力度都非常大。般实行返租三年， 包租年，以增加投资者购买信心，刺激其投资铺位高额获 利的欲望。但是目前保定的大小商场基本饱和，很多商场经营都是 屡战屡败，所以此物业虽销售火暴，但后期可能都面临招商不利的 严峻考验，投资者风险很大。价格情况 产权式商场根据铺位位置的不同价格在元不等， 总价款在万元以下，套价较低的销售的较快。 产品特点 产权式商场多建在居民区集中和商业繁华的地段。 多以出售单位面积产权为主，单位面积较小，以为 个单位为主。 市场结论市场供需两旺，在后期投资风险尚未显现出来之前， 此物业仍将成为投资者追求高额回报的热门投资方式在项目前期 营销运作成功的情况下，销售前景仍比较乐观，销售周期较短。但 后期存在很大的经营风险。 酒店 经营及销售情况 在销售和招商的酒店中，项目附近有两个，销售情况都不理 想，建基大厦主楼金马商务酒店现在内部冷清萧条。 在高开区酒店的产权销售价位是元，基本 与商住公寓的价格差不多。 恒通财富中心大酒店，从年月份开始对外销售，购 买者无经营权，主要购买者为投资客。现在已经售完，无其 他酒店产权销售项目。 通过调查的九个酒店经营状况后附酒店经营入住情况明细表，不难分析出酒店管理到位的入住情况就好，尤其是三星 级以上的酒店，如东方大都会恒通财富中心大酒店入住情况 都不错。基本入住率在左右。 根据各个酒店装修配套标准不同，标间价格由元人天 元人天也不同。 项目周边酒店普遍经营不够理想，平均入住率在 之间。 市场结论从保定酒店业的经营情况来看，有星级的配 套和服务好的酒店，入住率非常高，这种现状使部分投资 客户非常看好这种物业形态，但保定房地产市场，销售酒店 产权的项目极少，酒店做产权销售市场前景不错。 第二部分项目地块分析 优势分析 本项目地块位于老城市中心火车站附近，建华路与裕华西路 交叉口东南角。该地段属于城市级地段，交通便利，各项城市 配套设施齐全。 紧邻火车站，人气较旺。 距以保百为首的城市中心商圈很近，购物方便。 项目三面临街，商业价值较高。 乡镇进城人较认可此地段，在他们印象中火车站附近直是 城市最繁华的中心。距建华批发市场，十方商贸城较近，由此带来很多商机。 二项目劣势及风险分析 政府规划风险和地块风险 目前该地块土地规划已到期，新的设计规划要求不确定因素较 多。 随着以客运为主的高速铁路的建成通车使用，而旧保定站将以 货运为主而汽车站也将在年月份所有短途和长途车都迁至新 汽车站火车站和汽车站的搬迁引起的系列不确定性问题很多 客流量的变化 商机的减少 商业氛围的变化 周边环境的不确定性，可能会好，也可能会更糟。 此地块不是政府规划的发展方向，处于被抑制的方向。 保定市民对火车站区域不太认可，自住购房及购物基本不选择 此区域。 地块周边环境较乱，人员素质较低，周边大部分都是中低收入 人群，消费能力较弱。 地块附近流动人群较多，固定消费群少。 此地块经过几次转手，地价较高此地块为级商业地段，市 价在万亩，而贵公司拿地的价格高达万亩。 因此地块空置多年，大部分人都认为是烂尾项目。 因项目周边无经营景气的项目，好多人认为此区域附近风水 不好，经营什么都不成功。地块面积小，在产品设计上局限性很大。 二市场风险 由于前段时期，保定房地产市场上供应的在左右。 根据各个酒店装修配套标准不同，标间价格由元人天 元人天也不同。 项目周边酒店普遍经营不够理想，平均入住率在 之间。 市场结论从保定酒店业的经营情况来看，有优势分析 本项目地块位于老城市中心火车站附近，建华路与裕华西路 交叉口东南角。该地段属于城市级地段，交通便利，各项城市 配套设施齐全。 紧邻火车站，人气较旺。 距以保百为首的城项目劣势及风险分析 政府规划风险和地块风险 目前该地块土地规划已到期，新的设计规划要求不确定因素较 多。 随着以客运为主的高速铁路的建成通车使用，而旧保定站将以 货运为主而汽更糟。 此地块不是政府规划的发展方向，处于被抑制的方向。 保定市民对火车站区域不太认可，自住购房及购物基本不选择 此区域。 地块周边环境较乱，人员素质较低，周边大部分都是中低收入 人群为是烂尾项目。 因项目周边无经营景气的项目，好多人认为此区域附近风水 不好，经营什么都不成功。地块面积小，在产品设计上局限性很大。 二市场风险 由于前段时期，保定房地产市场上供周边没有个成功案例。 地块周边租售情况不理想，租售价格均较低。 不过保定市每年的商品房销售面积大概在万左右，现在 保定市场上供应的住宅主要集中在高开区，此区域因产品同质化严重， 有部在项目选择上应走稳妥路线，不应该 选择高风险高回报的项目，不应该走赌博路子。在项目运作方面要稳 妥，比如对本项目开发产品选择小户型套价较低的产品对销售价 格不应有过高的期望值，价格要平开高走建设性质集商业商务公寓式写字楼等多功能的综合性 建筑。 地块面积亩，其中城市道路占地亩，底商 综合楼用地亩。 建筑高度地上层以上，地下层。 绿化 土地费用万 产权式商场酒店都可行，为此我们 对四种物业类别分别进行价格预测，并提供以下三种方案组合并分别对其进行投资收益分析 价格分析 以住宅为主的小户型商住公寓 市场供应商住公寓价格情况表 项目名称销售日期和售价项目位置现售价 鑫隆湾年底元火车站西北角售完 侨生裕华金街月元保百东侧新推出座元 兴远现代城月均价元高区法院东侧售完 恒通财富中心年月元高区图书馆北侧售完 根据上表价格情况，年本地块项目小户型住宅售价 元。 底商 市场供应底商价格情况况 及出租率前期开盘销售良好，年月至今销售般。出租率达到 备注恒通商务中心经营最好，装修配套好，所以入住率也是最高的。 四商业楼盘调查表 基 本 资 料 项目名称华海大厦福星阁项目位置向阳北大街副号 开发商保定市华海房地产开发有限公司售楼电话 占地面积亩总建筑面积 建筑形态高层层主楼层裙楼代理公司无 建筑设计底商写字间运营管理 车库车位地下车位只租施工进度准现房 开盘时间年月交房日期年月 房 屋 情 况 建筑结构形式