汕头市公里，南与深圳市相隔公里，惠州市南部澳头港到香港中环码头仅海里。良好区位条件是区域经济快速发展重要因素，其毗邻香港优越区位条件便是其中最重要因素。改革开放以前，珠三角西岸发展快于东岸，改革开放后，由于东岸接近香港，近水楼台优势突现，到年，深圳和东莞人口和国内生产总值是中山和珠海三倍多。形势出现巨大逆转主要原因就是区位条件，东部地区与香港连通性较高，这差异使香港公司和在香港外国公司投资技术和管理倾向流入珠三角东部，为深圳和东莞外向型经济发展提供动力，使东岸经济发展迅速赶上并超过西岸。根据有关方面测算，在广东香港企业北上数量与陆路交通距离基本上成反比，珠三角城市与香港距离每减少，制造业外资企业单位数量便增加至，制造业外资投入金额增加至，服务业外资企业单位数量增加至，服务业外资投入金额就增加到。进入新世纪，惠州区位条件将重大改变。签署与实施，在未来若干年香港对珠三角辐射作用将大大加强，香港国际融资能力和高端服务业将大大促进珠三角全面发展。惠州作为珠三角城市重要员，通过基础设施建设改善与香港交通便捷性，进步充分利用和强化毗邻香港区位优势，使其接受香港和周边大城市经济辐射和承接产业转移，与香港进行更深层次合作方面，有更大作为。南海石化项目和大亚湾经济区建设落户大亚湾中海壳牌南海石化项目，首期投资亿美元，是国内目前最大中外合资项目，由英荷壳牌公司与中国海洋石油总公司及广东投资公司合资经营。项目采用世界先进石油化工技术，年产万吨乙烯，进而衍生出多万吨高质量化工产品，年销售值达亿美元，对下游产品拉动效应为。该项目已于年月奠基，目前正在进行万吨乙烯裂解装置建设，预计到年正式建成投产。未来几年中国对石油化工产品需求前景仍然十分广阔，石化产品在中国还有很大发展空间，惠州正积极抓住这次机会，争取吸引更多配套下游石化产业落户惠州，使惠州成为珠三角乃至广东省重要石化基地。大亚湾经济技术开发区是国家级经济开发区，陆域面积平方公里，海域面积平方公里，海岸线公里，自然条件得天独厚，拥有全面开发吞吐能力超过亿吨天然深水良港，土地资源淡水资源和旅游资源也十分丰富。初步形成了比较完善道路供水供电通讯和港口等基础设施网络，具有发展临海大型工业项目优越条件。大亚湾在努力构建完整石化产业链方面有很大优势壳牌公司是全球强跨国公司之，拥有先进管理和技术设备，在世界石化市场占据重要地位。壳牌公司龙头地位有利于大亚湾吸引其他跨国企业集聚，进而构成完整石化产业链。开发区内已有东风本田等批汽车零部件企业，形成了定产业规模，随着日本三大汽车生产商进入珠三角地区，大亚湾汽车装备业发展前景十分可观，特别其优越港口条件将使本区域有可能形成大型汽车装备业出口基地。如果从更大范围来看大亚湾，其发展前景更不可估量。大亚湾东部稔平半岛，土地面积平方公里，超过新加坡土地面积，正处于尚待开发状态，具有发展分析人员等组成顾问小组，通过搜集大量相关市场资料及城市规划资料，结合项目自身特点，对项目开发可行性进行了系统和深入探讨，并对项目营销策划进行初步探讨。研究内容房地产项目所涉及内容十分广泛，因此，本项研究内容亦较为复杂，总体上来看，我们依据预期收益和成本两条主线，将内容分为五大部分，即研究原则，市场研究，项目评估，投资分析和基本结论，个中涉及主要分支内容包括全面收集项目周边大量市场资料，籍此分析各种对项目前景有决定性影响市场因素从城市规划角度对本项目进行评价运用房地产价格评估方法，测定项目各类开发物业市场售价综合市场需求及资深建筑师意见，对项目住宅小区规划作出评价从实际操作角度计算分析项目投资成本及预计投资进度结合实际情况对项目投资进行财务分析，计算项目可能收益，分析影响收益重要因素按投资开发进度安排资金筹措与运用计划综合各类分析，对项目开发可行性作出判断。研究方法为达成研究目，我们在研究方法选择上依据针对问题，简单明晰，切实可行原则选择了三种主要方法是抽样调查和典型调查。主要针对需求，在惠州市内以中高收入家庭为抽样框，采用分级多层原则访问个家庭，并在此基础上召开座谈会，同时进行对主要类似楼盘进行个案调查。二是专家研讨会。邀请营销估价工程建筑预算等各方面专家就些典型问题展开讨论。三是计算机模拟运算。对影响本项目开发主要因素进行变量互换对比。项目背景广场位于惠州市江北号小区，为新城区心脏地带，西临广汕公路和全市金融商业中心，新行政区及全市体育文化中心，北通惠州火车站，交通十分便利，项目所处地区是惠州市走向二十世纪，形成大惠州城市关键城区，也是惠州近年城市开发建设重点地区，是江北新城核心地带。拥有丰富经济资源及人文资源，政治经济文化金融商贸科技氛围较好。发展商简介惠州市房地产开发有限公司成立于年月，前身为惠州市经济贸易发展公司。该公司以房地产开发经营为其主营业务，是集土地房屋开发和房屋经营服务为体综合性开发企业。经过多年奋斗，该公司以全新运行机制，灵活经营方式，大胆改革务实创新积极拓展，现已发展成为实力雄厚信誉良好业绩卓越大型房地产开发公司。项目概括广场是由惠州市房地产开发有限公司投资兴建住宅项目，它所处惠州市江北号小区是惠州市新城区核心地带。总体规划充分体现人文社区概念，着眼长远利益，以人为本，以客为尊，充分利用现有资源，提供高品质社区生活服务配套设施，面向客户群主要是惠州中高收入人士及港澳同胞。项目总体布局广场总占地面积约平方米，东面中心区位以宽小区道路为界是拟建公园，南面设形象入口西面是宽广汕级公路，道路另侧为惠州新城繁华区。小区设主入口形象入口个，在现首期工程旁次要出入口三个。为体现人文社区概念，创造山水相间园林式住宅区，小区东部小山脉将整体保留，在山前平地处建造功能性同景观性相结合立体水体体系，水体沿岸为步行及人造景点。交通组织从西侧通过小区边缘广汕公路，现为级公路，区内东侧北侧分别有城市主干道路通过，使得资收益率将全大为提高，可见本项目盈利能力仍然有很大潜力可供挖掘。鉴于本项目盈利情况，在难以降低建筑工程安装造价以及不改变对项目建设用地所作征地补偿费用支付方式条件下，控制对本项目进行定规模滚动式投资开发。在可以控制范围内，改变对国土局土地有偿使用权出让金支付方式为按实际用地进度支付。在这个前提下，对项目进行分期开发，滚动操作。假定可将对市国土局土地有偿使用金支付进度改为按年度为单位，在开发期内均匀支付，以资本收益率作为本项目被接受最低基准，则住宅销售均价可保持在元条件之下这样做目是盘活资金。从第二阶段起，利用前期售楼收入作为该期开发资金。这样，整个项目开发最主要问题变化是如何成功启动第阶段开发。加强公司内部管理，健全各项财务制度，在项目开发过程中对开发成本和效益进行有效动态跟踪控制基于自身条件，加强物业销售策划人员组成，以市场为先，尽早介入进行本物业前期销售及策划推广工作，充分利用售楼收入进行开发建设。本项目住宅销售对收益及财务平衡具有重要作用，考虑到发展商实际情况，委托专业代理公司销售不失为种较好选择。温馨提示本文来自文库巴巴文档下载网站，更多文档请到文库巴巴网站下载。文库巴巴是个专注于文档在线分享平台，提供可行性研究报告资金申请报告商业计划书立项申请报告投资分析报告立项申请报告可行性计划书管理手册项目建议书教学计划导学案项目投标书实施方案申报书全文在线免费阅读与文档下载，全站资料均为格式文档。长产业链，使惠州成为珠三角乃至华南地区重要化工基地，改变惠州在珠三角分工地位，进而带动珠三角东翼边缘工业化起飞，为东翼乃至整个珠三角提供强大基础性工业支撑。同时，石化产业区开发使惠州产业空间向沿海推移，带动城市空间向沿海发展，推动惠州市走向真正意义上沿海城市。随着继续加强与深圳香港东莞联系，对旅游资源开发利用，对生态环境加强保护和建设，惠州市未来将成为珠三角重要休闲旅游基地，成为珠三角东部产业转移最直接承接地。第二章项目概括研究基础用地单位惠州市房地产开发有限公司发展商惠州市房地产开发有限公司用地性质商住楼高尚住宅项目名称广场用地位置惠州市江北号小区用地现状已开发可行性研究分析基本依据国土证惠府国用字第号惠府国用字第号惠府国用字第号惠府国用字第号建设用地规划许可证惠州市规字第号期商品房预售许可证惠州房预许号期项目经济技术第章惠州市社会经济发展概况惠州市经济社会发展概况惠州市位于广东省东南部珠江三角洲东北端，南临南海大亚湾，与深圳香港东莞毗邻，北连河源市，东接汕尾市，西邻广州市。惠州市地处低纬度，北回归线横贯全市，雨量充沛，阳光充足，气候温和，属南亚热带季风气候区。惠州市是广东省座历史文化名城，素有粤东重镇，岭南名郡之誉。改革开放以前，惠州市经济基础相当薄弱，直到年，全市国内生产总值亿元，工农业总产值亿元，其中工业产值仅为亿元。改革开发以后，特别是年地改市之后，全市经济社会进入了迅速发展充满生机活力时期。多年来定之中已经考虑到楼花预售款用于开发投资情形。现在惠州市房地产开发比较理想模式，是房地产开发公司自有资金向银行贷款和楼花销售预售款各占总投资三分之。但是在实际操作过程中，几乎每个房地产项目开发公司均希望采用这种方式，问题是在目前市场状况以及现行金融体制下，能最终利用到楼花销售预售款作为开发总投资三分之以上资金开发企业尚须努力。由于对本项目将来物业销售情况目前尚难以估计，所以，在本次进行财务效益估算时，采用了较保守计算模式。第十章结论及建议本次广场进行初步投资可行性研究工作，是在项目周边进行了大量市场研究基础之上，通过对小区规划方案开发成本估算资金筹措和运作方式以及财务效益评价等方面作全面分析，从技术经济角度对本项目开发可行性作出评价。现在将有关研究结论及可行性建议表述如