（立项建议）彝家新城商业街项目投资可行性立项报告（审核材料）

项目主要技术经济指标见表表序号项目名称单位数量备注总建筑面积平方米地下商场面积平方米用地指标用地面积亩平方米容积率建筑密度第三节问题及建议项目应根据凉山州昭觉县土地利用总体规划修编，按照服从规划布局合理功能齐全经济适用超前设计统规划分期建设原则统组织实施，各相关部门及单位应统思想认识，积极配合，确保按期完成任务。

项目承建单位应尽快上报昭觉县发改委城乡规划局环保局等部门，落实项目立项规划环保等问题。

项目承建单位应严格遵循建设工程项目基本建设程序对项目实施管理。

项目应该严格按照昭觉县建设局相关规定进行规划设计。

第二章项目建设背景及必要性第节项目建设背景城市建设重要意义城市建设是全面建设小康社会重要内容。

是建设卫生城市园林城市森林城市和环保模范城市要求，是经济社会环境协调发展模式。

城市建设不仅需要营造健康怡人自然环境，还要具有生态高效经济环境不仅要有和谐高效社会环境，更需要积极向上人文环境。

因此，城市建设即丰富了全面建设小康社会内涵，又有利于促进环境质量与现代化进程协调发展，引导实现全面建设小康社会前进方向。

城市建设是实践科学发展观载体。

城市建设不仅注重人与自然和谐发展经济与社会协调发展，更注重人类生活提高注重生态文明培育。

因此，建设城市能够推动生产力发展，加快产业结构调整优化产业布局和提高资源利用效率促进人们生活方式和消费观念转绿化率项目总投资万元变，增强生态保护意识，推进生态文明建设提高人民群众生活质量，改善人居环境，实现自然资源可持续利用。

是城市化建设重要体现。

城市化是由传统农业社会向现代城市社会发展自然历史过程。

它表现为人口向城市集中城市数量增加规模扩大及城市现代化水平提高，是社会经济结构发生根本性变革并获得巨大发展空间表现。

城市化建设是可持续发展必然选择。

城市化建设不仅注重经济效益，更加注重人类福利注重复合生态整体效益。

建设生态城市有利于减少环境污染和生态破坏，缓解可持续发展压力，从根本上转变经济发展方式，弥补自然资源结构性缺陷，提高资源利用效率和经济效益，实现经济社会全面协调和可持续发展。

项目建设对区域经济发展作用有力于推动当地基础设施建设。

即区域交通系统公用事业系统公共工程，区域社会基础设施主要是指文化教育医疗卫生保健科学研究等，从而带动区域经济发展，基础设施建设不仅可以带动区域经济增长，更重要是，基础设施建设为区域经济增长提供了增长条件，没有基础设施建设，区域经济增长必然会受到抑制和阻碍。

有利于推动当地旅游文化产业长足发展。

街区建成开业，将为昭觉县旅游服务业繁荣发展增添新载体和场总体上处于低迷状态。

基础设施不完善，城市道路建设供水电力电信排污污水处理及垃圾处理等城市设施有待改善及完善。

第三章建设规模第节建设规模用地规模本项目总用地面积约亩，建筑面积。

建设规模建设规模控制指标序号工程名称娱乐中心购物中心餐饮中心特色小吃其他面积合计不含地下商铺平方米第四章场址选择第节选址原则般性原则项目应选在交通方便位置适中地形开阔空气新鲜阳光充足环境适宜地势较高排水通畅场地干燥地质条件较好远离污染源平坦地段。

同时应避开地震断裂带山区及丘陵区阴坡面滑坡体悬崖边及崖底泥石流和洪水沟口等自然灾害地段。

架空高压输电等线路应按相关规范要求退距。

整体性原则符合区域总体规划，与周边地区关系相互协调，有利于区域整体利益优化。

传承性原则尊重文化传统和社会心理，注重历史发展延续，有利于昭觉县新标杆。

操作性原则立足当前近远期相结合，充分考虑现实可操作性和城市发展趋势，尽量使项目建设与城市发展互相融洽，相互依托。

可持续原则考虑长远，实现社区空间可持续成长，应选择适合未来发展有利于塑造自身特色项目地址，使社区功能与地域环境配套设施协调统，营造开放型创新型社区和谐氛围和园林式社区景观。

开放性原则充分考虑社区对外沟通和交流需要。

经济性原则综合考虑自然资源和社会资源优化配置，使建设投资效益最大化。

第二节场址拟选项目位置土地位于昭觉县竹核乡。

项目所在地区位昭觉位于凉山州中部偏东，北端普雄火车站，南临布拖县，东接美姑县西连州府西昌。

是凉山东部交通枢纽和重要物资集散地。

全县幅员面积平方公里，下辖个工委，个乡镇，总人口万人。

其中彝族万人，占总人口，现在有彝族藏族羌族苗族回族蒙古族土家族傈僳族满族瑶族侗族纳西族布依族白族壮族傣族等民族分布。

阿都依洛什扎所地四大方言彝族人民在这里安居乐业。

第三节项目优势资源条件交通优势昭觉位于凉山州中部偏东，北端普雄火车站，南临布拖县，东接美姑县西连州府西昌。

是凉山东部交通枢纽和重要物资集散地县境内公路有余条，总里程公里。

其中省级公路有条，公里包括美雷路公里在内，县级公路条，公里，乡级公路条，公里，专用公路条，公里，按照九八八年公路总造价计算，县境内总价值已有亿多元。

区位优势按照凉山州努力打造成为面向西南开放桥头堡建设中重要中转站和前沿近期发展规划，结合昭觉县实际情况，把昭觉县旅游产业区纳入桥头堡建设蓝图，提出了生态立县产业富县开放活县三大目标，紧紧围绕三围四带六培植发展战略，大力实施旅游产业富县战略，将旅游规划建设与小城镇建设产业结构调整紧密结合，大力推进旅游资源热区资源水能资源矿产资源开发。

围绕与全州同步实现小康社会建设旅游强县和彝家文化特色县三大目标，以旅游业大发展带动昭觉大开放以产业结构调整带动支柱产业培植以争取项目建设带动昭觉基础设施建设，做大做强旅目实施管理。

缩短建设周期，争取降低资金成本。

进行多方案建筑设计比较，实现优化设计。

合理控制开发进度及销售进度本项目所在区域成熟度不高，生活配套设施匮乏，便利度不足，建议开发及销售进度要紧密结合项目周边配套设施完善，把握好开发时机选择及销售节奏合理安排。

突出项目特色，加强营销宣传工作为了保证销售收入顺利实现，建设开发商加强营销宣传工作，体现项目优势。

积极做好内外部协作关系由于项目地区郊区，周边配套匮乏，建议开发商应积极同公交部门等部门协商，尽早完善项目区交通增设公交线路及站点城市基础配套等。

加强施工管理项目在工程中实施进程中，要加强施工管理，合理地安排工期，降低客观条件对项目带来不利影响，并且实行工程监理制保证项目质量。

同时，还应制定材料采购供应计划，落实资金供应计划，以确保项目顺利进行。

有效实施成本控制建议开发商积极做好政府相关部门公关工作，在政策允许前提下，尽量减免前期相关费用。

同时充分发挥先行建筑公司内部资源优势，降低项目实施过程中交易成本变更及索赔。

规避风险建立完善风险管理系统，对不确定性因素及时进行跟踪分析并制定套针对突发事件应急措施，加大事前控制力度，对于风险大因素要采取规避对策，使其风险降到最小，以保证项目稳步开发。

经济结构调整及农村劳动力就业。

较多就业机会和城市文明共同构成城市对居民拉力。

城市化发展，第二产业和第三产业发展，提供了更多高收入就业机会，同时，城市化生活能够提供更高生活质量，吸引着劳动力向城市转移。

有利于推动区域经济发展。

区域经济增长离不开劳动力素质提高与企业发展。

房地产业为劳动者提供其必需住宅与生活环境，对劳动力再生产有极大影响，而企业生产所需厂房办公用房也需要房地产予以提供。

所以，个区域经济扩张离不开房地产业发展。

房地产业供给能力在定程度上是区域经济保持持续增长关键因素。

此外，房地产业具有很强关联性，对国民经济发展有极大推动作用。

直接与房地产业相关行业多达个以上，房地产业不仅涉及建材工业房屋设备工业建筑机械工业和冶金化工机械电子仪表通讯等生产资料生产部门，还涉及到家用电器纺织家具等民用工业以及旅游园林运输业商业及其他服务业等。

有利于区域城乡体化发第章总论第节项目背景项目名称昭觉县彝家新城商业街承办单位名称成都瑞通易达投资有限公司成都瑞通易达管理有限责任公司承办单位概况可行性研究报告编制依据投资项目可行性研究指南凉山州昭觉县土地利用总体规划修编昭觉县人民政府相关文件其他相关设计标准和规范委托方提供相关基础资料各类建设工程造价规范性文件项目提出理由与过程改革开放以来，我国经济和社会水平已持续快速增长约年，凉山州以城镇体系规划为指导，并依托交通设施建设，合理安排重点旅游线路上沿线小城镇空间布局，把发展旅游与发展小城镇结合起来走出了条通过市场化运作促进旅游与小城镇协调发展新路子。

核准通过，归档资料。

持程度来考虑当地社会环境相互适应关系。

与项目直接相关不同利益群体对项目建设和运营态度。

政府已经对征用土地进行了补偿，无居民进行搬迁补偿，不损害任何群体直接利益，即不存在民房难以搬迁困难，也不影响四周居民建房和其他单位建房问题，更无名胜古迹保护处理。

项目建设中和建成后，注意在同等条件下，优先使用当地农民和居民劳动力。

项目所在地各类组织对项目建设和运营态度。

项目主管部门是昭觉县建设局，项目建设前期工作积极扎实，按建设程序办理手续，完成规划勘察设计，实行工程招投标，聘有资质单位，管好监理好工程建设，同时加强对给排水电力电信交通等部门协调，使工作建设有条不紊，按期验收竣工，同时抓好生活供应医疗教育等社会福利条件动作。

社会对项目适应性和可接受程度分析表序号社会因素适应程度可能出现问题措施建议不同利益群体基本适应项目建设期间可能对周围环境造成定影响加强施工环境监控，采取措施减少环境和噪音污染当地组织机构政府参与，可适应当地技术文化条件可以适应第三节社会风险分析本项目用地受损补偿问题已由政府统解决。

本项目建设对当地妇女儿童残疾人员等弱势群体不会产生负面影响，只会不断地提高这部分人群文化素质改善这部分人群生活环境促进观念更新等产生积极正面影响。

综上所述，项目在建设中和建成后，均不会产生负面影响，是项利国利民好项目。

社会风险分析