投资估算及财务评价等方 面的内容。根据上述内容论证本项目建设与实施的必要性技术 可行性及经济合理性。项目概况 项目目标定位 市国际农产品物流园将成为农产品级流通中心，近 期最急需发展的功能主要为农产品配送加工仓储和大宗交 易现在的布吉与福田以及其它较大的区级农批市场未来将主 要向以交易功能为主的销地型二级农批市场的方向发展国际 农产品物流园布吉与福田等农批市场以及其它小型农贸集市 和连锁超市将共同构建起农产品流通的三级体系。 项目建设的宗旨 依托平湖物流基地的发展平台，凭借农产品公司在农产品流 通行业的优势地位，把项目建设成为华南地区规模最大功能最 完善配套最齐全辐射范围最广阔的绿色安全生态的级 农产品现代物流枢纽中心。为香港及珠三角地区的菜篮 子供应和食品安全提供有力保障。 项目建设内容 项目用地面积万平方米，建设内容主要包括蔬菜 水果冻品干货副食品等经营品种的批发交易区，以及物流 仓储区认证农产品加工配送区和生活配套服务区等。 项目技术经济指标 本项目的综合技术经济指标如下表所示 序指标名称单位指标值备注号 总用地面积平方米万 总建筑面积平方米万 建设总工期月 建筑密度 容积率 绿化率 水电负荷 用电负荷千瓦 用水负荷立方米日 项目总投资万元 主要经济指标 静态投资回收 期 年 税后投资内部 收益率 税后财务净现 值 万元 结论与建议 国际农产品物流园项目符合国家产业政策和市产业总体规划，已被列入市十五重点规划项目。项目用地符合 选址原则，地理位置优越，地质条件良好，交通方便，水电供 应有保障，适合项目建设。项目建设有利于促进市香港及珠 三角地区现代农产品流通业的发展，保障深港两地菜篮子稳 定安全的供应，平抑区域物价能够节约资源减少损耗降 低物流成本促进就业，属于风险小利润长期型稳定型增长 项目，有利于巩固公司在农产品批发市场领域的领先优势，增强 公司核心竞争能力。项目建设具有巨大的社会效益和经济效益。 因此，国际农产品物流园项目技术上是可行的，经济上是合理 的，建设条件是充分的。 第二章项目建设的必要性分析 项目建设背景 市人口基数及农产品需求日益增长 是个快速发展起来的大城市，具有流动人口众多，平 均年龄较小等人口结构特点，食品消费需求逐年上升。 人口基数大年市总人口已超过万，十五 期间年均增长率为，照此增长速度，市未来人口增长预 测如图。 年份 单位万人 按人均年食品消费支出元，计算未来各年全市食品消 费额年将达亿元，年将达到亿元。由此可 见，农产品市场潜力巨大。 市人均收入水平较高，增长较快表工作人 口比例大年末全市从业人员万人，在校学生 图深圳市人口预测 万，工作餐消费量巨大，因此企事业单位食堂社会餐饮等对 农产品需求巨大。 表年市主要经济发展指标览表 指标 数据年增长率 人口万人 本地生产总值，亿元 人均，元 居民人均可支配收入，元 城镇居民人均消费性 支出 ，元 人均月食品消费支出元 恩格尔系数 资料来源年广东省统计年鉴广州市统计局 市居民生活水平较富裕，吃穿比较讲究市民比较 善于调节膳食消费结构，除正餐饭菜主副食品的完美搭 配之外，多数人务净现 值 万元 结论与建议 国际农产品物流园项目符合国家产业政策和市产业总体规划，已被列入市十五重点规划项目。项目用地符合 选址原则，地理位置优越，地质条件良好，交通方便流成本促进就业，属于风险小利润长期型稳定型增长 项目，有利于巩固公司在农产品批发市场领域的领先优势，增强 公司核心竞争能力。项目建设具有巨大的社会效益和经济效益。 因此，国际农产品物流多，平 均年龄较小等人口结构特点，食品消费需求逐年上升。 人口基数大年市总人口已超过万，十五 期间年均增长率为，照此增长速度，市未来人口增长预 测如图。 表工作人 口比例大年末全市从业人员万人，在校学生 图深圳市人口预测 万，工作餐消费量巨大，因此企事业单位食堂社会餐饮等对 农产品需求巨大。 表年市主要经济发展指标览表 恩格尔系数 资料来源年广东省统计年鉴广州市统计局 市居民生活水平较富裕，吃穿比较讲究市民比较 善于调节膳食消费结构，除正餐饭菜主副食品的完美搭 配之外，多物流 园是大势所趋 近年来随着人口的急剧增长，车辆快速增加，特区内交通 阻塞问题日益严重，农产品在城市内的运输难题日渐显现，在 特区外建设大型的农产品物流中心，以确保农产品的流通，成 为极大影响。 目前，特区内在许多主要路段实施大货车禁行政策每 天时至时禁止大货车驶入特区内主要路段区域和广场， 包括北环路和泥岗路的大部分路段市对特区内小型大型 货车实施限制，由 城市建设的高速发展对布吉福田市场造成极大冲击。 经过多年的快速发展，城市功能区域也随之快速转变。原来 位处边缘地带的布吉福田批发市场，如今已处于高档住宅区 或高级商业区的包围中，城市与国外先进的产业化农业抗衡，急需建 立起我国现代化的农产品物流配送体系。在我国十五规划发 展纲要中提出要大力促进农业产业化经营，扶持龙头企业，推 广„公司加农户‟„订单农业‟等多种形式，发展农产品加工储 运保鲜等产业，提高农业的后续效益。现代化大型农产品物 流配送中心将成为提高我国农业后续效益新的经济增长点。 市政府提出大力发展以港口运输和商贸为主的物流业， 加快区域性物流中心建设的发展目标，并将物流业确定为新世 纪经济发展的三大支柱产业之，加快物流园区的配套货运 通道建设，重点规划兴建西部港区东部港区笋岗清水河 龙华平湖航空港等物流园区，鼓励物流企业依据物流园区进 行配送中心建设。 市地理位置优越，基础设施比较完善，进出口态势良好， 人口素质较高，企业界实力强大，这为建设本项目提供了得天独 厚的自然条件，同时，项目建设有助于推动珠三角乃至国内农产 品流通业的发展，为创造就业机会，节省物流成本，优化社会 资源配置，符合市社会经济发展的需要，将为率先实现现代 化作出积极的贡献。 项目建设