指标 宗地号秀冶里新村地块 地块位置鼓楼区五路西侧，秀冶里新村地块 占地面积平方米合亩 容积率不大于 土地用途住宅用地绿地率 出让年限住宅用地年起始价万元 起始楼面价元平方米三周边环境 项目周边环境分析 区位评五四北还有闽候。这些地区的涨幅 远远超过了鼓楼区内的涨幅。去年今年数据显示五四北涨幅平均元平方左右，而鼓楼市区的涨幅才平均元平方左右。这不是说鼓楼区的房价不 升值了，而是跟客户的消费们所认识，人们重新回到了理性他们理性的会想到交通问题，人气问 题，小孩读书问题，购物医疗问题，上下时间成本的问题，这样在接下来的时 间里鼓楼区内的房源又将受到市场的热捧鼓楼区内的房价在接下，而鼓楼区就有所，如鼓楼实 小即屏东小学，钱塘小，鼓小，鼓二小，附小，二附小，福州实验小学，乌 山小学。如此丰富的教育资源决定了周边房价。近年来随着效应的显现， 写字楼迈入黄金期宗地号项目情况 宗地号地处市中心，位于东街口商圈范围内，毗邻五四路商业中心， 配套完善，交通便利，区位价值不可限量。该地块曾在去年月，经轮竞拍 以万元出让，每亩单价万元，楼面地价元平方米，秀冶里新村地块 占地面积平方米合亩 容积率不大于 土地用途住宅用地绿地率 出让年限住宅用地年起始价万元 起始楼面价元平方米三周边环境 项目周边环境分析 区配套成熟，交 通四通八达，景观丰富，区位价值无敌，发展收效快，是市中心不可多得地块。 规划评估地处在市中心，区位价值无敌，不足之处是地块面积较小。该地 块规划为纯住宅用地，由于地块高度不受所在，出行非常方便。 景观评估该地块临近东街口，聚集了大量人气，人文景观丰富。往南有五 广场于山风景区福建大剧院，往北方向有五四路商务中心，西部还有冠 亚广场等，往东方向有台江步行街，周医院中山医院鼓楼医院福州儿童医院。 教育配套福州实验小学福州中福州小福州五中鼓二小学延 安中学福州第十中学鼓楼实验小学湖滨小学。公建配套周边公交站东街派出所福州的吸引购买者的购买。 七资金筹措及使用计划 项目资金筹措 宗地年号是被蒋先生以亿元拿下，项目资金来源于自筹资金， 但由于数目庞大，其中左右的资金可能来源于银行贷款。 二项目成本分析 开发成本费用表 计算依据说 明 项目计算依据费率合计万元 开发成本 土地费用 前期工程费 土地面积三通平元 建安费规划设计费万 建安费策划费万建安费水文地质勘测万 建安工程费 实际面积住宅元 实际面积办公元 实际面积商业元 实际面积车位元 基础设施费 土地面积供水元 土地面积供电元 土地面积煤气元 土地面积绿化元 土地面积排污元 土地面积道路元 公共配套设施费 实际面积元 实际面积元 实际面积元 建安费开发期间税费万 项之和不可预见费万 开发费用 开发成本管理费用万销售收入销售费用万 假设借款为 开发成本的 财务费用降，其中住宅销售面积万平 方米，同比下降。另据有关方面统计，今年上半年，市区商品房成交面 积万平方米，同比下降，其中商品住宅成交万平方米， 同比下降。市区商品房签约套数套，比去年同期减少，其中 住宅套，比去年同期减少。房地产新政改变了市场预期，直接影响 了市场成交量。非住宅占商品房销售总套数的，比去年同期提高了个 百分点，销售面积占比从去年同期的上升至，提高个百分点。 二手房交易量继续下滑。据有关方面统计数据，上半年市区二手房成交 套，成交面积万平方米，成交金额亿元，分别比群同期增长 和，其中二手住宅交易套，成交面积万平方米，成 交金额亿元，分别比去年同期增长和。但国发 号文件出台后，二手房实际成交量呈逐步下降趋势。月份市区二手房成交 套，成交面积万平方米，环比分别下降和，其中二手 住宅交易套，成交面积万平方米，环比分别下降和。 二福州鼓楼区市场概况分析 福州鼓楼区是福建省福州市政要机关本地人口的积聚地，促成位于其中心 东街口商业区商业经济的繁荣。东街口商业区通过市场经济的促进发展，成 为福州人购物的理想去处，成为福州市的核心商业圈。从现阶段来分析，鼓楼区 周边的版块房价升值较快，如金山东区五四北还有闽候。这些地区的涨幅 远远超过了鼓楼区内的涨幅。去年今年数据显示五四北涨幅平均元平方左右，而鼓楼市区的涨幅才平均元平方左右。这不是说鼓楼区的房价不 升值了，而是跟客户的消费心理有关，前两年福州东扩南移西拓北进的政策，开 始了大兴土木，新的楼盘在短时间内开发了很多。在这样市场的冲击下客户多 半感性的去购买了远郊的房产，但随着时间的推移，远郊的房产的缺点重新 被人们所认识，人们重新回到了理性他们理性的会想到交通问题，人气问 题，小孩读书问题，购物医疗问题，上下时间成本的问题，这样在接下来的时 间里鼓楼区内的房源又将受到市场的热捧鼓楼区内的房价在接下来的时间会补 涨高涨，远远的超过其它地区的房价教育始终是我们永恒的话题，孩子是我们 未来的希望。目前每个家庭的收入是用来小孩子的教育投资的，而投资离不 开重点学校的务色。目前福州有所重点小学，而鼓楼区就有所，如鼓楼实 小即屏东小学，钱塘小，鼓小，鼓二小，附小，二附小，福州实验小学，乌 山小学。如此丰富的教育资源决定了周边房价。近年来随着效应的显现， 写字楼迈入黄金期，楼宇经济进步升华，又引来了总部经济，高档写 字楼办公场所的可供给量越来越少，租金也就自然以稀为贵而水涨船高，由于 需求旺盛，五四内的楼宇租金已大幅上涨 二项目概况 宗地号项目情况 宗地号地处市中心，位于东街口商圈范围内，毗邻五四路商业中心， 配套完善，交通便利，区位价值不可限量。该地块曾在去年月，经轮竞拍 以万元出让，每亩单价万元，楼面地价元平方米，刷新当时 福州楼面地价新高，后该地块因故被收回，此次再度公开出让。 宗地地块示意图 二宗地号规划总体要求及主要技术经济万 东侧是襄樊飞机场和汉十高速公路出口 南侧是汉丹铁路和襄樊火车站东站西侧是新东风公司襄樊 基地和襄阳城区北侧是汉十高速，国道从园区中心穿 过，襄樊城市快速干道位于园区西端。从园区中心出发，到 机场只需分钟到高速公路出口仅需分钟，到襄樊火车 站东站仅需分钟到汉江码头仅需分钟，区位优势十 分突出，为大型工业项目提供了广阔的舞台。 该园区分为四个功能区。是综合服务区，位于园区中 心地带，是园区的管理办公会展中心。二是汽配加工区， 位于园区西部，直接接受新东风公司的辐射，净工业用地约 公顷，亩。三是电子电器产业区，位于园区东 部，主要以承接沿海电子电器产业转移为主，净工业用地约 公顷，亩。四是机械加工区，位于园区南部， 净工业用地约公顷，亩。为这四个功能区配套 的还有绿地广场等，整个园区设计超前布局合理环境 优美。年月，深圳工业园主干路网将全部竣工，首批 项目可正式入驻。 在湖北深圳工业园东公里处，还有占地平方公里 的襄阳食品工业园。新希望集团万宝粮油公司深圳益升 农业公司双北粮油公司等批农业产业化龙头企业成功入 驻该园。目前，投资亿元的基础设施建设正在紧张进行 在国家实行最严格的土地政策，各地用地指标十分紧张的情 况下，襄阳食品工业园尚有亩的建设预留地，适宜的 项目可直接摆放。 东津工业园位于襄樊市正在建设的五个主城区之襄 阳东津，与襄樊市主城区隔江相望，已启动建设的襄樊市城 市内环线将园区与市区连为体，成为襄樊内环线上的四个 支点之。该园区规划面积平方公里，主要以承接沿海地 区产业转移为主。 依托良好的招商平台，襄阳三大主导产业建设初具规 模。 是机电汽配产业。被襄阳城区环抱的新东风公司襄樊 基地，已成为东风公司轻型商用车中高档乘用车等整车和 发动机车桥电气仪表等关键总成的主要生产基地，是 武汉襄樊十堰汽车产业带的重要节点，是亚洲最大的中 重型车桥生产基地，全国最大的汽车动力生产基地，建有亚 洲最大功能最完备的汽车试验场，年产值在亿元以上， 配套其产业链条上的汽车零部件项目生产前景十分广阔。目 前，入驻襄阳的知名汽配企业已有多家，投资过万 元的有家。 二是纺织服装业。纺织服装业直是襄阳的传统支柱产 业，有着丰富的技术底蕴充足的人力资源和广阔的市场前 景，现有纺纱织布印染服装加工企业达多家。此 外，襄阳所处的中国纺织名城襄樊，有纺织企业多家， 棉纺锭万枚，织布机万台，化纤抽丝能力万吨， 纺织服装业的产业集聚效应十分明显。 三是食品和农副产品加工业。襄阳是全国著名的商品粮 生产基地和畜牧业大区，油料产量多年居全国第位，粮食 产量占全国第位，肉类产量稳居湖北第占全国第 位，是全国粮食生产先进县标兵，襄阳还有万亩的蔬 菜生产基地。同时，襄阳所在的襄樊是我国二十大商品粮基 地和三大芝麻产区之，湖北最大粮仓。丰富的农业资源已 吸引泰国正大山东鲁花美国丰年中粮集团成都指标 宗地号秀冶里新村地块 地块位置鼓楼区五路西侧，秀冶里新村地块 占地面积平方米合亩 容积率不大于 土地用途住宅用地绿地率 出让年限住宅用地年起始价万元 起始楼面价元平方米三周边环境 项目周边环境分析 区位评五四北还有闽候。这些地区的涨幅 远远超过了鼓楼区内的涨幅。去年今年数据显示五四北涨幅平均元平方左右，而鼓楼市区的涨幅才平均元平方左右。这不是说鼓楼区的房价不 升值了，而是跟客户的消费们所认识，人们重新回到了理性他们理性的会想到交通问题，人气问 题，小孩读书问题，购物医疗问题，上下时间成本的问题，这样在接下来的时 间里鼓楼区内的房源又将受到市场的热捧鼓楼区内的房价在接下，而鼓楼区就有所，如鼓楼实 小即屏东小学，钱塘小，鼓小，鼓二小，附小，二附小，福州实验小学，乌 山小学。如此丰富的教育资源决定了周边房价。近年来随着效应的显现， 写字楼迈入黄金期宗地号项目情况 宗地号地处市中心，位于东街口商圈范围内，毗邻五四路商业中心， 配套完善，交通便利，区位价值不可限量。该地块曾在去年月，经轮竞拍 以万元出让，每亩单价万元，楼面地价元平方米，秀冶里新村地块 占地面积平方米合亩 容积率不大于 土地用途住宅用地绿地率 出让年限住宅用地年起始价万元 起始楼面价元平方米三周边环境 项目周边环境分析 区配套成熟，交 通四通八达，景观丰富，区位价值无敌，发展收效快，是市中心不可多得地块。 规划评估地处在市中心，区位价值无敌，不足之处是地块面积较小。该地 块规划为纯住宅用地，由于地块高度不受所在，出行非常方便。 景观评估该地块临近东街口，聚集了大量人气，人文景观丰富。往南有五 广场于山风景区福建大剧院，往北方向有五四路商务中心，西部还有冠 亚广场等，往东方向有台江步行街，周医院中山医院鼓楼医院福州儿童医院。 教育配套福州实验小学福州中福州小福州五中鼓二小学延 安中学福州第十中学鼓楼实验小学湖滨小学。公建配套周边公交站东街派出所福州的吸引购买者的购买。 七资金筹措及使用计划 项目资金筹措 宗地年号是被蒋先生以亿元拿下，项目资金来源于自筹资金， 但由于数目庞大，其中左右的资金可能来源于银行贷款。 二项目成本分析 开发成本费用表 计算依据说 明 项目计算依据费率合计万元 开发成本 土地费用 前期工程费 土地面积三通平元 建安费规划设计费万 建安费策划费万建安费水文地质勘测万 建安工程费 实际面积住宅元 实际面积办公元 实际面积商业元 实际面积车位元 基础设施费 土地面积供水元 土地面积供电元 土地面积煤气元 土地面积绿化元 土地面积排污元 土地面积道路元 公共配套设施费 实际面积元 实际面积元 实际面积元 建安费开发期间税费万 项之和不可预见费万 开发费用 开发成本管理费用万销售收入销售费用万 假设借款为 开发成本的 财务费用