经济发展趋势决定着房地产业发展的速度，另方面，房地产建设也 是国民经济发展的重要增长点。 九五以来，我国经济相继克服亚洲金融危机的冲击，排除世界经济增长放慢的 消极影响，实现了持续快速发展，全国国内生产总值年间年平均增长，并呈现良好的发展势头。年，全国达到万亿元，比上年增长。今年 季度，我国国民经济增长速度又显著加快，同比增长。国民经济的快速发展 也带动了房地产业的发展，年，房地产开发投资绝对数达亿元，占全社会 固定资产投资亿元的，比上年增长，快于全社会固定资产投资增 长的比例对于我国国民经济的发展趋势，根文化历 史风情旅游片区的开发也具有重要的意义。 根据以上总体评价，我们认为鹅湖旅游度假区开发项目具有切实可行性，开发 公司提出的开发规划构想基本切合实际。为此，可以作进步详细经济技术论证。 目规模较大，而市场需求目前还有个逐步拓展的过程，本案低密度 高档住宅的市场销售也将会有个从启动到热销的过程，在制定开发规划时必须考 虑适当分期，并注意现金流的测算。 研究表明当前低密度高档低密度住宅必须按照百年 遇的防洪标准设置防洪设施，故本案防洪堤岸应按最高洪水位吴淞高程来 确定堤岸标高。因湖边堤岸较高，使低密度高档住宅标高也需提高。另外， 当鹅湖水位较高地产业与国民经济有着密切的关系。 方面，国民经济发展趋势决定着房地产业发展的速度，另方面，房地产建设也 是国民经济发展的重要增长点。 九五以来，我国经济相继克服亚洲金融危机的冲击，排比增长。国民经济的快速发展 也带动了房地产业的发展，年，房地产开发投资绝对数达亿元，占全社会 固定资产投资亿元的，比上年增长，快于全社会固定资产投资增 长的比例对于我国国民经济的发展趋势。十六大报告指 出本世纪头二十年经济建设和改革的任务是，完善社会主义市场经济体制，推 动经济结构战略性调整，基本实现工业化，大力推进信息化，加快建设现代化，保 持国民经济持续快速健康发展，适度快速增长的保证 入世的积极效应将会进步释放。外贸进出口需求将继续保持强劲增长势头。 跨国公司正加快将生产基地向中国转移，外商投资企业出口增长强劲其出口额已 占全国出口总额的以上带动产业结构的升级，加快我国 制造业和相关服务业的快速增长。 我国将继续实行稳健的货币政策，银行信贷投放的增加将继续有力地推动实体经济部门的增长。 当然，在国民经济发展中，也存在着些困将在万平方米至万平方米之 间，由此可见无锡房地产业的发展空间十分巨大。 无锡市低密度高档住宅需求预测 低密度高档住宅的消费对象主要是外商以及国内高收入群体。 无锡市本市居民低密度住宅的潜在市场需求随着无锡市及周边地区经济的 快速发展，城乡居民的可支配收入正在迅速增长，与之相适应，高收入户的收入也 在同步迅速增加。这可以从以下数据资料看出 表无锡市国内生产总值与居民可支配收入增长简表 年份亿元增幅人等建设项目。整个项目总投资概算为亿元左右，预计在 年动工，年竣工。 对开发项目总的评价 通过对开发项目的实地考察和基于市场调查基础上的定量定性分析，我们认为 我国宏观经济形势在今后年内，仍将继续以的速度持续稳定增长， 我国的房地产业也将同步稳定增长 国家对房地产市场的宏观调控，有利于我国房地产市场的健康发展。虽然国 家对低密度房地产开发已经实行严格控制的政策，但随着外商投资企业及民私 营经济的快速发展，房地产市场对低密度高档住宅的需求仍将继续稳定增长，而在 国家限制低密度高档住宅建设的条件下，在今后的年中，本项目将成为无锡地区 唯具有较大规模的低密度高档住宅片区，从而将具有较大的市场竞争优势 无锡市是长江三角洲经济最发达开放度最高人民生活最富裕的地区之， 年人均国内生产总值已接近美元，低密度高档住宅行情看涨，销售形势很 好。另外，在无锡市公里半径之内现有适宜于建别墅的各地块中，能以亩 巨幅面积，并建在湖泊之滨的首推鹅湖度假区，而且又位于荡口这历史文化名镇， 实不可多得。只要规划合理定位正确价位适当，随着无锡特大城市建设的快速 推进，周边地区无锡新区苏州西片常熟市各开发园区的建设民营经济和 外商投资企业的加速发展，该开发项目必将具有明显的市场潜力和竞争优势，并取 得较高的投资回报。 另外，我们还认为，该开发项目的成功，对于推进无锡市特大城市建设改 善投资环境，特别是对于加快无锡市东片的农村城市化以及对于无锡的吴文化历 史风情旅游片区的开发也具有重要的意义。 根据以上总体评价，我们认为鹅湖旅游度假区开发项目具有切实可行性，开发 公司提出的开发规划构想基本切合实际。为此，可以作进步详细经济技术论证。 但是必须指出，该项目仍然存在中等程度的投资风险，主要体现在宏观和地方政策 的随机突发性多变以及市场供求的不确定性上，原开发规划构想也有待进步完善。 在以后的进步论证中建议注意 由于该项目规模较大，而市场需求目前还有个逐步拓展的过程，本案低密度 高档住宅的市场销售也将会有个从启动到热销的过程，在制定开发规划时必须考 虑适当分期，并注意现金流的测算。 研究表明当前低密度高档住宅的需求是多层次的，东西方文化也具有相当大 的差异，在设计规划中必须考虑这些因素，在物业管理上也必须考虑跨文化管理的 特点，否则将会影响市场销售。 鹅湖地块具有许多优势，但标高偏低。而高档低密度住宅必须按照百年 遇的防洪标准设置防洪设施，故本案防洪堤岸应按最高洪水位吴淞高程来 确定堤岸标高。因湖边堤岸较高，使低密度高档住宅标高也需提高。另外， 当鹅湖水位较高时，该地块还需要进行机械排水，这将提高造价和以后的管理运行成 本，这是下步作详细经济技术论证和规划设计方案时必须注意的问题。 宏观经济与政策面分析 我国宏观经济将持续快速稳定发展房地产业与国民经济有着密切的关系。 方面，国民均可津新港紧邻规划中的京津城际高速铁路永乐镇车站，另外，分 钟可到达通州火车站和廊坊火车站，路区间公交车纵横穿越区内。 二自然条件 永乐经济开发区地处永定河与潮白河冲洪积扇东南部边缘地带， 平均海拔高度为米左右，地势平坦开阔，平均坡度为，不利 于地面排水。土地成方连片，土地资源丰富，还蕴藏着丰富的地热资 源，日出水吨，出口水温可达，具有极高的开采和利用价值。 目前开发区内已建成南北两条绿色通道，三条绿色环带，八达的公路交通网。 铁路项目开发区与划建设的京津城际高速铁路相临，该条高速 城际铁路从永乐镇穿过并在永乐镇设有火车站京沪铁路廊坊火车站 位于开发区西部，分钟可以到达。国家规划的京沪高速全国普及九年义务教育先进 区，劳动力资源丰富且具有较高的文化素质。 地热资源 地质部门现已探明，永乐经济开发区内蕴藏着丰富的地热资源， 出水温度在以上，出水量吨日。 四项目投入总资金 北京市永乐经济开发区位于北京市政府总体规划的个中心小城 镇之的永乐店镇辖域内。根据总体布局分为区和区，国家生殖 健康产业基地拟建于区，区是年月经北京市人民政府批准 成立，总速公路高新技术产业带和环渤海经济发展战略的中心位 臵距京津塘高速路廊坊出入口区米。与规划建设的京津城际 高速铁路相临，分钟可到达首都国际机场或天津机场分钟可达 天津新港紧邻规划中的京津城坦开阔，平均坡度为，不利 于地面排水。土地成方连片，土地资源丰富，还蕴藏着丰富的地热资 源，日出水吨，出口水温可达，具有极高的开采和利用价值。 目前开发区内已建成南北两条绿色通道，三条绿色环融科技教育中心，具有极大的人才优势 通州区为全国九年制义务教育先进区，永乐店镇历史悠久，是以座具 有多年历史的文化古镇，镇域内有中学三所。 永乐开发区紧邻的东方大学城占地多亩，拥有齐全安电站座和万千伏安电站两 座万门和万门程控电信局各座，宽带网座。 三供水与排水条件 供水自备井供水，集中供水。 排水雨污分流，企业污水经处理达标后排放。 四交通条沈高速公里，东侧规划中京津塘号线穿区而过。廊香公路永开 路觅凤路等省级公路穿区而过，与区内道路构成了四通八达的公路 交通网络。路公交车可直达永定门和北京站。 铁路京津城际高速铁路在永乐店收企业所得税。 产品出口企业，在依法免征减征企业所得税期满后，当年 出口产品的产值还到当年产品总产值的，可以按照税法规定的税 率征收企业所得税，已经按的税率缴纳企业所得税的产品出品企 业界，符合上述条件的按的税率征收企业所得税。 外商将企业分得的利润直接投资于本企业界，或者在开发新 品与办新企业，经营期不少于年的，返还再投资部分已缴纳企业所 得税的的税款，上述投资属于产品出品企业或先进技术企业，经 营期不少于年的，全部退还其再投资部分已缴纳的企业所得税税款。 生产性外商投资企业在合同规定的筹建期内，可免交土地使 用费，产经济发展趋势决定着房地产业发展的速度，另方面，房地产建设也 是国民经济发展的重要增长点。 九五以来，我国经济相继克服亚洲金融危机的冲击，排除世界经济增长放慢的 消极影响，实现了持续快速发展，全国国内生产总值年间年平均增长，并呈现良好的发展势头。年，全国达到万亿元，比上年增长。今年 季度，我国国民经济增长速度又显著加快，同比增长。国民经济的快速发展 也带动了房地产业的发展，年，房地产开发投资绝对数达亿元，占全社会 固定资产投资亿元的，比上年增长，快于全社会固定资产投资增 长的比例对于我国国民经济的发展趋势，根文化历 史风情旅游片区的开发也具有重要的意义。 根据以上总体评价，我们认为鹅湖旅游度假区开发项目具有切实可行性，开发 公司提出的开发规划构想基本切合实际。为此，可以作进步详细经济技术论证。 目规模较大，而市场需求目前还有个逐步拓展的过程，本案低密度 高档住宅的市场销售也将会有个从启动到热销的过程，在制定开发规划时必须考 虑适当分期，并注意现金流的测算。 研究表明当前低密度高档低密度住宅必须按照百年 遇的防洪标准设置防洪设施，故本案防洪堤岸应按最高洪水位吴淞高程来 确定堤岸标高。因湖边堤岸较高，使低密度高档住宅标高也需提高。另外， 当鹅湖水位较高地产业与国民经济有着密切的关系。 方面，国民经济发展趋势决定着房地产业发展的速度，另方面，房地产建设也 是国民经济发展的重要增长点。 九五以来，我国经济相继克服亚洲金融危机的冲击，排比增长。国民经济的快速发展 也带动了房地产业的发展，年，房地产开发投资绝对数达亿元，占全社会 固定资产投资亿元的，比上年增长，快于全社会固定资产投资增 长的比例对于我国国民经济的发展趋势。十六大报告指 出本世纪头二十年经济建设和改革的任务是，完善社会主义市场经济体制，推 动经济结构战略性调整，基本实现工业化，大力推进信息化，加快建设现代化，保 持国民经济持续快速健康发展，适度快速增长的保证 入世的积极效应将会进步释放。外贸进出口需求将继续保持强劲增长势头。 跨国公司正加快将生产基地向中国转移，外商投资企业出口增长强劲其出口额已 占全国出口总额的以上带动产业结构的升级，加快我国 制造业和相关服务业的快速增长。 我国将继续实行稳健的货币政策，银行信贷投放的增加将继续有力地推动实体经济部门的增长。 当然，在国民经济发展中，也存在着些困将在万平方米至万平方米之 间，由此可见无锡房地产业的发展空间十分巨大。 无锡市低密度高档住宅需求预测 低密度高档住宅的消费对象主要是外商以及国内高收入群体。 无锡市本市居民低密度住宅的潜在市场需求随着无锡市及周边地区经济的 快速发展，城乡居民的可支配收入正在迅速增长，与之相适应，高收入户的收入也 在同步迅速增加。这可以从以下数据资料看出 表无锡市国内生产总值与居民可支配收入增长简表 年份亿元增幅人