（项目论证）千万件高档针织成衣项目可行性投资论证报告（材料正文）

种种迹象表明紧缩的住房消费信贷政策开始出现松动。

三经济适用房廉租房政策 今年以来，作为国家房地产调控政策的重要内容，政府加大了对 城市经济适用房用地开发及消费的政策倾斜。

种种迹象表明优先 保证中低收入家庭的住房，是未来房地产政策调控的大势趋势。

四加强技术进步引导 在创建和谐面，下步的政策重点是推进落实已出台的各项宏观调控 措施，不再出台新的调控政策。

努力实现调整结构保障供给分 类指导稳定价格的宏观调控目标，加强结构调整和规范房地产市 场。

同时政府已经意台的以下政策中可以看出 月份，建设部公布了建设部年工作要点，其中提到， 为了遏制炒房，将落实商品房预销售合同联机备案和实名制购房制 度严肃查处内部认购违规促销囤积房源哄抬房价等和郊 区将由目前的提高到不得低于，新规定将追溯至今年月 日。

月底，建设部通报了个城市尚未建立廉租房制度。

而后又 下发紧急通知，要求北京上海天津等个城市提供商品房供应 和空置情况有关款松绑， 包括中国工商银行和上海浦东发展银行相继推出优惠措施，比如对房 龄限制放宽给信誉好的客户第二套房利率打折等，而建设银行更正式推出以住房为载体的个人住房最高额抵押贷款新产品，即客户以自地产调控政策的重要内容，政府加大了对 城市经济适用房用地开发及消费的政策倾斜。

种种迹象表明优先 保证中低收入家庭的住房，是未来房地产政策调控的大势趋势。

四加强技术进步引导 在创建标，不能通过验收。

十五期间，我国将建立以政府办公建筑为主的能耗统计 审计和披露制度，而建筑节能管理条例已经列入国务院年 的立法计划，会争取尽早出台。

四未来走势预测 区的土地价格几乎可以用 飞涨来形容，块商住用地的价格不可思议的达到了万元 亩，楼面地价达到了元，成本的增加将导致开发商提高售价， 以保证开发利润。

年，国家将不会有新的政策出台，重理特征 及跟风的购买习性的影响下，市场将呈现片繁华之景象。

在以上三个因素的共同作用下，可以大胆预测城区住宅价格的 涨幅不会低于。

二竞争加剧 年，五城区的住宅供应首次面积超过和非机动车道都 将成为沥青路面，二环路车速将由现在的公里小时，提高到 公里小时 武阳大道已年月全面竣工的武阳大道，连接晋阳路和 地产开发竞争越来越激烈 从年代开始以置信成都统建万达博瑞等知名企业的进 入城西片区后，城西房地产市场便进入了个高速发展阶段，而如今随着优品道蜀风花园城成都花园望郡鹭岛国际社区 中海国际社区等大规模的高品质楼盘的成功亮相，城西楼市之 间的竞争已经从硬性竞争转向软环境竞争，同品质的楼盘在价格档 次环境设计物业管理方面差距越来越具有差异性，竞争日趋激烈。

开发理念日趋同时，随着 城市建设的发展以及区域居住中心的发展，成都市各个区域商业中心 处于整合形成中尚处于初级阶段整体来看，成都市商业环境不利 于小型商业地产的开发，不利于沿街无序铺面的开发与销售商业地 产宏观发展环境也较为恶劣目前成都市规划政策等因素处于不确定 状态，受国家宏观调控的影响也较大商业地产供应过剩，大量商业 地产项目处于崩盘边缘，商业地产开发市场风险极大，专业市场竞争 也异常激烈郊区商业项目的崛起转移了大部分投资者的投资方向，同时大部分商业项目经营上的失败例如城中的欧莱特城南的灿 坤以及金沙片区的诺玛特等以经营失败退场导致大部分投资者对商 业地产投资望而却步，城区商业地产的前景堪忧。

从成都市商业地产供需局面来看，目前部分区域商业中心逐渐形 成，但是在销售与经营上均不理想大部分区域商业中心项目目前处 于空置状态部分经营项目的经营状况不令人满意项目的市场压力 以低租金招揽商家以及销售投资汇报承诺等因素转嫁给开发商部分 商业地产开发商纷纷转向住宅的开发例如蓝光集团等部分区域 的专业市场开发比较火爆，但是在销售上碰见来自于各种投资物业的 竞争压力，销售周期长，经营困难。

但是值得注意的是据成都市房管局统计，岁末之际，连续 几周成都商业地产销售都始终以等比例高幅增长。

回顾年来成都商业地产发展历程，有关专家认为上述增长数 据并非偶然，而是表明成都商业地产正在渐渐从沉寂中复苏。

三房地产政策环境分析 政策方面，下步的政策重点是推进落实已出台的各项宏观调控 措施，不再出台新的调控政策。

努力实现调整结构保障供给分 类指导稳定价格的宏观调控目标，加强结构调整和规范房地产市 场。

同时政府已经意识到，若过度收缩房地产投资，可能会导致未来 房价反弹。

优先保证中低收入家庭的住房，是未来房地产政策调控的 首要趋势。

政策趋势 稳定政策，适度微调。

这将是年内宏观调控的基调。

这从今年新 出台的以下政策中可以看出 月份，建设部公布了建设部年工作要点，其中提到， 为了遏制炒房，将落实商品房预销售合同联机备案和实名制购房制 度严肃查处内部认购违规促销囤积房源哄抬房价等违法违规 行为。

月初，国土资源部表示，年内将在有条件的地区实施勾地制 度。

月日，国家税务总局发布文件，对房地产企业预售收入的 预计营业利润率做出调整，其中，省会城市和计划单列市的城区和郊 区将由目前的提高到不得低于，新规定将追溯至今年月 日。

月底，建设部通报了个城市尚未建立廉租房制度。

而后又 下发紧急通知，要求北京上海天津等个城市提供商品房供应 和空置情况有关数据。

这是建设部首次向地方政府要求获得当地的商 品房空置数据。

二住房信贷政策 度紧缩的银行个人贷款业务日前传来利好信息。

银行出于扩大 优质客户范围，增加贷款业务的考虑，开始为个人住房贷款松绑， 包括中国工商银行和上海浦东发展银行相继推出优惠措施，比如对房 龄限制放宽给成熟资 产万元。

由于项目建设所需资金巨大，为了保证项目建设的顺利实施，遵循分 期建设滚动发展逐步完善的原则，多渠道筹集建设资金。

同时实行谁投资谁 受益的原则，给予投资商更多的优惠条件和政策，多渠道筹集资金，吸引外资内资 和社会资金等参与项目建设。

根据旅游区的实际情况，项目建设资金拟从以下几个方面 筹集解决 招商引资万元，占 银行贷款万元，占 申请旅游建设专项资金万元，占 上级拨款万元，占 建设单位自有资金万元，占。

第六节研究结论 通过对兰坪县罗古箐大羊场旅游区开发项目的建设条件市场条件经济效益 等方面的综合分析显示，要开发的旅游产品能完善怒江州现有旅游产品结构，丰富旅游 产品内涵，提升兰坪县以及怒江州的旅游形象，形成新的市场卖点同时，该项目的实 施还有利于更好保护罗古箐大羊场旅游区的自然和人文资源，促进旅游开发与资源 保护协调配合。

因此，该项目的实施将有力地促进怒江州旅游业的可持续发展。

该项目 的开发具有较稳定和持续增长的效益，随着人们生活水平的提高，政府的大力扶持，客 源的再增长及消费水平的提高，投资者的预期回报将得到较好的体现。

综合经济效益社会效益和生态效益，本项目是可行的。

第二章项目建设背景 第节区域经济社会状况 地理位置 兰坪县位于云南省西北部，怒江傈僳族自治州东部，东连丽江，剑川北临维西 南接云龙西与怒江州腹地相连。

县政府所在地金顶镇，距离省会昆明市公里距 离怒江傈僳族自治州州府六库公里距离周边的大理市公里，距离丽江公 里，距离维西公里，距离云龙公里。

兰坪自古以来就是怒江通往云南内地的交 通要道，其地理区位十分重要。

兰坪东接玉龙雪山风景名胜区，南连大理风景名胜区，而且是连接两大国家级自然 保护区高黎贡山自然保护区和白马雪山自然保护区的重要纽带，而且兰坪县的老窝 山大羊场也是三江并流世界自然遗产的重要组成部分。

因此兰坪旅游业的发展对形成 滇西北旅游区域体化，加强周边各旅游区的连续性组合性，丰富旅游内容增加游 客停留时间有重要的意义。

罗古箐大羊场旅游区位于兰坪县东北部距兰坪县城公里，距离丽江黎明 景区公里距剑川石宝山景区公里，东南方向紧邻世界自然遗产三江并流老君山 风景区。

其开发不仅将兰坪旅游溶入丽江大理的客源市场，快速启动兰坪的旅游市场， 同时还将形成连接丽江虎跳峡石鼓黎明老君山兰坪罗古箐大羊 场富和山啦井古盐镇澜沧江峡谷怒江大峡谷的横跨三江并流的山 海经考古旅游通道，形成南连大理剑川兰坪罗古箐，北上维西德钦的澜沧 江旅游通道与金沙江旅游线形成两江旅游环线。

二自然环境 地形地貌 旅游区地处云岭山系老君山雪帮山之间，位于通甸河谷东部地貌类型为山间槽 谷地貌。

地质构造为反型地质构造，山间槽地南北伸展。

罗古箐属第四季冰川地 貌，属较为典型的型冰蚀谷地。

由于兰坪地处兰坪思茅凹陷地段，中新生代 红色地层大面积暴露，于罗古箐峡谷形成大面积的红岩丹霞地貌。

信誉好的客户第二套房利率打折等，而建设银行更正式推出以住房为载体的个人住房最高额抵押贷款新产品，即客户以自 有住房向银行作最高额抵押在有效期间和贷款额度内循环使用的贷 款，贷款有效期最长为年。

种种迹象表明紧缩的住房消费信贷政策开始出现松动。

三经济适用房廉租房政策 今年以来，作为国家房地产调控政策的重要内容，政府加大了对 城市经济适用房用地开发及消费的政策倾斜。

种种迹象表明优先 保证中低收入家庭的住房，是未来房地产政策调控的大势趋势。

四加强技术进步引导 在创建和谐面，下步的政策重点是推进落实已出台的各项宏观调控 措施，不再出台新的调控政策。

努力实现调整结构保障供给分 类指导稳定价格的宏观调控目标，加强结构调整和规范房地产市 场。

同时政府已经意台的以下政策中可以看出 月份，建设部公布了建设部年工作要点，其中提到， 为了遏制炒房，将落实商品房预销售合同联机备案和实名制购房制 度严肃查处内部认购违规促销囤积房源哄抬房价等和郊 区将由目前的提高到不得低于，新规定将追溯至今年月 日。

月底，建设部通报了个城市尚未建立廉租房制度。

而后又 下发紧急通知，要求北京上海天津等个城市提供商品房供应 和空置情况有关款松绑， 包括中国工商银行和上海浦东发展银行相继推出优惠措施，比如对房 龄限制放宽给信誉好的客户第二套房利率打折等，而建设银行更正式推出以住房为载体的个人住房最高额抵押贷款新产品，即客户以自地产调控政策的重要内容，政府加大了对 城市经济适用房用地开发及消费的政策倾斜。

种种迹象表明优先 保证中低收入家庭的住房，是未来房地产政策调控的大势趋势。

四加强技术进步引导 在创建标，不能通过验收。

十五期间，我国将建立以政府办公建筑为主的能耗统计 审计和披露制度，而建筑节能管理条例已经列入国务院年 的立法计划，会争取尽早出台。

四未来走势预测 区的土地价格几乎可以用 飞涨来形容，块商住用地的价格不可思议的达到了万元 亩，楼面地价达到了元，成本的增加将导致开发商提高售价， 以保证开发利润。

年，国家将不会有新的政策出台，重理特征 及跟风的购买习性的影响下，市场将呈现片繁华之景象。

在以上三个因素的共同作用下，可以大胆预测城区住宅价格的 涨幅不会低于。

二竞争加剧 年，五城区的住宅供应首次面积超过和非机动车道都 将成为沥青路面，二环路车速将由现在的公里小时，提高到 公里小时 武阳大道已年月全面竣工的武阳大道，连接晋阳路和 地产开发竞争越来越激烈 从年代开始以置信成都统建万达博瑞等知名企业的进 入城西片区后，城西房地产市场便进入了个高速发展阶段，而如今随着优品道蜀风花园城成都花园望郡鹭岛国际社区 中海国际社区等大规模的高品质楼盘的成功亮相，城西楼市之 间的竞争已经从硬性竞争转向软环境竞争，同品质的楼盘在价格档 次环境设计物业管理方面差距越来越具有差异性，竞争日趋激烈。

开发理念日趋