发了恒安花园二期，虹桥花园期总建筑面积达万平方米，取得了良好经济和社会效益。五可研报告编制依据壶关县发展和改革局壶发改字第号壶关县发展和改革局壶发改字第号壶关县发展和改革局壶发改字第号壶关县建设局城南开发区整体规划政府部门经济社会发展统计报告国家现行有关法律法规第二章市场调查与预测市场分析年长治及壶关房地产市场供给现状分析长治市近年来经济稳步发展，综合经济实力持续增强。截止年月日，全市财政总收入累计完成亿元，为年预算，比上年增长。年，长治市经济增长速度分别为和，今年季度可达到以上。年，全市实现生产总值亿元，增长。人均元，增长，达到美元。年末全市城市建成区面积万平方米，城市房屋建筑面积万平方米，其中住宅面积万平方米，市区人均居住面积平方米，比上年人均增加平方米。城镇居民人均可支配收入元，比上年增长。全年全市在岗职工平均工资元，较上年增加元，增长。年末全市城镇居民人均住宅建筑面积达到平方米，农村居民人均住宅建筑面积达到平方米，分别比上年增加和平方米。截至年底，壶关县生产总值达到亿元，较年净增亿元，年均增长，财政收入达到亿元，较年净增亿元，年均增长，社会消费品零售总额达到亿元，较年净增亿元，年均增长城乡居民储蓄存款余额达到亿元，较年净增亿元，年均增长，固定资产投资总额累计完成亿元，经济综合实力快速提升，全县主要经济指标均实现了两位数以上持续快速增长。在县城建设上，累计投资亿多元，完成了健康街西城路南城街新建路奋进大街紫团大街等条路街改造延伸工程，加快城南新区开发，新建了恒安花园壶化华阳集团等批高档住宅小区，建设了龙丽河水上公园青少年宣传文化活动中心紫团会堂等批代表性建筑和北寺山游园城南广场神山广场紫团广场等批精品绿化工程，县城规划区面积由原来平方公里扩展到现在平方公里，县城新增公共建筑面积万多平方米，县城绿化覆盖率达到，随着壶关县城城建环境大力改善，以及长治市城市发展总体规划，壶关县作为长治市后消费者购成情况随着壶关县城市化进程加快，居住环境及商品房小区环境美化，城市品牌知名度不断升高，外地人乡下人富裕人员企业白领经商富裕人员行政事业单位公职人员等越来越成为我县住房消费主力军，外地人与本地人购房数比例差距逐渐缩小，随着长治市区房价升高，市内来购房人员增加。商品房销售价格情况年，壶关县商品房销售平均价格为元按套内面积计算，商业用房元。壶关县房地产商品房价格稳中有升，总体呈列小幅波浪走势，年普通商品房平均价格比上年增加约元平方米，年则保持缓升态势。不同户型商品房销售情况分析年每套平方米范围内仍然是人们购买主要对象，而每套平方米以上面积住宅需求则下降，说明中小户型购买者人群增加，呈现出单价略升势态，但总套价年同上年相比却变化不大。年壶关县房地产市场发展特点房地产开发投资增幅平稳，房价基本稳定几年来，壶关县商品房价格直没有大起大落，普通住宅多在元左右上下浮动。每年上升比例不超过，直保持平稳发展。年商品房销售呈现上升态势，但下半年销售有所回落，从年上半年，商品房销售总体呈缓慢上升趋势。外地人乡下人富裕人员企业白领经商富裕人员等购房成为县房地产市场主力军。外来人口购买我县商品房极大地促进了我县商品房市场发展，为城市经济快速增长做出了贡献。中小户型商品房开始受到市场青睐，受到开发商消费者追捧。二年房地产市场预测我县经济持续发展，为房地产业持续发展提供了保证。政府对土地调控度加强，拍卖挂牌土地等竞投现象将继续出现，政府调控与市场调节互补效应逐步显现，土地供应将更加规范。年商品房价格预计将保持相对平衡，我县房地产市场经过近几年发展，房地产市场逐步向专业市场化迈进，开发商开发行为和购房者消费行为都趋于理智与成熟，房价平稳或稳中缓慢趋升应该是年总趋势。方面，在整体环境和配套设施上有较大优势产品质量上升，地段优越优质楼盘，市场价格将有定上升空间另方面，些自身素质差规划设计欠佳建设手续不全推盘周期较长项目，价格则会下降。外地人乡下人富裕人员企业白领经商富裕人员行政事业单位公职人员等人员购房将进步扩展，继续支撑我县房地产市场繁荣。第三章用地现状调查及动迁安置土地调查管和土地市场化运作，以及项目周边商住氛围进步凝聚，其销售价格在估算价格基础上应有定上浮空间。从项目预计销售情况分析来看，其项目开发后只要保证资金投入和施工进度，其销售前景较乐观。二建议就项目地块区域现状来看，虽然开发项目增多，但总体开发量并不大。从目前在建和销售住宅产品来看，普遍存在户型面积控制不合理户型设计不合理规划批准手续不全配套设施落后或不完善等缺陷。作为本项目，在住宅开发决策时，应尽量优化户型设计，并控制好面积，以合理价位合理户型设计以及小区完善配套设施和好环境去赢得市场认同。编制依据及参考资料政府规划文件政府统计部门经济发展统计报告国家纪委建设项目经济评价方法与参数建设部民用住宅设计标准规范国家现行有关法律法规项目背景与概况项目概况二项目地理位置及周边现状三项目性质四开发单位简介五报告编制依据第二章市场调查与预测市场分析二市场预测第三章用地的现状调查及动迁安置核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,土地调查二拆迁调查三市政基础位合理，到年底，房地产销价丝毫未受影响。投资市场分析长治市房地产施工及竣工面积图投资额亿元投资额亿元投资额亿元投资额亿元投资额亿元增长率增长率增长率增长率增长率投资额亿元增长率投资额亿元增长率从图例中看出，我市房地产投资趋势平稳，但投资结构发生变化较大，住宅需求增加，非住宅投资中商业用房比重上升较快，商品房竣工面积稳中有升。从逐年商品房市场投入走势看，今后几年商品房市圚将体现稳步发展态势，预计将持续年。年我市及本县房地产工程总投资见后表销售收入估算见后表二销售价格分析经过市场调查分析和比较，壶关县本区域销售价格预计为多层住宅平均价格元商铺平均价格元地下室平均价格元车库平均价格元三效益评价小区开发建设能带动该区域土地增值，人气进步聚集，改善了城南开发区居住环境，随着政府对城南开发进步加强，该区域住宅和商铺有很大增值空间。通过对建设投入和收入比较，该项目具有非常乐观利润空间。项目投资汇总表序号费用名称单位数量建筑面积费率单方造价金额万元工程费用万元建筑物万元平方米住宅万元平方米元商业万元平方米元车库地下室万室外工程万元绿化万元平方米元道路硬化万元平方米元室外管网万元设备费万元供电设备万元供水设备万元燃气设备万元供暖设备万元楼宇对讲设备万元二其它费用万元用地费用万元亩万元亩建设管理费万元万元工程监理费万元万元临时设施费万元万元人防消防防雷费万元平方米元平方米基础设施配套费万元平方米元平方米设计勘察费万元万元其它万元三预备费万元二基本预备费万元二涨价预备费万元二四建设期贷款利息万元万元五税金万元六总投资万元二三四五销售收入览表序号名称建筑面积平均单价元金额万元住宅商业车库车位地下室总计第八章风险分析与预防影响本项目收益不确定性因素主要有以下几个方面建造成本销售价格销售周期。这些因素受国家政策经济社会条件影响，同时也受地方经济发展状况房地产市场供求关系影响，从而影响本项目经济效益。影响本项目税前主要因素分别是建筑成本，销售价格和销售率。盈亏平衡点即上述因素向不利方向变动，达到项目税前利润为零，即盈亏平衡临界点。经计算，当建筑成本增加，或者销售价格下降，或者销售率下降达到时，达到盈亏平衡点。根据市场预测，该项目投资总成本不会超过，平均销售单价不会低于元，销售率不会低于，所以该项目有盈无亏。第九章结论及建议结论项目地块所属区域位置优越，人气进步聚集，社区配套设施将趋于成熟，使得该区域成为壶关县房地产开发个新热点区域。根据对项目开发成本及利润估算分析，房屋开发费用依照当前市场价估算，其可变化程度不是很大。作为销售价格，随着政府加大土地供应监楼建设成为高品质商住小区，在销售价位方面能让消费者更容易接受精品小区。主力客户群定位中高收入居民包括临时居民白领阶层二次置业者经商富裕人员以及外地来县人员。功能定位临街部分底层临街面为商业，二层以上为住宅。其总层数最高为六层。建筑风格定位本小区建筑以现代简洁为建筑主风格，其中心绿化为现代园林设计。二项目规划发展建议规划设计要点小区整体感要强，应符合自然条件。宗地地势平坦，可考虑为单围合布局，围合内为小区中心景观区步行街。项目两面临街，根据项目周边物业发展趋势，临街考虑门面或商铺，楼门面可用于般商业用途。住宅部分其客厅和主卧室必须朝向小区内中心景观区，住宅层数最高为六层。小区绿化主要以围合内主景观为主，其规划设计以简单现代休闲风格为主。二建筑设计要点底层门面开间宜控制在米之间，进深宜控制在米左右。住宅部分面积宜以建位合理，到年底，房地产销价丝毫未受影响。投资市场分析长治市房地产施工及竣工面积图投资额亿元投资额亿元投资额亿元投资额亿元投资额亿元增长率增长率增长率增长率增长率投资额亿元增长率投资额亿元增长率从图例中看出，我市房地产投资趋势平稳，但投资结构发生变化较大，住宅需求增加，非住宅投资中商业用房比重上升较快，商品房竣工面积稳中有升。从逐年商品房市场投入走势看，今后几年商品房市圚将体现稳步发展态势，预计将持续年。年我市及本县房地产市场需求现状分析年长治市实现全民生产总值亿元，增长，城镇居民人均可支配收入元，在山西省居前列。从需求结构来看，未来长治市商品住宅需求结构也会有所变化，从长治市固定资产投资情况投资额亿元投资额亿元投资额亿元投资额亿元投资额亿元增长率增长率增长率增长率增长率投资额亿元增长率投资额亿元增长率长治历年商品住宅销售面积统计情况看，整个市场需求呈持续增大趋势，且在年达到了最高水平。依据目前市场发展情况看，销售速度没有减缓迹象。因此，根据每年市场需求情况以