墅区 做依托。和本项目相比，面积相同，先天条件稍微比本项目占优势。 在不同条件下，目前消费群评价比较好的大澡堂，永春泉，它们都正在人群 聚集的地段，且都有稳定的客群和定的品牌效益。 综合上述这四个场所来对比本项目，地点占地面积先天条件都是劣势。 在硬条件有所限制的条件下，本项目的取胜点在公司现有的客户群功能的人性 化配置，经营项目的新颖性和独特性。 本项目前景预测 我评价本项目的原则是谨慎保守的，但本项目的市场综合环境又是值得乐 观的。我在以下的部分报告中会用先天不足后天补的观点证明本项目的前景是乐 观的。但在本项目产生前景前，公司所有人员必须高度重视几个问题。 功能配套完善和本项目要达到的品质 做好本项目的决心 本项目的独特性在哪里，吸引消费点在哪里 公司现有人员和基础对本项目的配合和重视点 管理的统性，执行力。 第三章项目定位 主题定位 畅想海洋文化。以海洋文化为主题，包括海鲜等为原料的高档洗浴会所。 从主题上和城区的桑拿会所分开独特点之。 功能定位 建立在本项目所处地段，周边环境，和项目本身建筑机构局限的基础上。 在经营服务功能方面要做到空间量化，功能面积小而精致，尽量避免大面积而 不产生效益个人空间人性化满足各方面的客人，空间独立而不乏味商务信息化满足客户在消费的过程中办公需求服务多元化满足客户在消费的过程 中产生的需求，让接待消费客户不出场所就能解决业务，会议，招待等需求。整 个项目定位在中上偏高端消费，整体映像要达到高端，方便，快捷，高贵，休 闲中办公，享受中消费。做成高端商务办公型接待型，休闲型消费。 市场定位 整个项目定位在中上偏高端消费，整体映像要达到高端，方便，快捷，高 贵，休闲中办公，享受中消费。做成高端商务办公型接待型，休闲型消费。 价格定位 价格定位取决于场所达到的效果，功能配备，和软服务初步预计在 元每人的门槛费，根据场所成型后和配备方案来做最后的论证定价。 人均单人消费在元每人次。 定价的整体思路为以价格作为直接的广告吸引点和拉开和城区浴场的距 离，形成以价格提高品质，以品质提高档次，以档次来体现独特点的广告效应和 口碑宣传。 定价分级为高门槛，场内低消费或者低门槛高消费的两体系。 管理定位 管理基建于打造品牌服务，构建高品质服务团队，管理和团队以客人需求 为中心和化解消费矛盾的思路来定位，本着以经营无小事，成败取决于细节的心 态和思维做主导。 董事会为最高决策领导机构，现场总经办为最高执行机构。整体以总经 理对董事会负责的总经理责任制为主导，以扁平式管理框架为机制。 第快捷，高 贵，休闲中办公，享受中消费。做成高端商务办公型接待型，休闲型消费。 价格定位 价格定位取决于场所达到的效果，功能配备，和软服务初步预计在 元每人的门槛费，根据场所成型告效应和 口碑宣传。 定价分级为高门槛，场内低消费或者低门槛高消费的两体系。 管理定位 管理基建于打造品牌服务，构建高品质服务团队，管理和团队以客人需求 为中心和化解消费矛盾的思路 第四章经营预测 人员配置。 管理团队 总经理名负责全面工作，经营策略的制定，对全场经营成果负责，对董 事会负责运营总监名对总经理负责，负责现场的运营工作，对服务质量，人员整后勤工作 的跟进，人员的补充和培训制定管理章程等 财务总监名对董事会负责向总经理汇报，负责财务监督及管理，税务 的协调，报表的制作 值班经理两名对运营总监负责，负责小时对经营现场进后勤技师部保健部 安保部人事部销售部工程部等。分别对运营总监和行政总监负责，对日常 工作进行管理，总结，分配和带领好员工 员工队伍 销售部营销代表名对销售主管负责，对现男宾部女宾部休闲部餐区客房等员工 安保部泊车员安保员 厨房大厨切配打荷面点凉菜洗检 技师部理疗师 保健部擦背师足疗师保健师修脚采耳师 人事部招聘专员文员项目前 期的规划工作，因此此项只列出估算框架，不做具体数据记录。 每年固定成本万场地租金 折旧万按投资总额为万元，按租赁年限折旧 财务万次性用品易耗品等 洗涤床上用品，布草类的清洗 维修维修的配件及专业维修的费用 营销广告宣传，政策返利，业务开支，活办公用品，职能部门杂费等不可预计的费用 月总费用约万元 注以上费用根据水疗实际配置计算。 经营分析 定位为中上偏高档商务型水疗。以海鲜为自助餐此内容只做概算，不做具 体依据，具体依据以确定了经营思路，做完项目定价考证后来做下的数据为 保守估计数据。 净桑费用元每人次人每天 元每人次人每天 海鲜自助餐元每人用品元每人元每人其它费用元每人 元每人人每天 每天天每月 每天天每月 此项可以计为按人每天计算净桑可产生毛利润元每天， 元每月。按摩费用元每人次不含净桑人元每天 按摩费用里技师费元每人元其它费用元每人次 元每人次人元每天 元每天元每天元每天天元每月 此项可以计为按人每天计算有人做按摩可产生毛利润元每 天。元每月 杂项和其它消费人中有消费，平均每人消费元不含净桑 人元每人次元每天 元人元技师成本元每天 元每天天元每月 此项可以计为按人每天计算有人做杂项和其它消费可产生毛利润