进以 自然街区为主，临街商铺直受到市场的追捧，近几年来，随 着人们生活水平的提高，商业步行街作为种全新的商业模 式，以其最大的商业价值和替身城市内涵的重要作用，正成为 世界商业发展的个新趋势，直接提高了消费的品位和档次， 带动了商业的繁荣。 高端消费方式 天俊县内缺乏高档的购物中心和商品经营，商业配套设施 落后，商业购物环境普遍较差，有停车场和休息娱乐功能的购 物场所少。 商业形态分析商业业态档次较低，整体品位不高，高档次的大型购物 中心凤毛麟角，且未形成主流消费模式，商住楼底商临街 商铺社区小卖店成主流业态和消费模式。 缺乏真正的购物中心 天俊县商业市场不缺乏大型购物中心，但缺少真正意义 上的现代化多功能的大型购物中心。 结论商圈效应明显，项目效应不足。传统的低端商业 模式导致商业竞争激烈，高端消费群体外流，市场消费替能 不能得到有效释放，商圈辐射能力受限。商业配套与旅游城 市的整体形象不相称，急需构建具有购物休闲和文化性消 费娱乐旅游观光餐饮美食等功能于体配套完善的 现代化商业综合体系和商业模式，完善商业服务功能，提升 城市形象。 市场需求分析 为了了解市场需求现状进行了针对现天俊县的商户商户市场调查，意图了解目标客户的购买意向和购买能力，从而确定 该项目的市场定位。调查的内容有客户购买商铺的意愿商铺 类型需求的面积需求单价及总价期望的配套设施等问题 调查以大明宫建材家居市场内的商户为主，采用问卷调查与面 谈调查相配合的形式，进行抽样调查。 通过汇总调查问卷，得出了以下市场调研结论 商铺类型 商业街商铺底商商铺社区商铺 商场内席位商 铺 由于商业街形式具有良好的产品昭示性，建材家居的经营 者多青睐于商业街商铺，也有部分被调查者显示出对底商商铺 和商场内席位商铺的偏好。因此，在本项目的规划设计中方 面要充分考虑不同的建材家居产品的特点，将商业街商铺与商 场内席位商铺底商商铺相结合，达到有效利用空间和提高市场档次的目的另方面通过功能分区的形式将不同的产品类 型进行区分。 商业街商铺 办公楼底商住宅底商 经统计，有的被调查者接受底商商铺这种商铺类型， 其中选择办公楼和住宅底商的被调查者分别占到和 ，可见部分被调查者除了希望商铺具有产品展示及销 售的功能，同时还希望能够方便其居住及办公，以满足日常生 活和业务洽谈的需要。 希望商铺具有的功能 产品展示及销 售 仓储 办公及商务洽 谈 居住 调查结果显示，绝大多数被调查者希望商铺的功能以产品 展示及销售为主，以仓储和办公及商务洽谈为辅。 商铺面积 以下以上 考虑到经营产品类型的不同，不同的商户在面积需求上有 定差异，其中，需求面积在平方米的被调查者最多， 占到了其次是平方米，占到了总数的， 因此，应结合商户经营产品类型的特点进行设计，建议商铺主 力户型面积确定在。 商铺的最高单价和总价 单价 元 元 元 元以 上 总价 万元 以下 万元 万元 万元 万元 万元 以上 商铺可承受的最高单价集中在元，比场调查，意图了解目标客户的购买意向和购买能力，从而确定 该项目的市场定位。调查的内容有客户购买商铺的意愿商铺 类型需求的面积需求单价及总价期望的配套设施等问题 调查以大明宫建材家居市场 由于商业街形式具有良好的产品昭示性，建材家居的经营 者多青睐于商业街商铺，也有部分被调查者显示出对底商商铺 和商场内席位商铺的偏好。因此，在本项目的规划设计中方 面要充分考虑不同的建材家居产 经统计，有的被调查者接受底商商铺这种商铺类型， 其中选择办公楼和住宅底商的被调查者分别占到和 ，可见部分被调查者除了希望商铺具有产品展示及销 售的功能，同时还希望能够方便其居住及办公销售为主，以仓储和办公及商务洽谈为辅。 商铺面积 以下以上 考虑到经营产品类型的不同，不同的商户在面积需求上有 定差异，其中，需求面积在平方米的被调查者最多 元 元以 上 总价 万元 以下 万元 万元 万元 万元 万元 以上 商铺可承受的最高单价集中在元位不高另方面，项目周边目前 商业氛围并未成熟，部分被调查者对本项目未来的投资潜力持 怀疑态度。因此，就目前而言，部分投资者对该区域商铺价格 的可接受程度较小。但随着项目周边配套设施的建设及商商应积极为商户提 供金融服务，帮助商户解决贷款难的问题，以加快项目的销售 和资金回流。 商铺周边的配套设施 金融 机构 酒店餐饮 休闲 娱 乐场 所 超市 便利 店 物 对餐饮的具体需求 快餐特色小吃中档饭店高档饭店 对休闲娱乐场所的具体需求 洗浴中心康乐中心美容美发健身中心 数据显示，商户对餐饮金融机构休闲娱乐减少了仓储面积，降低了运营成本，经济效益明显提高。 大中型批发市场物流和商品分流，销售和仓储场所分离，可使大中型批发市场的用地规模大幅减小，营业面积相应增大，管 理将更加科学交易手段将更加多样化，交易效率将更加提高。 政府高度重视 政府高度重视商业街的发展，把其作为城市发展的重要内 容，对商业街发展给予了大力支持与积极引导，有利于提高商 业街的改造和建设。 威胁 近年来，天俊县周边地区都加快了大中型批发市场的发展。 周边地区的大中型批发市场不仅向规模化发展，而且向中高级 方向发展，由于具有成本低交通便利和依托当地产业等优势， 在吸引客户方面有较强的竞争力，无疑对西安大中型批发市场 的发展构成有力的竞争。 项目初步定位 项目定位功能丰富特色鲜明集购物休闲文化商务餐 饮旅游等多功能为体的商业街。 紧邻主干道的商铺作酒店娱乐休闲中心和大型的购物 广场等，最好能引进知名超市购物中心驻 应求的。项目发展必须满足在北回 归线以南地区没有工业污染有足够的水源等方面的条件。以 及其比较庞大的前期投资和比较独特的技术要求，使其即使在适宜区 域的发展量也受到严重制约。目前为止，发展火龙果的地方，仅仅包 括海南的少量县市广东的雷州半岛地区福建的漳州地区以及广西 的南宁和钦州。目前的社会发展总量实际面积应该在亩以内， 其仅仅比较中国市场的庞大需求也是差距甚远的。 现在，我国大陆市场主要的火龙果来源于越南。越南白肉火龙果 是种口感淡含糖量和含水率均较低的火龙果品种，仅在南宁的批 价就达到元公斤。另外有少量的红肉和白肉较好口感的火龙果来 自台湾，销价在元公斤以上。仅此即价格不菲。 据市场调查，优良的红皮红肉火龙果在北京燕京商场销价最高达 到了元公斤，年杭州艮山门批发市场的火龙果鲜果批发价 达到了元公斤，就是保质期将过的质次味差的越南白肉火龙果， 在成都驷马桥批发市场的最低批发价也达到了元公斤。比较正常 的产地批发价为元公斤。 除中南美洲原产地外，火龙果大量的枝花很少被利用，更没有 适合中国不同地区饮食习惯的仙人掌类加工食品上市。华南沿海个别 地方，有与火龙果同科属的量天尺植物，量天尺花俗称霸王花， 因花大和药效而名，是该区域的传统保健食品，市场作为药用食品销 售价格在元朵左右。农民土法干制的霸王花，产地市面销价元 公斤，高于干制的金针菇和黄花金针菜。在台湾，火龙果冰激凌 作为最上等的冰激凌品种刚刚上市。以日本为主销市场的天然食用色 素，用辣椒和玉米分别提取的辣红素和玉米黄，销价超过了元 公斤，经测量，红肉火龙果中色素含量在辣椒的倍以上。所以， 火龙果加工制成品的前景非常乐观。 三项目实施的有利条件 火龙果项目建设必须满足如下基本条件 温度，生存区要求在，为正常生长温区， 为最适宜生长区，但和为其休眠点，而打破休眠的温 度为和。这种不定期休眠可以随时发生。同时要求较大的 昼夜温差，根据我们的研究总结，其开花时间早迟受粉能力花器 发育情况和昼夜温差成正相关。空气，火龙果植株有绝对的好气性， 土壤缺氧会迅速导致根系死亡。肥水，充足而适度的肥水供应，对 经济栽培火龙果是非常重要，这是保证充足的同化面积的先决条件。 土壤，中性到微酸，含沙率，坡度度。光照，必 须要求充足的光照，以积累足够的同化产物。为了项目总体效益必须 注重的交通水源电力和劳动力成本也是需要注重的。 本项目选址在广西钦州市东北方向八公里处，自然条件与社会经 济状况适于该项目建设。 自然条件优越 钦州市地处北纬，东经， 属典型的南亚热带季风气候。是北部湾沿海金三角的中枢，广西著名 的热带亚热带水果主产地之，也是广西自桂林而南宁而北海黄金 旅游线及跨国旅游线路的重要组成部分。 项目区常年日平均气温，的有效积温为，常 年无霜少雾。该地区日照充足，热量丰富，年均日照时数达 小时，光照强度大于勒进以 自然街区为主，临街商铺直受到市场的追捧，近几年来，随 着人们生活水平的提高，商业步行街作为种全新的商业模 式，以其最大的商业价值和替身城市内涵的重要作用，正成为 世界商业发展的个新趋势，直接提高了消费的品位和档次， 带动了商业的繁荣。 高端消费方式 天俊县内缺乏高档的购物中心和商品经营，商业配套设施 落后，商业购物环境普遍较差，有停车场和休息娱乐功能的购 物场所少。 商业形态分析商业业态档次较低，整体品位不高，高档次的大型购物 中心凤毛麟角，且未形成主流消费模式，商住楼底商临街 商铺社区小卖店成主流业态和消费模式。 缺乏真正的购物中心 天俊县商业市场不缺乏大型购物中心，但缺少真正意义 上的现代化多功能的大型购物中心。 结论商圈效应明显，项目效应不足。传统的低端商业 模式导致商业竞争激烈，高端消费群体外流，市场消费替能 不能得到有效释放，商圈辐射能力受限。商业配套与旅游城 市的整体形象不相称，急需构建具有购物休闲和文化性消 费娱乐旅游观光餐饮美食等功能于体配套完善的 现代化商业综合体系和商业模式，完善商业服务功能，提升 城市形象。 市场需求分析 为了了解市场需求现状进行了针对现天俊县的商户商户市场调查，意图了解目标客户的购买意向和购买能力，从而确定 该项目的市场定位。调查的内容有客户购买商铺的意愿商铺 类型需求的面积需求单价及总价期望的配套设施等问题 调查以大明宫建材家居市场内的商户为主，采用问卷调查与面 谈调查相配合的形式，进行抽样调查。 通过汇总调查问卷，得出了以下市场调研结论 商铺类型 商业街商铺底商商铺社区商铺 商场内席位商 铺 由于商业街形式具有良好的产品昭示性，建材家居的经营 者多青睐于商业街商铺，也有部分被调查者显示出对底商商铺 和商场内席位商铺的偏好。因此，在本项目的规划设计中方 面要充分考虑不同的建材家居产品的特点，将商业街商铺与商 场内席位商铺底商商铺相结合，达到有效利用空间和提高市场档次的目的另方面通过功能分区的形式将不同的产品类 型进行区分。 商业街商铺 办公楼底商住宅底商 经统计，有的被调查者接受底商商铺这种商铺类型， 其中选择办公楼和住宅底商的被调查者分别占到和 ，可见部分被调查者除了希望商铺具有产品展示及销 售的功能，同时还希望能够方便其居住及办公，以满足日常生 活和业务洽谈的需要。 希望商铺具有的功能 产品展示及销 售 仓储 办公及商务洽 谈 居住 调查结果显示，绝大多数被调查者希望商铺的功能以产品 展示及销售为主，以仓储和办公及商务洽谈为辅。 商铺面积 以下以上 考虑到经营产品类型的不同，不同的商户在面积需求上有 定差异，其中，需求面积在平方米的被调查者最多， 占到了其次是平方米，占到了总数的， 因此，应结合商户经营产品类型的特点进行设计，建议商铺主 力户型面积确定在。