着居民的生活，有碍于人 民群众生活的改善和生活质量的提高，不利于我市建设现代化国际化港 口城市的进程。因此，对该地块的改造性建设已似在必行。根据连云港市 城市总体规划连云港有限公司按照城市总体规划要求，拟将该地块建设成 为建筑布局合理配套设施完善环境优美的新型商住区，为该地段居民 提供个良好的现代生活环境和较舒适的居住条件，与周边环境形成个 有机整体。该项目的开发建设，是连云港市进行老城区改造的个重要组 成部分，无论从改善地段居民的居住条件，还是从美化市容改善城市面 貌来讲，都是很有必要的。 第四节可行性研究的范围 本可研报告是对秦王府小区这项目，在市场需求市场分析及 建设规模经济效益等诸方面的可行与否研究，并作出结论。研究范围 包括 需求预测及建设规模的论证 建设条件分析 配套公用工程情况 项目环保及安全情况分析 投资估算及经济效益 投资风险分析。 该项目总投资万元，建设期个月，销售期为个月包括 建设期，投资回收期个月，投资净利润率，故我们认为该项目 是可行的。 第二章市场需求与市场分析 第节区域概况 连云港市位于江苏省东北部，东临黄海，与韩国日本海相望，西与 新沂市相连，北与山东日照市莒南县相邻，南与宿迁市的沐阳县相邻。 地理坐标为北纬东经。连云 港是我国年进步实行对外开放的十四个沿海城市之，是新亚欧大陆桥的东方桥头堡垒，是我国沿海中部重要的工业商贸科技文化 旅游综合发展的海港城市。全市现辖县，拥有个国家级经济技术开 发区，全市总面积平方公里，年全市总人口万人，其中市 区面积平方公里，人口万，城市建设用地平方公里。至 年底连云港先后与日本韩国澳大利亚新西兰等国家的部分城市以及 国家沿桥个省区的个地市洲缔结了友好城市关系，与个国家 和地区有着密切的贸易合作往来。城市采用市双城式布局新海城区作 为政治经济文化中心，集中发展地方工业连云区域作为港口开发 区保税加工区临海工业区，是城市涉外贸易旅游窗口。 优越的地理位置，丰富的自然资源，广阔的经济腹地，不断改善的投 资环境，使连云港市的经济迅速发展。同时，由于这两年国家加大了对基 础设施的投资力度，连云港市也在进行大规模的旧城改造建设，加快城市 化进程，增强城市的规模效益和综合功能，坚持重点发展质量，不断提高 城镇化水平。因此，这在客观上需要大量的商业用房和商品住宅。据此， 我们认为，盛世嘉缘的开发建设在经济上前景是光明的，可行的。 第二节市场需求与市场分析个房地产市场发展相当平稳，供需基本平衡。进入年连云港房地产市场由于受到多种因素的影响而发生较大波动，开发量剧 增，从年的万平方米猛增至年的万平方米，但是需求 量的增幅远高于供给量，市场出现供小于求的局面。从各年的增幅来看， 年较年开发量和需求量分别为和，年较 年开发量和需求量增幅分别为和，增长幅度较大，超出了其 他城市房地产正常的发展水平。 连云港市国民经济社会发展和城市建设概况 改革开放以来，连云港市的经济有了飞跃的发展。年，经济增长 创近几年最好水平，全市的国内生产总值即达亿元，比上年增长 财政收入亿元，增长其中第产业亿元，比上年增长第二产业亿元，增长第三产业亿 元，增长。人均国内生产总值元，比上年增长。 年全市完成固定资产投资亿元，比上年增长全年基本建设 投资完成亿元，增长房地产开发完成投资亿元，增 长。建筑业快速发展，全年完成施工产值亿元，增长， 全年施工单位工程个数个，单位工程竣工个数个，其中优质工 程个房屋建筑施工面积万平方米，竣工面积万平方米，分 别比上年增长和。 城市建 新沂市相连，北与山东日照市莒南县相邻，南与宿迁市的沐阳县相邻。 地理坐标为北纬东经。连云 港是我国年进步实行对外开放的十四个沿海城市之，是新亚欧大陆桥的东方桥头堡垒用地平方公里。至 年底连云港先后与日本韩国澳大利亚新西兰等国家的部分城市以及 国家沿桥个省区的个地市洲缔结了友好城市关系，与个国家 和地区有着密切的贸易合作往来。城市采用市双城式布局的投 资环境，使连云港市的经济迅速发展。同时，由于这两年国家加大了对基 础设施的投资力度，连云港市也在进行大规模的旧城改造建设，加快城市 化进程，增强城市的规模效益和综合功能，坚持重点发展质量，济社会发展和城市建设概况 改革开放以来，连云港市的经济有了飞跃的发展。年，经济增长 创近几年最好水平，全市的国内生产总值即达亿元，比上年增长 财政收入亿元，增长其中第产业亿元，比上年 长。建筑业快速发展，全年完成施工产值亿元，增长， 全年施工单位工程个数个，单位工程竣工个数个，其中优质工 程个房屋建筑施工面积万平方米，竣工面积万平方米，分 别比上年增长和。 城港市城镇居民的住房条件有了很大改善，但由 于多种原因，目前仍有相当部分人居住在简易住房里，需改善住房条件 的达左右。另外，现在连云港从事商业贸易餐饮业的临时居住人 口达多万人，并每年以省内外具有 定的影响。年市接待游客万人，年接待游客万人， 年已突破万人次，年接待游客万人次，创收亿元，到 年接待游客人数已超万人次，比上年增长，实现旅游收入 亿元。连云港市良好的投资环境和人口人，迁入人口人全市迁入人口 人，其中机械增长人口人，按年全市人均住房平 方米计算，需增加住房面积约万平方米，其中新浦需增加住房面积 万平方米。经初步估算，海州地区为老城区尚有旧房危房万平方米据房产部门测算，二手房市场对住房的需 求约为万平方米上述四项合计为万平方米，另外由于房地产市场 外部刺激因素的影响，需求量将大大增长。 从近三年连云港市房地产的供需状况来看，虽然年和年的开发 量不大，但整 又有充足的人才资源既有悠久的历史文化，又有现代的城市风貌目前， 该地段周边现有商业用房和居民住宅，由于其原有布局杂乱无章，建筑物 错落不齐，供电给排水设施不配套，直接影响另外剂量绿原酸能增加胃肠蠕动， 促进胃液及胆汁分泌。绿原酸及其分解产物对大鼠离体子宫有兴奋作 用。此外，绿原酸还能轻微增强肾上腺素及其去甲肾上腺素对猫和大 鼠的升压作用，但对猫的瞬膜反应无影响。 二金银花产业 医药产业 金银花的主要用途就是作为治疗疾病的药物，属于常用中药材。 年国家中医药管理局将其确定为种名贵中药材之，后来又被 确定为药食兼用品种。金银花药用历史悠久，早在年前，我们祖 先就开始用它防治疾病，在名医别录中被列为上品。其功效主要 是清热解毒，主治温病发热热毒血痢痈疽疔毒等。现代研究证明， 金银花含有绿原酸木犀草素苷等药理活性成分，对溶血性链球菌 金黄葡萄球菌等多种致病菌及上呼吸道感染致病病毒等有较强的抑 制力，另外还可增强免疫力抗早孕护肝抗肿瘤消炎解热 止血凝血抑制肠道吸收胆固醇等，其临床用途非常广泛，可与其 它药物配伍用于治疗呼吸道感染菌痢急性泌尿系统感染高血压 等余种病症。 金银花药用途径主要有三个是作为饮片用于中医临床配方， 据统计全国有以上的中医处方用到金银花，年曾成为多数专 家推荐预防非典的首选中药二是作为原料用于金银花提取物生 产，目前全国有多个金银花提取厂家，仅山东三精制药有限公司年生 产金银花提取物就达余吨三是作为原料用于中成药生产，据统 计含有金银花的中成药达多种，如银翘解毒丸银黄口服液双 黄连注射液脉络宁清开灵等。全国金银花实际年药用需求量在 万公斤左右。另外，金银花植株茎叶果实亦可药用。 中药产业 种植业。金银花最早栽培记载见于宋代苏沈内翰良方， 其中称可移根庭栏间，以备急。此后，许多地方县志也有记载， 如清光绪二十二年费县志称花有黄白故名金银花，从前间有 之，不过采以代茶，至嘉庆初，商旅贩往他处不数年山角水湄栽 植几遍。由此可知，金银花有着悠久的栽培历史。目前，金银花的 种植区域主要集中在山东河南河北重庆四川湖南湖北等 地。其中，山东种植面积最大，约有万亩。因金银花适应性强，生 命力旺盛，栽培方法简单，种植效益较高，适宜大面积推广，在帮助 农民脱贫致富促进农村产业结构调整等方面可以发挥重要作用，全 国许多地方都在建立种植基地，其种植面积逐年扩大，产量产值不 断提高。 养殖业。金银花植株幼嫩枝叶含有丰富的营养物质，与青玉 米茎相比，其粗蛋白高粗脂肪高粗灰分高粗纤维 低，并且适口性较好，牛羊等牲畜喜食。除营养物质外，其 枝叶也含有绿原酸等抗菌消炎活性成分，对牛羊兔等牲畜疾病有 预防治疗作用。因此，将金银花作为青饲料进行生产，用于发展养殖 业，不仅可以促进牲畜的生长发育，获得较高产量，同时还能保证肉 食的质量。另外，在金银花植株花期，花朵众多，花期较长，气味芬 芳，是蜜蜂喜欢采食的植物之，可作为蜜源植物开展蜜蜂养殖，所 酿蜂蜜有着较高的营养保健价值。 饮料食品产业 金银花除含有药效成分外，还含有丰富的营养物质。其氨基酸含 量在左着居民的生活，有碍于人 民群众生活的改善和生活质量的提高，不利于我市建设现代化国际化港 口城市的进程。因此，对该地块的改造性建设已似在必行。根据连云港市 城市总体规划连云港有限公司按照城市总体规划要求，拟将该地块建设成 为建筑布局合理配套设施完善环境优美的新型商住区，为该地段居民 提供个良好的现代生活环境和较舒适的居住条件，与周边环境形成个 有机整体。该项目的开发建设，是连云港市进行老城区改造的个重要组 成部分，无论从改善地段居民的居住条件，还是从美化市容改善城市面 貌来讲，都是很有必要的。 第四节可行性研究的范围 本可研报告是对秦王府小区这项目，在市场需求市场分析及 建设规模经济效益等诸方面的可行与否研究，并作出结论。研究范围 包括 需求预测及建设规模的论证 建设条件分析 配套公用工程情况 项目环保及安全情况分析 投资估算及经济效益 投资风险分析。 该项目总投资万元，建设期个月，销售期为个月包括 建设期，投资回收期个月，投资净利润率，故我们认为该项目 是可行的。 第二章市场需求与市场分析 第节区域概况 连云港市位于江苏省东北部，东临黄海，与韩国日本海相望，西与 新沂市相连，北与山东日照市莒南县相邻，南与宿迁市的沐阳县相邻。 地理坐标为北纬东经。连云 港是我国年进步实行对外开放的十四个沿海城市之，是新亚欧大陆桥的东方桥头堡垒，是我国沿海中部重要的工业商贸科技文化 旅游综合发展的海港城市。全市现辖县，拥有个国家级经济技术开 发区，全市总面积平方公里，年全市总人口万人，其中市 区面积平方公里，人口万，城市建设用地平方公里。至 年底连云港先后与日本韩国澳大利亚新西兰等国家的部分城市以及 国家沿桥个省区的个地市洲缔结了友好城市关系，与个国家 和地区有着密切的贸易合作往来。城市采用市双城式布局新海城区作 为政治经济文化中心，集中发展地方工业连云区域作为港口开发 区保税加工区临海工业区，是城市涉外贸易旅游窗口。 优越的地理位置，丰富的自然资源，广阔的经济腹地，不断改善的投 资环境，使连云港市的经济迅速发展。同时，由于这两年国家加大了对基 础设施的投资力度，连云港市也在进行大规模的旧城改造建设，加快城市 化进程，增强城市的规模效益和综合功能，坚持重点发展质量，不断提高 城镇化水平。因此，这在客观上需要大量的商业用房和商品住宅。据此， 我们认为，盛世嘉缘的开发建设在经济上前景是光明的，可行的。 第二节市场需求与市场分析个房地产市场发展相当平稳，供需基本平衡。进入年连云港房地产市场由于受到多种因素的影响而发生较大波动，开发量剧 增，从年的万平方米猛增至年的万平方米，但是需求 量的增幅远高于供给量，市场出现供小于求的局面。从各年的增幅来看， 年较年开发量和需求量分别为和，年较 年开发量和需求量增幅分别为和，增长幅度较大，超出了其 他城市房地产正常的发展水平。