技术经济指标表二 序 号名称数值备注 总建筑面积万 其 中 保留建筑万保留用地范围内建筑面积 新建建筑万可开发用地建筑面积万 ， 中小学市政等设施万 容积率可开发用地平均容积率 建筑密度 绿地率 五研究结论与建议 研究结论 项目建设符合国家产业政策，今年我国国家资产投资调控政策总 的原则是继续保持投资总量的较快增长，积极扩大内需，国家为全面启动 房地产市场出台了各项扶持政策，为房地产开发提供了政策上的支持。 项目在城市规划的指导下进行实施，将有力地促进城市布局结 构的调整和城市面貌的改造。 根据投资估算，项目总投资亿元，其中工程费用亿元， 征地拆迁费亿元，建设期贷款利息亿元。全部投资财务内部 收益率，所得税后全部投资回收期年，所得税后财务净现 值为万元。财务指标反映项目仅略有盈利。 从项目的敏感性分析结果说明，要提高项目的经济效益，提高 经营收入是最为关键。管理和经营管理，降低基建投资和经营成本，也 是提高项目的经济效益的重要途径。 建议 资金是项目建设的关键，应保证资金按期到位，以确保项目的 顺利实施。 从项目诸多方面的研究表明，该项目的投资开发切实可行，建议 有关部门给予大力支持，并从政策上加以扶持，以利于项目的顺利实施。南湖片棚户区及环境整治建设工程可行性研究报告 第二章长沙市概况 自然条件 地形 长沙市位于湖南省东北部，东经，北纬 之间。湘江自南向北流经市中心，通过岳阳市流入长沙。 山地丘陵平原岗地所占比率各约。本次研究区域为长沙市区 的区域。市区依山傍水，湘江纵贯南北，西有岳麓山谷山等， 东部地势较为平坦。流入湘江的支流有浏阳河捞刀河靳江河等。 地质 据湖南省经济地图集年月发行记载，长沙东部位于湘江 下游，由湘江带来的砂粘土砾石等堆积而成。西岸地区地质较为古 老，主要由亿年前地质作用形成的板岩石英砂岩白云石等构成。 水文 湘江发源于广西壮族自治区灵川附近，流经湖南省永州市衡阳市 湘潭市长沙市洞庭湖自岳阳流入长江，全长湖南省境内 ，流量，分年遇洪水时，流域面积，湖 南省境内为湖南省最大的河流。 东侧条西侧条共三条支流在长沙市区与湘江合流。浏阳河发 源于湖南省与江西省交界处，由大溪河小溪河等支流在浏阳合流而成， 全长，流量，分年实绩，流域面积，。捞刀 河发源于长沙市与岳阳市交界处，全长，流域面积，。位 于西侧的另条支流靳江河，与其他支流相比，流程短，流量少。南湖片棚户区及环境整治建设工程可行性研究报告 气象 长沙市属亚热带季风性湿润气候区，四季分明。年平均气温 。最冷平均气温，最热平均气温 。夏季高温，湿度大，以上天数超过天。另方面， 冬季寒冷，最低气温在以下。 年降水量约。般月开始进入雨季，到月为止。 特别是雨季末期的月，暴雨集中，常有洪水发生。 自然灾害 长沙市的自然灾害以长时间降雨引起的洪灾为主，每年次。其次 是干旱，由于冰雹大雪浓雾引起的灾害也偶有发生。几乎没有地震 现象，但由于暴雨引起的滑坡土石流等时有发生。 长期暴雨引起的水灾主要集中在雨季后期的月份，受灾面积广， 涉及到长沙全域。 年月和年月在市西北地区发生两次地震，强度为。 年至年先后发生了次地震，强度都极小。 二社会经济 行政区划 长沙市是湖南省省会省辖市。长沙市分为城区和县区部分，这 种区划根据需要进行调整，经国务院批准。年月，行政区。 山地丘陵平原岗地所占比率各约。本次研究区域为长沙市区 的区域。市区依山傍水，湘江纵贯南北，西有岳麓山谷山等， 东部地势较为平坦。流入湘江的支流有浏阳河捞刀河靳江河等。 地 湘江发源于广西壮族自治区灵川附近，流经湖南省永州市衡阳市 湘潭市长沙市洞庭湖自岳阳流入长江，全长湖南省境内 ，流量，分年遇洪水时，流域面积，湖 南省境内。捞刀 河发源于长沙市与岳阳市交界处，全长，流域面积，。位 于西侧的另条支流靳江河，与其他支流相比，流程短，流量少。南湖片棚户区及环境整治建设工程可行性研究报告 气降水量约。般月开始进入雨季，到月为止。 特别是雨季末期的月，暴雨集中，常有洪水发生。 自然灾害 长沙市的自然灾害以长时间降雨引起的洪灾为主，每年次。其次 是干旱，由于冰雹大雪两次地震，强度为。 年至年先后发生了次地震，强度都极小。 二社会经济 行政区划 长沙市是湖南省省会省辖市。长沙市分为城区和县区部分，这 种区划根据需要进行调整，经国务院批准。年月，行 成。年长沙市全域总面积，其中市区面积。南湖片棚户区及环境整治建设工程可行性研究报告 经济现状 省会长沙经过年的建设，其社会经济各方面都取得了可喜的成就。 长沙水陆交通地位首的有磷硫铜锌等。全市生 物资源较丰富，高等植物科属种属国家重点保护的有 种，二三级保护的种。动物资源品种繁多，有驰名全国的宁乡猪 大围子猪。长沙的旅游资源自然景观和人文景观都比为主的综合工业体系，拥有批国内省内的拳头产 品。长沙是全国四大米市之，历来是著名的鱼米之乡。长沙又是湖 南科技和教育最发达的地区，全市拥有各类专业技术人员约万人，有 高等学校所，中等专地的大规模揽子综合性开发， 包括从区域规划征地平地管网道路建设到商业文化生活配套， 再到住宅开发物业管理等的全过程。从这个意义上讲，所谓的城市 营运不过就是地产开发的区域化。 三需求预测 长沙市住宅供需总量分析 长沙住宅需求趋势 根据长沙市国民经济和社会发展十五计划与年远景目标纲要 的报告至年长沙将实现人均住宅达到平方米，成套率达 左右，基本达到户均套房平方米平方米的适用水平性质到中等 高等年以前公寓商品楼水平，如要按每户购房为年不变人口计 算即应达到净增房为平方米即每户为房厅房厅为平方米 左右即从年年的超远期住宅设计与供应方面考虑到房的配套 的状态，这种设计已在不少楼盘中涌现为套房后的多余房型配套。由于 长沙城区发展，长沙城由目前的万人口发展年的万人口， 城市发展到平方公里，从人口的增长城市增长住宅占有量将是城市 中主要成份。长沙市在年以前住宅面积为人均平方米，年以 前达到平方米，年内实现人均平方米，如要达到人均 间房的国际水平在住宅建设中是任重道远的。人均增加居住面积平方南湖片棚户区及环境整治建