设绿色健康通道，建 立医疗健康服务中心，组织专家定期询诊检查常规化验等保健服 务。

电子保安拟建中央电视监控中心，红外线周界报警系统，电子 巡逻系统设臵紧急求救按钮，与监控中心联网等等。

超市拟引进知名超市大户，彻底解决小区购物问题。

公交专线拟开通成都市区至本社区的公交专线，进步缩短本 项目与市区的距离。

学校本项目教育配套齐备。

中和镇现有省级重点中学中和 中学所设施齐全的重点实验小学中和实验小学所有全封 闭的高级幼儿园佳佳幼儿园所这些将彻底解决未来业主的后 顾之忧。

晨练跑道拟在整个小区外围修建个曲形晨练跑道，进步提 升小区的健康社区形象。

拟在晨练跑道的外侧建花墙。

透绿化设计，将进步改善小区空 气质量，社区环境，提升楼盘的品质。

三成都别墅和高档住宅市场 成都别墅市场的形成 发展中的成都别墅市场 成都房地产业发展到年，市场已经成熟。

别墅及高档住宅小区 已不再是针对金字塔尖的极少数人群，特别是源于欧美，流行于 京沪等地的，在成都大量涌现后，高档物业进入大面积 的白领家庭，消费大众化，标志成都高档物业市场的成熟。

成都别墅市场 成都市内别墅 年，成都市内的别墅大量涌现，但就目前的情况而言，大多数 并不能称为真正的别墅。

自身特点不鲜明，没有出现符合未来建筑发 展趋势的个性化特色，只能算是大房。

首先，就环境来讲，在市内建别墅对开发商有许多现实的问题。

市内 的土地非常珍贵，土地的成本因素不允许让开发商开发低密度低容 积率大面积绿地的社区，为保证回报，必然就会牺牲社区环境， 别墅社区的私密性间距绿化等指标将受到限制。

而对于买方市场， 花费买别墅的金钱，却不能享受别墅业主应该拥有的环境，购买意 愿就大打折扣了。

第二是人为因素，别墅建在市区内，虽然交通较方便，但环境嘈杂。

而对于别墅的业主来讲，安静清幽是他们的第要求。

第三，市内的许多别墅，并非个单独的别墅群，而是与电梯公寓 多层等交叉混杂，这严重影响了别墅的定位和文化品味。

成都别墅郊区化趋势明显 年，成都房地产市场出现新特点别墅项目郊区化。

方面 是价值规律起作用。

成都郊县房产开发以起点低发展空间大售价 相对较低的前提下，利润高而吸引大批开发商另方面也更加符 合别墅这高档物业的基本特征，远离城市的喧哗，较大规模的开发 和实现配备完善的生活配套，低密度低容积率等等，要实现这些 相对市内就容易得多。

而对于买方市场，价格较市内低，环境远比市 内好，车程也不远，考虑入住就在情理之中了。

总的来说，郊县别墅市场进入年，前景片光明，买方市场出 现积极变化。

随着投资及求规模优势，项目拓展和经营效益进入新的发展阶段。

总的 思路是全面占领市场，进行立体式开发，确立在的绝 对竞争优势。

在发展战略上，制定了多区域拓展，多方式扩 张的发展思路。

在区域拓展上，首先是在全省个地市都要 开办家以上银座分店，在此基础上，逐步向县乡市 场延伸，并适时向省外扩张。

展店方式上，总结近业的党员 干部员工都表现出了较高的政治觉悟和大局观念，理解支 持配合集团党委的决策，从而使整个改制工作顺利推进，有 力支持了集团的发展。

从年开始，集团进入了战略发展的新阶段。

在总结前手段的发展模式。

各产业按照集团部 署，掀起了干事创业的新高潮。

产业概况 在推进改制的同时，集团以抢抓机遇加快发展为总抓手， 正确分析市场形势，对各产业的发展方向做出了部署，赢得了 的现代零售业是集团的主业。

在发挥主 业优势方面，商业集团遵循产业发展规律根据国家产业政策， 改造传统商业，积极进行业态创新和管理创新，银座的品牌效 应社会声誉信用度和整体实力得到了快速南乃至现代零售业态发展起到 了积极作用。

年，银座在济南开办了第家连锁分店 济南银座购物广场年，又开办了第家异地分店 银座商城。

入世以来，为应对全国零售业百舸争流高速扩张 在发展战略上，制定了多区域拓展，多方式扩 张的发展思路。

在区域拓展上，首先是在全省个地市都要 开办家以上银座分店，在此基础上，逐步向县乡市 场延伸，并适时向省外扩张。

展店方式上，总 在依靠企业积累迅速扩张规模的同时，商业集团还利用 证券市场对外合作加快发展步伐。

商业集团控股的上市公司 银座集团股份，现已成为沪深两市商业板块中的绩优企业， 为零售业发展搭建了好的资本式的 连锁经营体制改革，成立了采购本部营运本部财务本部 人力资源本部企业发展本部和物业管理中心六大本部。

总部 将采购财务物流人事权统上收，内部实行统采购 统配送统结算长足发展的关键所在。

现在，银座零售业主 要经营高档百货购物广场家居专卖店三种主力业态。

百货 店业态突出高档为主中档为辅的市场定位和主题化特色 化品牌化系列化的经营特色，满省个 地级市的战略性布局，些市场成熟的市还要开家分号， 使银座零售业在形成绝对的市场竞争优势。

在业态选择 上，将以百货和购物中心两种业态为重点，积极拓展家居专卖 的经营，实现错位发展优势互补协调联动，努力打造银 座的竞争优势。

在着力完成地级市布点的同时，加快县级网点的开办速度。

在成立东西两个开发项目部，东部以潍坊周边地市的县为重 点，西部以济南周边地市的县为重点，分别开发东西部的县 级市场。

争取到年，开发家左右的分店，完成在主要 县级市的市场布局在城市社区开办连锁超市的步伐也要加快。

在完成了银座地县两级市场布局后，着手开发 的乡镇农村市场。

以县市分店为旗舰店，选择人口较多 条件较好的乡镇和村庄开设小型便民超市，形成县域流通的小 循环，再融入银座县级商业的大循环。