。 综上所述，本项目具有得天独厚的区位优势和不可复制的商住配套条件，适合建设居住生活 与商业休闲等居民商住地产的开发。 建设规模与目标 建设规模 本项目总用地面积为，根据地块规划条件和项目规划要求结合当地市场需求，规划 总建筑面积，拟建栋中高层住宅楼栋多层住宅楼和栋多层酒店及配套商业用房， 其中 中高层住宅楼按层设计，其中底层为车库，层为住宅楼，规划建筑面积， 其中住宅建筑面积车库建筑面积。 多层住宅楼中，栋按层设计，底层为商业，层为住宅，另栋按层设计，全 部为住宅，规划建筑面积为不含底层商业。 多层酒店按层底部层按裙房设计，其中层为餐饮部会议室等，层全 部为客房，规划建筑面积，另配套地下车库和设备用房。 配套商业除住宅楼底层为层外，其余全部按层设计，并在场地东侧沿街布臵，规划 建筑面积，另建设物业用房等公共配套设施。 建设目标 本项目根据当地城镇建设规划和旧城区改造要求，结合当地居住小区及配套商业建设需求， 通过市场化运作，拟建处基础设施齐全配套设施完善环境优良完全卫生出行便捷的现 代化城镇商住小区。 开发建设期 本项目计划开发建设期为年月年月，其中商品房自建设第年下半年达到预 售条件后开始销售，计划用年时间内全部出售，酒店部分建成后由本项目建设单位自营。 投资与效益情况 总体投资与效益情况 本项目估算总投资为万元，其中商品房开发产品成本为万元形成固定资产 万元经营资金万元。 根据建设单位投融资计划，本项目开发建设投资采用自筹资金与预收款结合的方式，其中投 入资本金万元，占总投资的，其余万元由回笼预售款滚动投入，占总投资的。 效益情况预测 根据当地市场需求价格水平预测数据和自营酒店运营方案，本项目预计实现商品房销售 收入万元，其中营业税金及附加为万元预提土地增值税为万元自营酒店每年实 现万元的营业收入，其中营业税金及附加万元。 项目经营成本中，根据商品房开发项目运营特点，其开发产品成本按销售进度结转为商品 房经营成本，既为万元自营部分每年运营费用为万元，其中日常经营费用为万元 综合折旧与摊销费为万元。 根据项目营业收入与成本费用数据，本项目商品房销售实现营业利润总额万元，上缴 企业所得税万元，可实现税后利润万元自营部分每年实现营业利润万元，上缴企 业所得税万元，可实现税后利润万元。 从商品房与自营部分综合考虑，本项目总投资收益率为，资本金净利润率为 项目所得税后财务内部收益率为财务净现值为万元投资回收期为年。 从项目各项财务评价指标看，本项目财务内部收益率均高于财务基准收益率，财务净现值 大于零，总投资收益率资本金净利润率投资回收期等指标均可满足投资者预期要求项目各 年累计盈余资金未出现短缺现象，表明项目运营效益满足自身的生存和运营，财务生存能力较强。 从财务评价角度综合考虑，本项目的建设是可行的。 问题与建议 从财务评价分析和敏感性分析看，对于本项目最大的不确定因素是地产价格的变动，以及按 计划销售程度。对此，本报告特别建议建设单位在保证工程质量的前提下加强成本控制力度的基 础上，积极做好营销策划方案采取适时得当的销售策略，以最大限度保障本项目的开发进度和 销售计划如期完成。 加紧做好前期工作，及时完成项目开工前各项审批手续。 应严格贯彻执行国家和地区对节能环保安全消防及招投标方面的有关规定和标准。 积极及时落实有关金融机构的信贷资金，确保工估算总投资为万元，其中商品房开发产品成本为万元形成固定资产 万元经营资金万元。 根据建设单位投融资计划，本项目开发建设投资采用自筹资金与预收款结合的方式，其中投 入资本金万元，占总投资的税为万元自营酒店每年实 现万元的营业收入，其中营业税金及附加万元。 项目经营成本中，根据商品房开发项目运营特点，其开发产品成本按销售进度结转为商品 房经营成本，既为万元自营部分每年运营费用为万元，上缴企 业所得税万元，可实现税后利润万元。 从商品房与自营部分综合考虑，本项目总投资收益率为，资本金净利润率为 项目所得税后财务内部收益率为财务净现值为万元投资回收期为年。 表明项目运营效益满足自身的生存和运营，财务生存能力较强。 从财务评价角度综合考虑，本项目的建设是可行的。 问题与建议 从财务评价分析和敏感性分析看，对于本项目最大的不确定因素是地产价格的变动，以。 加紧做好前期工作，及时完成项目开工前各项审批手续。 应严格贯彻执行国家和地区对节能环保安全消防及招投标方面的有关规定和标准。 积极及时落实有关金融机构的信贷资金，确要技术经济指标表 序号项目单位数值备注 基础指标 总用地面积合亩 总建筑面积 其中地上建筑面积 地下建筑面积 建筑密度 容积率 绿化率 二技术指标 建设规模 住宅不含臵换面积 配套商业 地上车库 自营规模 酒店 其中客房间层，间 餐饮层，不含大堂等 规划居住户数户 停车位个 地上停车位个其中车库个 地资金 资金筹措万元 其中资本金万元 银行借款万元 预售收入 营业收入万元 其中销售收入万元销售期各年合计 自营收入万元经营期各年合计 经营成本万元商品房销售与自营合计 其中销售经营成本万元销售期各年合计 自营经营成本万元经营期各年合计 营业税金及附加万元商品房销售与自营合计 土地增值税万元商品房销售与自营合计 营业利润万元商品房销售与自营合计 所得税万元商品房销售与自营合计 税后利润万元商品房销售与自营合计 四单位面积指标 单位面积开发建设投资元按总建筑面积平均分摊 单位面积土地成本元按总建筑面积平均分摊 单位面积利润总额元按总建筑面积平均分摊 单位面积税金元按总建筑面积平均分摊 单位面积税后利润元按总建筑面积平均分摊 五财务评价指标 总投资收益率 资本金净利润率 项目投资内部收益率所得税前 项目投资内部收益率所得税后 项目投资财务净现值万元所得税前 项目投资财务净现值万元所得税后 全部投资投资回收期年所得税前 全部投资投资回收期年所得税后 二政策环境与市场分析 政策环境分析 我国房地产业政策环境 我国自年开始对城镇住宅全面实施市场化改革以来，房地产业直以较快的速 度发展。同时随着房价的快速增长，投资型投机性炒房现象日益加重，对城镇居民的 正常